Sachversicherung für die Verwalter-Immobilie
Geschäftsgebäudeversicherung für die eigene Verwalter-Immobilie
Geschäftsgebäudeversicherung WEG – Schutz für Ihre eigenen Geschäftsräume — wenn Sie Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie sind, in der Sie Ihre Verwaltung betreiben.
Wir prüfen Ihren bestehenden Vertrag oder vermitteln eine neue Police — mit Schwerpunkt auf den drei Punkten, die im Schadenfall den Unterschied machen: korrekte Bauwert-Berechnung, Mietausfall-Baustein bei vermieteten Teilen und Elementar-Schutz nach Standort.
Der Geschäftsgebäude-Check liefert eine strukturierte Ersteinschätzung. Die verbindliche fachliche Empfehlung folgt im 30-Minuten-Teams-Termin und in der schriftlichen Bedingungsmatrix.
Rechtsgrundlage
Warum eine eigene Police für die Verwalter-Immobilie unverzichtbar ist
Wenn Sie als Verwalter Eigentümer Ihrer Geschäftsräume sind — entweder allein, im Miteigentum oder als Teil einer eigenen WEG — tragen Sie für dieses Gebäude die Eigentümer-Pflichten. Drei Punkte machen das zu einer Versicherungsfrage:
- §§ 903, 1004 BGB & Verkehrssicherungspflichten — Als Eigentümer haften Sie für Personen- und Sachschäden, die von Ihrem Gebäude ausgehen (herabfallende Dachziegel, ungeräumter Gehweg, defekte Treppenstufe). Die Geschäftsgebäudeversicherung schützt die Substanz; die Verkehrssicherung wird durch eine Hauseigentümer-Haftpflicht ergänzt.
- Bauordnungsrecht der Länder — Brandschutz, Gebäudeunterhalt und Standsicherheit sind öffentlich-rechtliche Pflichten. Schäden durch unterlassene Wartung sind regelmäßig versicherungsrechtlich problematisch.
- §§ 535 ff. BGB — Wenn Sie Teile Ihres Gebäudes vermieten (Wohnungen im Obergeschoss, andere Praxen, Lagerflächen), sind Sie gegenüber Mietern leistungspflichtig und tragen das Risiko des Mietausfalls bei Gebäudeschaden. Der entsprechende Baustein ist in der Geschäftsgebäudeversicherung der übliche Schutz.
- Art. 32 DSGVOiPflicht zu „technischen und organisatorischen Maßnahmen“, die personenbezogene Daten vor Verlust, Diebstahl und unbefugtem Zugriff schützen — auch durch bauliche Sicherung der Räume. — Auch die physische Sicherung der Räume zählt zu den TOMs. Ein Wasserschaden, der ein Aktenarchiv durchnässt, ist auch ein Datenschutz-Vorfall.
Die Geschäftsgebäudeversicherung deckt die Sachsubstanz Ihres Gebäudes. Die Inhalt-Police deckt das Mobiliar darin. Der Mietausfall-Baustein deckt die Einnahmen-Lücke nach Gebäudeschaden. Die drei Stränge müssen zusammen kalkuliert werden.
Versicherte Bauteile und Anlagen
Was die Geschäftsgebäudeversicherung absichert
Versichert ist die gesamte Bausubstanz Ihrer Immobilie am Versicherungsort, einschließlich der fest verbundenen Bauteile und der mitversicherten Außenanlagen.
Hauptgebäude und Bestandteile
- Mauerwerk, Dach, Decken, Treppen — die tragende Bausubstanz inklusive Dämmung und Verkleidung.
- Fest verbundene Bauteile — Einbauküche, Einbauschränke, Sanitäranlagen, Heizung, fest verlegte Bodenbeläge, Wandverkleidungen.
- Haustechnik — Heizung (Kessel, Brenner, Rohrleitungen), Klimaanlage, Lüftung, Aufzug.
- Strom-, Wasser-, Gasinstallation — innerhalb des Gebäudes; außerhalb je nach Sublimit (Zuleitungen).
Mitversicherte Außenanlagen (oft per Baustein, nicht im Standard)
- Garagen und Carports — am gleichen Versicherungsort.
- Terrassen, Wege, Einfahrten — gepflasterte oder gegossene Flächen.
- Einfriedungen — Zäune, Mauern, Tore.
- Werbeflächen und Beschilderung — Firmenschild, Leuchtreklame, Außenbeleuchtung. Sublimit beachten.
