Objektversicherungen für Immobilien
Wohngebäude, Elementar, Glas und Haftpflicht — die Bausteine, die ein Mehrfamilienhaus, eine WEG oder ein Bestandsobjekt wirksam absichern.
Sie besitzen oder verwalten als Gemeinschaft? Dann geht es hier um die richtige Deckung Ihres Gebäudes. Sie verwalten viele fremde Objekte? Dann finden Sie weiter unten den Einstieg zu Rahmenkonzepten und den Verwalter-Bereichen.
Eine Immobilie braucht andere Versicherungen als eine Verwaltung. Auf dieser Seite erfahren Eigentümergemeinschaften, Beiräte und Vermieter, welche Policen das Objekt schützen, welche zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören und wo Standardverträge die größten Lücken haben.
Welche Risiken eine Immobilie trägt — und warum sie eigene Policen braucht
Ein Mehrfamilienhaus, ein WEG-Objekt oder ein Mietshaus ist Vermögen, Arbeitsplatz und Lebensraum zugleich. Für jede dieser Rollen entstehen Risiken, die der einzelne Eigentümer nicht stemmen kann: Ein Wasserrohrbruch im Steigstrang kostet schnell sechsstellig, ein Hochwasser-Ereignis nach Starkregen führt zu Sanierungen, deren Dauer in Monaten gemessen wird, und eine geplatzte Glasfront im Treppenhaus erzeugt Haftungs-Diskussionen zwischen Verwalter, Eigentümergemeinschaft und Hausmeisterdienst.
Die Versicherungen für das Objekt sind aus diesem Grund eigenständig — sie schützen nicht den Verwalter, der die Immobilie betreut, sondern die Eigentümergemeinschaft oder den Bestandshalter, dem die Immobilie gehört. Vermietet ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus, begründet § 836 BGB eine Haftung des Grundstücksbesitzers für Schäden durch Einsturz oder ablösende Gebäudeteile — von der er sich allerdings durch Nachweis der erforderlichen Sorgfalt entlasten kann. § 1004 BGB begründet daneben Beseitigungsansprüche, wenn vom Grundstück eine Beeinträchtigung ausgeht.
In einer Eigentümergemeinschaft kommt eine zweite Ebene hinzu: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wer einen Versicherungsbeschluss zu knapp fasst oder Elementarschäden bewusst herausnimmt, riskiert Anfechtungen — und im Schadenfall Diskussionen über die Haftung im Innenverhältnis.
Welche Versicherungen braucht eine Immobilie in Deutschland?
Eine Immobilie in Deutschland sollte regelmäßig mit fünf Bausteinen abgesichert sein: einer Wohngebäudeversicherung als Fundament für Brand-, Leitungswasser- und Sturmrisiko, einer Elementarschadenversicherung für Starkregen, Überschwemmung und Rückstau, einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht für Schäden Dritter durch das Gebäude, optional einer Glasversicherung bei großzügigen Verglasungen sowie einer Gewässerschaden-Haftpflicht bei Heizöltanks. Eine gesetzliche Pflicht besteht für keine dieser Sparten; in der WEG verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG aber die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums als Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung.
Diese Bausteine schützen die Immobilie
Klicken Sie auf eine Sparte, um Deckungsumfang, gesetzliche Grundlagen, typische Schadenfälle und Bedingungs-Checklisten im Detail zu lesen.
Wohngebäudeversicherung Fundament
Deckt die Hauptrisiken Brand, Leitungswasser und Sturm/Hagel ab. Fundament jeder Eigentümergemeinschaft und jedes Mietobjekts. Auf gleitenden Neuwert (Wert 1914) achten, damit keine Unterversicherung entsteht.
Details & Checkliste →Elementarschadenversicherung stark empfohlen
Schützt vor Starkregen, Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch und Schneedruck. Nach den Starkregen-Ereignissen der letzten Jahre kaum noch verzichtbar. Die Versicherbarkeit wird über die ZÜRS-Geo-Zone 1–4 bewertet.
Details & Checkliste →Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht Fundament
Greift bei Personen- und Sachschäden Dritter durch das Gebäude — Dachziegel, Eisplatte, glatter Hauseingang. Wichtig bei WEG: Gute Konzepte schließen auch gegenseitige Ansprüche der Eigentümer untereinander ein, die sonst als Eigenschäden ausgeschlossen wären.
