Versicherungs-Glossar für Verwalter
42 Fachbegriffe aus der Verwalter- und Immobilien-Versicherung — alphabetisch sortiert, jeder mit verständlicher Erklärung und Anwendungsbeispiel. Suchen Sie eine konkrete Frage statt eines Begriffs? Schauen Sie in die FAQ.
A
Allgemeine Versicherungsbedingungen (AVB)
Das Klein-Gedruckte einer Versicherung. Enthält Definitionen, Pflichten, Sublimits und Ausschlüsse. Im Streitfall die entscheidende Quelle — vor Vertragsabschluss durchlesen, im Schadenfall noch einmal prüfen.
Anzeigepflicht
Pflicht des Versicherungsnehmers, einen Versicherungsfall unverzüglich (24–48 Stunden) zu melden — § 30 VVG. Verletzung kann zur Leistungskürzung oder zum Wegfall führen.
Aufklärungspflicht
Pflicht, dem Versicherer alle für die Schadenermittlung erforderlichen Auskünfte wahrheitsgemäß zu geben — § 31 VVG. Verletzung mit Vorsatz führt zur Verwirkung des Anspruchs.
Auslösekriterium
Bestimmt, ob die Police für einen Schaden zuständig ist. In Deutschland Standard: Verstoßprinzip (Pflichtverletzung im Versicherungszeitraum). Alternativ: Claims-made (Schaden-Anmeldung im Versicherungszeitraum).
Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV)
Schriftlicher Vertrag zwischen Verwalter und IT-Dienstleister, der den Umgang mit personenbezogenen Daten regelt (Art. 28 DSGVO). Pflicht für Cloud-Dienste, Lohnabrechnung, Banking-Software etc.
B
Berufshaftpflicht
Synonym für Vermögensschadenhaftpflicht (VSH). Pflichtversicherung für gewerbliche Verwalter nach § 34c GewO. Schützt vor Vermögensschäden aus Beratungsfehlern und Pflichtverletzungen.
Betriebshaftpflicht (BHV)
Versicherung für Personen- und Sachschäden im laufenden Geschäftsbetrieb (Schlüsselverlust, Stürze, Mitarbeiter-Unfall, Subunternehmer). Anders als VSH: deckt nicht Vermögensschäden aus Beratungsfehlern.
Bauartklasse
Klassifizierung von Gebäuden nach Konstruktion und Bedachung (Klasse 1: Massivbauweise mit harter Bedachung — bester Versicherungsfall; Klasse 5: Holzkonstruktion mit weicher Bedachung — höherer Beitrag).
Beiratspflicht
Verpflichtung des Verwaltungsbeirats nach § 29 WEG zur jährlichen Prüfung der Verwaltung, Belege und Abrechnungen. In der Vertrauensschadenversicherung wichtig als Kontrollebene.
C
Claims-made-Prinzip
Versicherungs-Modell, bei dem die Police leistet, wenn der Anspruch im Versicherungszeitraum gemeldet wird — nicht wenn der Verstoß stattfand. Häufig bei D&O. Bei Vertragswechsel Nachhaftungsfrist beachten.
Cyber-Versicherung
Schutz vor IT-bezogenen Schäden: Hacker-Angriff, Datenverlust, Banking-Manipulation, DSGVO-Bußgelder, Krisen-Hotline. Anders als Vertrauensschaden: deckt Außenangriffe, nicht Innentäter.
D
D&O-Versicherung
Directors-and-Officers-Versicherung. Persönliche Haftpflicht für Geschäftsführer und Vorstände von Kapitalgesellschaften (GmbH, UG, AG). Schützt das Privatvermögen vor Inanspruchnahme aus Pflichtverletzungen.
Differenzdeckung
Erweiterung einer Versicherungssumme über eine bestehende Police hinaus — typisch bei VSH, wenn die Standard-Summe für Großschadens-Szenarien nicht reicht. Auch genannt: Excess-Deckung, Anschlussversicherung.
E
Eigenschadendeckung
Erweiterung der VSH, die auch Vermögensschäden des Versicherungsnehmers selbst (nicht nur Schäden Dritter) mitdeckt. Wichtig bei Verwaltern, die eigene Treuhandgelder verloren haben.