- Photovoltaik-Anlage — Module, Wechselrichter, Verkabelung. Eigener Baustein, oft mit Ertragsausfall-Option.
- Gartenanlagen — Bepflanzung, Bewässerung. Meist nur in Premium-Tarifen oder bei eigener Vereinbarung.
Nicht in der Geschäftsgebäudeversicherung — sondern entweder in der Inhaltsversicherung oder gar nicht versichert:
- Bewegliches Inventar — Schreibtische, EDV, Akten, Telefonanlage. Gehört in die Inhaltsversicherung.
- Mietersache — wenn Mieter eigene Einbauten vorgenommen haben, sind diese in ihrer Inhaltsversicherung.
- Reine Vermögensschäden — entgangener Mietzins ohne vorausgegangenen Sachschaden ist nicht gedeckt; mit Mietausfall-Baustein bei Sachschaden ja.
Auslösekriterium
Wann der Versicherer zahlt — die versicherten Gefahren
Die Geschäftsgebäudeversicherung ist wie die Wohngebäudeversicherung eine Gefahrenversicherung: Gedeckt sind die im Vertrag ausdrücklich genannten Ereignisse. Standardmäßig die vier Hauptgefahren, optional erweitert durch Elementar und weitere Bausteine.
Die vier Standard-Gefahren
- Feuer — Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion, Überspannung als Folge von Blitz, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeugs. Auch Sengschäden je nach Tarif.
- Leitungswasser — Bruchschäden an Zu- und Ableitungsrohren innerhalb und außerhalb des Gebäudes, Frostschäden, Schäden durch Heizungs-, Klima- und Sprinkleranlagen. Hochwasser und Rückstau gehören NICHT dazu — das ist Elementarschaden.
- Sturm und Hagel — Sturm gilt ab Windstärke 8. Folgeschäden durch eindringendes Regenwasser sind meist mitversichert, sofern das Gebäude durch den Sturm beschädigt wurde. Hagelschäden an Dach, Fassade, Photovoltaik.
- Glasbruch — meist als eigener Baustein, deckt Bruchschäden an fest eingebauten Gebäude-Verglasungen (Fenster, Türen, Verglasungen im Treppenhaus).
Optional einschließbar; bei Standort, Bauart oder Nutzung der Verwalter-Immobilie regelmäßig zu prüfen:
- Elementarschäden — Hochwasser, Rückstau aus der Kanalisation, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkan-Ereignisse. Bei Standort in ZÜRS-ZoneiGefährdungs-Karte der Versicherer für Hochwasser/Starkregen. Zone 1 = niedrig, Zone 4 = höchstes Risiko. Bestimmt Annahme und Prämie in der Elementarschaden-Sparte. 3 oder 4 dringend zu prüfen; in ZÜRS 1 und 2 sinnvoll, weil Starkregen-Schäden auch außerhalb klassischer Hochwasserlagen auftreten können.
- Vandalismus, böswillige Beschädigung — durch Dritte, ohne Einbruch.
- Innere Unruhen, Streik, Aussperrung — meist als Bausteinbeitrag verfügbar.
- Anprall- und Fahrzeugschäden — z. B. Auto fährt in die Fassade. Im Standard nicht immer enthalten.
- Graffiti — eigener Baustein, oft mit Sublimit.
Vertragsmechanik
Versicherungssumme, Wert 1914 und gleitender Neuwert
Die VersicherungssummeiDie Höchstgrenze, bis zu der der Versicherer leistet. Bei Gebäudeversicherungen entspricht sie dem rechnerischen Wiederaufbauwert. für ein Geschäftsgebäude wird nicht in heutigen Euro festgelegt, sondern nach einem Bauwert-System. Das schützt vor Unterversicherung bei steigenden Baupreisen.
Wert 1914 — der Index-Anker
Der Wert 1914 ist ein fiktiver Bauwert, der angibt, was das Gebäude im Basisjahr 1914 gekostet hätte. Das ist ein Rechenwert, der den Vergleich verschiedener Gebäude ermöglicht. Eine kleine Verwalter-Immobilie hat typischerweise einen Wert 1914 zwischen 8.000 und 25.000 Mark — kein realer Betrag, sondern ein Index-Anker.
Gleitender Neuwertfaktor
Der Wert 1914 wird mit dem jährlich angepassten gleitenden Neuwertfaktor multipliziert (für 2026 ca. 25,4). Das Ergebnis ist der aktuelle Wiederaufbauwert in heutigen Euro. Beispiel: Wert 1914 = 15.000 Mark × 25,4 = 381.000 € heutige Versicherungssumme. Im nächsten Jahr passt sich die Summe automatisch an, ohne dass Sie den Vertrag ändern müssen.