Details & Checkliste →Glasversicherung empfohlen
Für Mehrfamilienhäuser mit großen Treppenhaus-Verglasungen, Glasfassaden oder Wintergärten häufig wirtschaftlich. Deckt sowohl Bruch als auch Folgekosten wie Notabsicherung und Schließsystem ab.
Details & Checkliste →Gewässerschaden-Haftpflicht Pflicht bei Tanks
Für Heizöltanks und andere wassergefährdende Anlagen. Greift bei Boden- und Grundwasserschäden, die für Eigentümer oft existenzbedrohende Sanierungskosten bedeuten — verschuldensunabhängige Haftung nach § 89 WHG.
Details & Checkliste →Welche Bausteine brauche ich für mein Objekt?
Die Antwort hängt von Gebäudetyp, Lage und Eigentümerstruktur ab. Drei Fragen helfen bei der Einordnung — und führen meistens zur richtigen Sparten-Kombination.
Drei Leitfragen
- Liegt das Objekt in ZÜRS-Zone 3 oder 4? Dann ist Elementarschaden faktisch unverzichtbar — viele Versicherer zeichnen in diesen Zonen nur noch zu hohen Selbstbehalten oder mit Sublimits.
- Gibt es ein Treppenhaus mit großzügiger Verglasung, eine Glasfassade oder Wintergärten? Dann lohnt Glasversicherung wirtschaftlich, weil Notabsicherung und Folgekosten oft den Glaspreis übersteigen.
- Heizt das Objekt mit Heizöl oder lagert wassergefährdende Anlagen? Dann ist Gewässerschaden-Haftpflicht faktisch Pflicht.
Wie die Sparten im Schadenfall greifen
Die folgenden Beispiele sind stilisiert und sollen die Funktionsweise verdeutlichen. Beträge sind hypothetisch.
- Hergang
- Eine WEG mit 18 Einheiten erlebt im Juli einen Starkregen von 95 Liter pro Quadratmeter in zwei Stunden. Die Tiefgaragen-Rampe entwässert nicht ausreichend, Wasser dringt über die Garage in den Keller und beschädigt acht private Kellerabteile sowie die zentrale Heiztechnik.
- Betroffene Klausel
- Wohngebäude-Bedingungen greifen nur bei ausströmendem Leitungswasser oder direktem Sturmschaden — nicht bei Rückstau oder Überschwemmung von außen. Diese Risiken fallen unter die Elementarschadenklausel. Die Heiztechnik gehört zum Gemeinschaftseigentum und ist über die Gebäudeversicherung mitversichert.
- Ergebnis
- Hatte die WEG die Elementarschadenklausel beschlossen, reguliert der Versicherer den Schaden (Trocknung, Estrich, Heiztechnik) abzüglich des vereinbarten Elementar-Selbstbehalts. Ohne Elementar-Einschluss trägt die WEG den vollen Schaden — und es droht eine Sonderumlage je Einheit.
- Hergang
- Im Januar löst sich nach Frost-Tau-Wechsel eine Dachziegelreihe und trifft das parkende Auto eines Besuchers. Sachschaden im mittleren vierstelligen Bereich, ein Personenschaden bleibt glücklicherweise aus.
- Betroffene Klausel
- Schaden Dritter durch das Gebäude — der klassische Anwendungsbereich der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Die Wohngebäudeversicherung greift hier nicht, weil der Schaden an einer fremden Sache entstanden ist.
- Ergebnis
- Der Versicherer reguliert nach Abzug des Selbstbehalts. Voraussetzung ist die erfüllte Verkehrssicherungspflicht (regelmäßige Dachinspektion) — bei nachweislich unterlassenen Inspektionen kann der Versicherer wegen Obliegenheitsverletzung kürzen.
- Hergang
- Bei Renovierungsarbeiten beschädigt ein Handwerker den oberirdischen Heizöltank im Heizungskeller. Heizöl gelangt in den Boden und droht das Grundwasser zu erreichen.