Elementar-Baustein
Erweiterung der Wohngebäudeversicherung auf Schäden durch Naturgefahren — Hochwasser, Starkregen, Rückstau, Schneedruck. NICHT im Standard-Tarif enthalten, muss explizit eingeschlossen werden.
Eigentümergemeinschaft (WEG)
Rechtsfähige Personenmehrheit nach Wohnungseigentumsgesetz, die das Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses verwaltet. Trägerin der Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung.
G
Gleitender Neuwert
Mechanik der Wohngebäudeversicherung: Versicherungssumme wird jährlich automatisch an die Baupreisentwicklung angepasst. Verhindert Unterversicherung bei Baukosten-Inflation. Basis: Wert 1914 + aktueller Baupreisfaktor.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
Pflicht-Erlaubnis für die gewerbliche Tätigkeit als Immobilienmakler (Abs. 1 Nr. 1) oder Wohnimmobilienverwalter (Abs. 1 Nr. 4). Voraussetzungen: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, VSH-Nachweis.
H
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht (HuG)
Haftpflicht für Eigentümer eines Grundstücks gegen Personen- oder Sachschäden Dritter (z. B. Sturz auf vereistem Gehweg). Pflicht-Bestandteil jeder WEG-Versicherung. Kann separat oder im Wohngebäudevertrag enthalten sein.
M
MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
Rechtsverordnung zu § 34c GewO. Regelt Mindestversicherungssummen (§ 15 Abs. 2: 460.000 € pro Fall, 1 Mio. € pro Jahr für Makler), Treuhandkonten-Pflichten, Buchführung.
Maximierung
Begrenzung der Gesamtleistung pro Versicherungsjahr. Beispiel: „1 Mio. € pauschal, 3-fach maximiert“ = max. 3 Mio. € Gesamtleistung pro Jahr. Wichtig bei Serienschaden-Szenarien.
Mietausfall-Baustein
Erweiterung der Wohngebäudeversicherung. Trägt den Mietausfall, wenn nach einem Schaden Wohnungen unbewohnbar werden. Standard 18 Monate, wohnungswirtschaftlich oft 36 Monate.
N
Nachhaftung
Versicherungsschutz für Pflichtverletzungen aus dem Versicherungszeitraum, die erst NACH Vertragsende gemeldet werden. Typisch bei VSH 5 Jahre, bei D&O bis 10 Jahre. Bei Verwalter-Wechsel oder Geschäftsaufgabe unverzichtbar.
O
Obliegenheit
Pflicht des Versicherungsnehmers gegenüber dem Versicherer (Anzeige, Schadenminderung, Auskunft). Verletzung wird nach Verschuldensgrad geahndet: einfach fahrlässig = Volle Leistung, grob fahrlässig = Kürzung, vorsätzlich = Wegfall (§ 28 VVG).
P
Police
Versicherungsschein, der den Vertrag dokumentiert. Enthält Versicherungsnehmer, versicherte Risiken, Versicherungssumme, Beitrag, Laufzeit. Bei Versicherungs-Wechsel beide Policen aufheben (alte + neue) für Übergangs-Beweise.
R
Rettungspflicht (Schadensminderungspflicht)
Pflicht nach § 82 VVG, alles zur Schadenbegrenzung Mögliche und Zumutbare zu tun. Wer untätig zusieht, riskiert Leistungskürzung. Notreparatur-Kosten sind nach § 83 VVG erstattungsfähig.
Rückstausicherung
Bauliche Vorrichtung, die Rückstau aus dem Kanalnetz in Keller-Räume verhindert. Versicherungs-Voraussetzung für Rückstau-Schaden im Elementar-Baustein. Jährliche Wartung dokumentieren.
S
Selbstbehalt
Anteil des Schadens, den der Versicherungsnehmer selbst trägt — typisch 150–1.000 € pro Schadenfall. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie. Wirtschaftlich sinnvoll bei wenigen Schäden.