Wertbegriffe im Vertrag:
- Gleitender Neuwert — der heutige Wiederaufbauwert auf Basis Wert 1914 × Faktor. Standard.
- Zeitwert — Neuwert minus Wertminderung durch Alter und Abnutzung. Greift bei stark abgenutzten Bauteilen (üblicherweise unter 40 % des Neuwertes).
- Gemeiner Wert — Verkaufswert im aktuellen Zustand. Greift nur bei nicht mehr reparablen Schäden.
Der UnterversicherungsverzichtiKlausel, mit der der Versicherer auf den Einwand „Sie waren unterversichert“ verzichtet — solange der Wert 1914 korrekt ermittelt wurde. Vermeidet anteilige Kürzungen im Schadenfall. ist in der Geschäftsgebäudeversicherung üblich, wenn der Wert 1914 von einem Sachverständigen oder mit dem Online-Wertermittlungstool des Versicherers ermittelt wurde. Ohne korrekte Bauwert-Ermittlung droht im Schadenfall eine anteilige Kürzung — und die kann bei einem Großschaden existenzbedrohend sein.
Sub-Summen
Sublimits und mitversicherte Außenanlagen
Innerhalb der Hauptversicherungssumme haben einzelne Bauteile, Anlagen und Schadensgruppen eigene Höchstgrenzen. Bei der Geschäftsgebäudeversicherung treffen die Sublimits vor allem Außenanlagen, Werbeflächen und Schäden außerhalb des Hauptgebäudes.
Typische Sublimits — vor Vertragsabschluss prüfen
| Position | Marktüblich | Hinweis für Verwalter |
|---|---|---|
| Außenanlagen gesamt (Wege, Einfriedung, Beleuchtung) | 5.000–25.000 € | bei großem Außenbereich knapp |
| Werbeschilder, Beschilderung, Leuchtreklame | 2.500–10.000 € | Firmenschild Verwaltung, Wegweiser |
| Photovoltaik-Anlage | nach Baujahr und Leistung | oft eigener Baustein mit Ertragsausfall |
| Aufräum-, Abbruch-, Bewegungs- und Schutzkosten | 10.000–50.000 € | nach Großbrand schnell ausgeschöpft |
| Mehrkosten durch behördliche Auflagen | 10.000–50.000 € | z. B. neue Brandschutz-Anforderungen beim Wiederaufbau |
| Zuleitungen außerhalb des Gebäudes | 2.500–10.000 € | Wasser-, Gas-, Stromzuleitung Grundstücksgrenze |
| Mietausfall (Baustein) | 12–24 Monate Haftungszeit | Schlüsselposition — siehe Schwerpunkt B |
| Schäden durch grobe Fahrlässigkeit | 10.000 € bis volle VS | idealerweise „bis Versicherungssumme“ |
Photovoltaik-Anlage — eigener Baustein
Wenn Sie auf dem Dach Ihrer Verwaltung eine PV-Anlage haben, sind die Module, Wechselrichter und Verkabelung über einen eigenen Baustein versichert — meist mit Allgefahrendeckung (Ertragsausfall, Tierbiss durch Marder, Diebstahl), eigener Versicherungssumme und eigenen Bedingungen. Bei Neuverträgen ist der Baustein üblicher, bei Altverträgen häufig nachzubuchen.
Schwerpunkt A
Abgrenzung zur Wohngebäudeversicherung der verwalteten WEGs
Das ist der Punkt, der in der Praxis regelmäßig zur Verwirrung führt. Als WEG-Verwalter haben Sie zwei völlig verschiedene Gebäude-Verträge im Blick — und sie dürfen nicht verwechselt werden:
Die Wohngebäudeversicherungen der verwalteten WEGs
Jede WEG, die Sie verwalten, hat (hoffentlich) eine eigene Wohngebäudeversicherung. Versicherungsnehmer ist die WEG als Gemeinschaft. Bezahlt wird aus dem WEG-Hausgeld. Sie als Verwalter sind in der Pflicht, diese Verträge ordnungsgemäß zu prüfen, abzuschließen und im Schadenfall zu melden — das gehört zu Ihrer Verwalter-Aufgabe nach § 27 WEG.