- Betroffene Klausel
- Der Eigentümer ist nach § 89 WHG verschuldensunabhängig für Gewässerschäden verantwortlich. Die Gewässerschaden-Haftpflicht deckt Sanierungskosten, Boden-Austausch, behördliche Auflagen sowie Drittschäden.
- Ergebnis
- Der Versicherer reguliert Sanierung und Gutachten abzüglich Selbstbehalt. Ohne Gewässerschaden-Police trägt der Eigentümer die vollen Kosten und das Bonitätsrisiko.
Fundament, Erweiterung, Sonderfälle
Fundament (kein Objekt sollte ohne stehen)
- Wohngebäudeversicherung auf gleitenden Neuwert (Wert 1914), inklusive Leitungswasser — § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG fordert die angemessene Versicherung als Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung.
- Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht mit ausreichender Pauschalsumme (Marktstandard für Mehrfamilienhäuser im zweistelligen Millionenbereich).
Stark empfohlen (Standard ab Mehrfamilienhaus oder Risikolage)
- Elementarschadenklausel für Starkregen, Überschwemmung, Rückstau — bei ZÜRS-Zone 3 oder 4 ist die Versicherbarkeit eingeschränkt, früh anfragen.
- Erweiterte Naturgefahren für Schneedruck, Erdrutsch, Erdbeben — je nach Lage.
Sonderfälle (objektspezifisch)
- Glasversicherung bei großzügigen Treppenhaus-Verglasungen, Glasfassaden, Wintergärten.
- Gewässerschaden-Haftpflicht bei Heizöltanks oder wassergefährdenden Anlagen.
- Mietverlust-Erweiterung bei Renditeobjekten — deckt den Mietausfall während der Sanierung nach einem Versicherungsfall.
Die häufigsten Fehler bei Objektversicherungen
- Elementarschäden im WEG-Beschluss herausgekürzt, weil sie Mehrprämie kosten. Nach dem ersten Schadenereignis ist die Entscheidung oft existenzbedrohend für die Gemeinschaft.
- Versicherungssumme nicht auf gleitenden Neuwert umgestellt. Bei alten Verträgen reicht die nominelle Summe heute oft nicht für den Wiederaufbau — Unterversicherung führt zur Kürzung im Schadenfall.
- Selbstbehalt zu niedrig gewählt, dafür Versicherungssumme zu knapp. Ein höherer Selbstbehalt reduziert die Prämie und bewahrt die Versicherung für die Großschäden, für die sie da ist.
- Haftpflicht-Summe zu niedrig. Bei Personenschäden mit Dauerschaden können Forderungen siebenstellig werden — zu knappe Pauschalsummen sind nicht mehr zeitgemäß.
- Gewässerschaden bei Heizöltank vergessen oder fälschlich über eine Privat-Haftpflicht abgedeckt geglaubt. Verschuldensunabhängige Haftung nach § 89 WHG — eigenes Produkt nötig.
- Grobe Fahrlässigkeit pauschal abgehakt. Bei verletzten Obliegenheiten greifen oft nur kleine Sublimits — trotz beworbener Deckung.
Makler-Einschätzung
Drei Beobachtungen aus der laufenden Beratung von WEGs und Bestandshaltern: Erstens sind Elementarschadenklauseln nach den Starkregen-Ereignissen der letzten Jahre für viele Versicherer zur Risikofrage geworden. In ZÜRS-Zone 3 und 4 zeichnen einzelne Anbieter gar nicht mehr oder nur mit hohen Selbstbehalten — wer wechseln will, sollte das früh prüfen, nicht erst kurz vor Verlängerung. Zweitens ist die häufigste Lücke nicht eine fehlende Sparte, sondern eine zu knappe Pauschalsumme bei der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Drittens lohnt sich bei jedem Versicherer-Wechsel eine Konditionsdifferenzdeckung, damit die besseren neuen Bedingungen auch für noch laufende Altverträge gelten — viele Eigentümergemeinschaften übersehen das.
So arbeiten wir
Ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO. Strukturierte Beratung in drei Schritten, per Microsoft Teams, kostenfrei und unverbindlich.
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Risiko-Check oder Erstgespräch
Im 30-Minuten-Erstgespräch klären wir Gebäudetyp, ZÜRS-Zone, vorhandene Verträge und offene Sanierungsthemen.