Serienschaden
Mehrere gleichartige Schäden, die als EIN Schadenfall gerechnet werden (eine Sublimit-Belastung, ein Selbstbehalt). Wichtig bei Beschluss-Anfechtungsklagen-Wellen, Massenklagen oder vielen kleinen Wasserschäden in einer Anlage.
Sublimit
Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme — z. B. „Vertrauensschaden bis 250.000 € innerhalb der 1 Mio. Hauptsumme“. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme. Vor Vertragsabschluss alle Sublimits prüfen.
Subsidiarität
Klausel, dass die Police nur leistet, wenn keine andere Versicherung zuständig ist. Häufig in Verwalter-VSH gegenüber WEG-Wohngebäudeversicherung. Kann bei Mehrfachdeckung zu Reihenfolge-Streit führen.
Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum
WEG-Begriffe: Sondereigentum = innerhalb einer Wohnung (Bodenbelag, Sanitärinstallation, Möbel). Gemeinschaftseigentum = außen, tragend, dachtragend (Steigleitungen, Fassade, Dach). Trennung entscheidet über Versicherungs-Zuständigkeit.
T
Treuhandkonto
Konto, auf dem ein Verwalter Fremdgelder (Hausgeld, Mietkautionen, Rücklagen) verwaltet. Vom Eigenkonto getrennt zu führen. Pflicht in Vertrauensschadenversicherung als Grundlage der Risikoeinschätzung.
V
Vermögensschaden
Wirtschaftlicher Schaden ohne Personenschaden oder Sachschaden. Beispiel: Verwalter-Fehler führt zu Mietverlust beim Eigentümer. Gegenstand der VSH.
Vermögensschadenhaftpflicht (VSH)
Pflicht-Versicherung für Verwalter nach § 34c GewO. Schützt vor Vermögensschäden aus beruflichen Pflichtverletzungen. Synonym: Berufshaftpflicht.
Verstoßprinzip
Deutsches Standard-Modell der Versicherungs-Zeitlichkeit: Police leistet, wenn die Pflichtverletzung im Versicherungszeitraum lag — auch wenn der Anspruch erst Jahre später gemeldet wird. Gegenstück: Claims-made.
Vertrauensschadenversicherung
Schutz vor vorsätzlichen Vermögensschäden durch eigene Mitarbeiter oder Subunternehmer (Veruntreuung von Treuhandgeld, Manipulation, Betrug). Pflicht für jede Verwaltung mit Treuhandgeld-Verkehr.
Vier-Augen-Prinzip
Kontrollmechanik bei Überweisungen, Buchungen, Beschlüssen: Zwei Personen müssen zustimmen. Zentrales Risikomanagement-Element für Vertrauensschadenversicherung und Compliance.
W
Wartezeit
Zeitraum nach Vertragsabschluss, in dem ein neuer Versicherungsbaustein noch nicht leistet (typisch 14 Tage bis 1 Monat bei Elementar). Verhindert, dass kurz vor dem Schaden noch gekauft wird.
Wert 1914
Historischer Index-Wert, der den Wiederaufbauwert eines Gebäudes auf das Preisniveau 1914 in Goldmark zurückrechnet. Basis für den gleitenden Neuwert in der Wohngebäudeversicherung.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Bundesgesetz, das die rechtliche Struktur von Eigentümergemeinschaften regelt. § 19 fordert eine angemessene Wohngebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert. § 26a regelt Verwalter-Bestellung. § 27 Verwalter-Pflichten.
Z
ZÜRS-Zonen
Zonierungssystem der deutschen Versicherungswirtschaft: Klassifiziert jeden Standort von 1 (gering) bis 4 (sehr hoch) nach Hochwasser-, Starkregen- und Rückstau-Risiko. Bestimmt Beitrag und Versicherbarkeit für den Elementar-Baustein.
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Jan Pohl, ungebundener Versicherungsmakler aus Aachen, spezialisiert auf Hausverwalter, WEG-Verwalter und Immobilienmakler. Die Definitionen basieren auf VVG, BGB, MaBV, WEG-Recht und gängigen Bedingungswerken — sie sind erklärend, nicht rechtsverbindlich. Im konkreten Streitfall ist die fachliche Prüfung der individuellen Police Pflicht.