Ihre eigene Geschäftsgebäudeversicherung
Diese Police versichert das Gebäude, in dem Sie selbst Ihren Verwaltungs-Sitz haben — sofern Sie Eigentümer oder Miteigentümer sind. Versicherungsnehmer sind Sie persönlich oder Ihre Firma. Bezahlt wird aus Ihrem eigenen Budget. Die WEGs, die Sie verwalten, haben damit nichts zu tun.
Was passiert, wenn Sie selbst in einer WEG sitzen?
Wenn Ihre Verwaltung Teil einer WEG ist (z. B. Ihr Büro liegt in einem Mehrparteienhaus, das einer WEG gehört), wird das Hauptgebäude durch die Wohngebäudeversicherung dieser WEG abgedeckt — nicht durch eine eigene Geschäftsgebäudeversicherung. Sie würden dann eher prüfen, ob die WEG-Police Ihre gewerbliche Nutzung mitversichert (Stichwort: erhöhte Brandgefahr durch Bürotechnik) und ob Sie eine zusätzliche Inhalt- und Außenanlagen-Police brauchen. Im Zweifelsfall klären wir das im Beratungstermin.
Praktische Konsequenz: Wenn Sie unsicher sind, welche Konstellation für Sie zutrifft, bringen Sie zum Termin Grundbuchauszug, aktuelle Wohngebäude-Police der WEG (falls vorhanden), Ihre laufende Geschäftsgebäudeversicherung und den Mietvertrag mit. In 30 Minuten ordnen wir die Lage zu.
Schwerpunkt B
Abgrenzung zur Inhaltsversicherung und der Mietausfall-Baustein
Die zweite Stolperstelle: Geschäftsgebäude versichert die Substanz, Inhalt versichert das Mobiliar. Im Schadenfall greifen beide Verträge ineinander — und zusätzlich der Mietausfall-Baustein, wenn Teile vermietet sind.
Geschäftsgebäude — die Substanz
Zahlt Sanierung und Wiederaufbau der baulichen Substanz: Mauerwerk, Dach, Decken, fest verbundene Bauteile (Einbauküche, Sanitär, Heizung), Außenanlagen.
Inhalt — die Sachen im Gebäude
Zahlt für bewegliche Sachen: Schreibtische, EDV, Akten, Drucker, Telefonanlage. Siehe unsere Spoke Inhaltsversicherung WEG.
Mietausfall — die Einnahmen-Lücke
Wenn Sie Teile Ihres Gebäudes vermieten (Wohnungen, andere Praxen, Lagerflächen) und der Mieter nach einem versicherten Gebäudeschaden nicht mehr nutzen kann, fällt der vereinbarte Mietzins aus. Der Mietausfall-Baustein deckt diesen Einnahmen-Verlust für die im Vertrag vereinbarte Haftungszeit — meist 12 oder 24 Monate. Wichtig: Der Baustein greift nur, wenn der Schaden ein versichertes Ereignis war (Feuer, ED, LW, Sturm) und der Mieter Mietkürzung nach § 536 BGB geltend macht.
Konkret: Brennt Ihr Verwaltungs-Gebäude und die obere vermietete Wohnung steht für sechs Monate leer, greift die Geschäftsgebäudeversicherung für den Wiederaufbau und der Mietausfall-Baustein für den entgangenen Mietzins. Ohne den Baustein tragen Sie den Mietausfall selbst — bei sechs Monaten à 1.200 € sind das schon 7.200 €, die zur Sanierungs-Belastung dazukommen.
Bausteine
Mitversicherte Bausteine und Erweiterungen
Über die Standard-Gefahren hinaus lassen sich folgende Bausteine in die Geschäftsgebäudeversicherung integrieren oder als eigener Vertrag koppeln:
- Elementarversicherung — Hochwasser, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck. Bei Standort in ZÜRS 3 oder 4 nahezu Pflicht; in ZÜRS 1 und 2 wegen Starkregen-Häufigkeit der vergangenen Jahre zu prüfen.
- Gebäudeglas — Bruchschäden an fest eingebauten Verglasungen. Eigener Baustein, oft mit Sublimit für Sonderverglasung.
- Mietausfall — siehe Schwerpunkt B. Haftungszeit mindestens 12, idealerweise 24 Monate.
- Photovoltaik-Anlage mit Ertragsausfall — Schutz für Module, Wechselrichter, Verkabelung + Ausgleich des entgangenen Stromertrags während der Reparatur.