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Angebotsvergleich und schriftliche Empfehlung
Wir holen Angebote bei den für Ihr Objekt geeigneten Versicherern ein, gleichen Deckung und Bedingungen ab und übergeben Ihnen eine schriftliche Empfehlung mit Vergleichsmatrix — auch zur Vorlage in der Eigentümerversammlung.
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Umsetzung und laufende Betreuung
Nach Beschluss übernehmen wir Antragstellung, Kündigung der Altpolice und den Konditionsdifferenz-Anschluss. Im Schadenfall sind wir Ihr Ansprechpartner gegenüber dem Versicherer.
Rahmenkonzepte — wenn Sie mehrere Gebäude betreuen
Kurz erklärt: der Rahmenvertrag
Wenn Sie als Haus- oder WEG-Verwaltung viele Objekte betreuen, lohnt statt vieler Einzelpolicen oft ein Rahmenvertrag: eine Mantelvereinbarung mit einheitlichen Bedingungen, unter die einzelne Objekte als Anmeldung geschoben werden. Statt einer Versicherungssumme je Gebäude wird häufig nach Wohn- und Gewerbeeinheiten kalkuliert (Wohneinheitenmodell). Das vereinfacht die Verwaltung erheblich und entlastet Sie bei der jährlichen Pflege.
Als Branchenfaustregel lohnt sich ein echter Rahmenvertrag ab etwa 80 bis 100 verwalteten Einheiten — das ist keine feste Grenze, kleinere Bestände lassen sich oft über einen Maklerrahmen bündeln. Wichtig zu wissen: Versicherungsnehmerin bleibt bei WEG-Objekten die jeweilige Gemeinschaft; Sie handeln als Verwaltung in deren Auftrag.
Sie sind selbst Verwalter und sichern Ihren Betrieb ab?
Verwaltungsgesellschaften, WEG-Verwalter und Immobilienmakler decken eigene Risiken über andere Sparten ab — Vermögensschaden-Haftpflicht, Cyber, Vertrauensschaden. Für jede Berufsgruppe gibt es eine eigene Übersicht.
Über Pohl Versicherungsmakler
Jan Pohl, Inhaber
Pohl Versicherungsmakler e.K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Inhaber Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Immobilienmakler.
Studium der Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln und Betriebswirtschaftslehre — bewusst zugunsten des Aufbaus eigener Firmen unterbrochen. Seit 1999 in der Versicherungsbranche, eigene Maklerei in Aachen seit 2012. Fachwirt für Finanzberatung (IHK) und Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK). Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns (Leitung der bundesweiten Maklerbetreuung) und in der Geschäftsleitung eines Versicherungs-IT-Unternehmens, das Vergleichssoftware für Versicherungsmakler entwickelt. Prüfer der IHK für die Sachkundeprüfung nach § 34d GewO von 2008 bis 2019 und Dozent in Vorbereitungskursen für Versicherungsvermittler von 2009 bis 2012.
„Ich berate so, wie ich selbst beraten werden möchte: klar, strukturiert und ohne Verkaufsshow.“
Geboren 1978, verheiratet, zwei Kinder. Lebt mit seiner Familie in Aachen-Richterich. Beratung erfolgt strukturiert per Microsoft Teams — kein Außendienst, klare Termine, dokumentierte Empfehlungen.
Was Eigentümer und Beiräte am häufigsten fragen
Ist eine Wohngebäudeversicherung Pflicht?
Was bedeutet ZÜRS-Zone und warum ist sie für die Elementarversicherung wichtig?
Welche Versicherungssumme ist bei der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht sinnvoll?
Deckt die Haftpflicht auch Schäden zwischen Eigentümern?
Was ist ein gleitender Neuwert und der „Wert 1914“?
Wer entscheidet in der WEG über den Versicherungsabschluss?
Was deckt die Wohngebäudeversicherung nicht?
Was passiert, wenn die WEG den Versicherer wechselt?
Weiterführende Bausteine und Hintergründe
Wir prüfen Ihre Objektversicherungen — kostenfrei und unverbindlich.
Übersicht aller Sparten, Vergleich mit dem aktuellen Markt, schriftliche Empfehlung. Ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO, Sitz Aachen, bundesweit tätig.