- Vandalismus, Anprall, böswillige Beschädigung — wichtig bei Lage in Innenstadt oder an Hauptverkehrsstraßen.
- Mehrkosten durch behördliche Auflagen — wenn nach Brand neue Brandschutz-Anforderungen gestellt werden.
- Aufräum-, Abbruch- und Bewegungs- und Schutzkosten — bei Großschaden schnell sechsstellig.
- Hauseigentümer-Haftpflicht — als eigene Police: deckt Personen- und Sachschäden gegenüber Dritten, die vom Gebäude ausgehen (Verkehrssicherungspflicht).
Was NICHT versichert ist
Ausschlüsse — die Standard-Stolperfallen
Die Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäude- und Geschäftsgebäudeversicherung (VGB) orientieren sich an den Musterbedingungen der Versicherungswirtschaft. Diese Punkte stehen in den meisten Verträgen — und schlagen im Schadenfall regelmäßig zu:
- Vorsatz und (je nach Tarif) grobe Fahrlässigkeit — § 81 VVGiBei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit kann der Versicherer Leistung kürzen oder verweigern. Bessere Tarife heben die Kürzung für grobe Fahrlässigkeit auf — bis zur vollen Versicherungssumme.. Bessere Tarife heben die Kürzung für grobe Fahrlässigkeit explizit auf.
- Kriegerische Ereignisse, Atom- und Strahlungsschäden — Branchenstandard, nicht verhandelbar.
- Schäden durch innere Verderbnis — Verschleiß, normale Abnutzung, Schwamm, Pilzbefall, Schimmel ohne erkennbaren äußeren Auslöser.
- Wasserschäden durch Hochwasser, Rückstau, Witterungsniederschlag — gehören in den Baustein „Elementarschäden“, nicht in Leitungswasser.
- Schäden am Gebäude während Bauarbeiten oder Sanierung — Standard-Police pausiert oft während größerer Bauphasen; dafür separate Bauleistungs- und Feuerrohbau-Versicherung.
- Schäden durch Setzungen, Schwinden, Senken des Bauwerks — Bauwerks-Bewegung ist meist nicht gedeckt.
- Reine Ertragsausfälle ohne Sachschaden — Mietausfall ohne vorausgehenden versicherten Sachschaden ist nicht gedeckt.
- Schäden an Lagerware Dritter — wenn Sie an einen Logistik-Mieter vermieten, sind dessen Lagerbestände nicht in Ihrer Gebäudepolice.
Selbstbeteiligung
Selbstbehalt — Marktorientierung für Verwalter-Immobilien
Der SelbstbehaltiDer Betrag, den Sie pro Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer zahlt. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie. in der Geschäftsgebäudeversicherung liegt marktüblich zwischen 250 € und 2.500 € pro Schadenfall — abhängig von Bauwert, Gebäudealter und Nutzungsstruktur. Für Elementar-Schäden gilt häufig ein eigener, höherer Selbstbehalt.
Marktorientierung — kein Angebot
Erfahrungsgemäß spart eine Anhebung des Selbstbehalts von 250 € auf 1.000 € zwischen 10 und 20 % der Jahresprämie. Bei einer typischen Verwalter-Immobilie mit Bauwert 1914 von 15.000 Mark (= rund 380.000 € heutiger Wiederaufbauwert) bewegt sich die Jahresprämie grob im niedrigen vierstelligen Bereich — die echten Werte hängen von Bauart, Standort, ZÜRS-Zone, Vorschäden und Bausteinen ab.
Typische Schadenkonstellationen
Drei stilisierte Fallbeispiele
- Sachverhalt
- Sturmtief mit Windstärke 10 reißt im November Teile der Dacheindeckung eines kleinen Verwalter-Bürogebäudes ab (zweistöckiges Haus, Verwalter im Erdgeschoss, zwei Wohnungen vermietet im Obergeschoss). Regenwasser dringt in die Dachgeschoss-Räume. Photovoltaik-Anlage teilweise beschädigt.
- Geschäftsgebäudeversicherung leistet
- Neuwert für Dacheindeckung, Sanierung der durch Regenwasser beschädigten Räume, Wiederherstellung der Innenausstattung der vermieteten Wohnungen (Tapeten, Bodenbelag). Photovoltaik-Schaden im Rahmen des PV-Bausteins. Mehrkosten für Notdach-Abdeckung.
- Mietausfall-Baustein leistet
- Drei Monate Mietausfall für die obere Wohnung während der Sanierung, weil der Mieter berechtigt nach § 536 BGB die Miete kürzt.
- Nicht gedeckt
- Mobiliar der Verwaltung (gehört in Inhalt). Erwerbsausfall der Verwaltung selbst, wenn die Räume zeitweise unbenutzbar sind (das ist Betriebsunterbrechung in der Inhaltsversicherung).
- Gesamtaufwand stilisiert
- rund 35.000 € Gebäudeschaden, 4.500 € Sanierung Wohnungen, 8.000 € PV-Anlage, 3.600 € Mietausfall
- Sachverhalt
- Bruch einer Heizungs-Steigleitung im Keller. Wasser läuft über 14 Stunden unbemerkt aus, durchnässt Heizraum, angrenzendes Lager (vermietet an externen Logistik-Dienstleister) und Aktenarchiv im Souterrain. Wasser steigt im Heizraum bis 40 cm.
- Geschäftsgebäudeversicherung leistet
- Sanierung Heizraum, Trocknung Wände und Boden, neuer Heizkessel (Zeitwert oder Neuwert nach Alter), Reparatur Rohrleitung. Sanierung Souterrain.
- Nicht gedeckt
- Beschädigung der Lagerware des Logistik-Mieters (deren eigene Inhaltsversicherung). Beschädigung Ihrer eigenen Akten (gehört in Inhalt). Wert digitaler Daten — kein Sachschaden, sondern Datenschaden, gehört in Cyber.
- Gesamtaufwand stilisiert
- rund 18.000 € Sanierung, 9.000 € Heizungsneuanlage, 4.000 € Lager-Aufbereitung
- Sachverhalt
- Brand im benachbarten Mietshaus greift auf die Verwalter-Immobilie über. Dachstuhl auf einer Hausseite zerstört, oberes Stockwerk durch Rauch und Löschwasser unbewohnbar. Werbeschild der Verwaltung an der Fassade zerstört. Sanierungsdauer geschätzt 9 Monate.
- Geschäftsgebäudeversicherung leistet
- Wiederaufbau Dachstuhl und Obergeschoss zum gleitenden Neuwert. Sanierung Erdgeschoss. Neues Werbeschild im Rahmen des Sublimits. Aufräum-, Abbruch- und Schutzkosten. Mehrkosten bei behördlichen Auflagen (neue Brandschutz-Anforderungen).
- Mietausfall-Baustein leistet
- 9 Monate Mietausfall für die unbenutzbare obere Wohnung (12 Monate Haftungszeit vereinbart, ausreichend).
- Nicht gedeckt
- Verwaltungs-Mobiliar, EDV und Akten (gehört in Inhalt). Honorar-Ausfall der Verwaltung während der Sanierung (BU-Baustein in Inhalt).
- Gesamtaufwand stilisiert
- rund 220.000 € Gebäudeschaden, 18.000 € Aufräumkosten, 25.000 € Mehrkosten Auflagen, 10.800 € Mietausfall
Alle Beträge sind stilisiert und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Reale Schadenhöhen hängen von Bauwert, Vorschäden, Sublimits und konkreter Sachlage ab.
Vor Vertragsabschluss oder Verlängerung
Bedingungs-Checkliste für die Geschäftsgebäudeversicherung WEG
Diese zwölf Punkte sind die Stellen, an denen sich gute und schlechte Geschäftsgebäude-Verträge im Schadenfall unterscheiden. Punkt 1 bis 4 sind in unseren Bedingungsmatrizen als KO-KriterieniWenn dieser Punkt nicht erfüllt ist, ist eine Annahme durch den Versicherer ausgeschlossen — unabhängig von Prämie oder Selbstbehalt. Erst Mangel beheben, dann Anfrage stellen. markiert.
- Versicherungssumme über Wert 1914 + gleitendem Neuwertfaktor, mit Unterversicherungsverzicht
- Korrekte Bauwert-Ermittlung (Sachverständigen-Gutachten oder Online-Wertermittlung des Versicherers, nicht nur Schätzung)
- Elementarversicherung als Baustein eingeschlossen (Pflicht bei ZÜRS 3/4, dringend empfohlen bei ZÜRS 1/2)
- Mietausfall-Baustein mit mindestens 12 Monaten Haftungszeit (besser 24 Monate)
- Grobe Fahrlässigkeit explizit eingeschlossen, idealerweise bis volle Versicherungssumme
- Außenanlagen-Sublimit ausreichend für tatsächlichen Bestand (Werbeschild, Garagen, Einfriedung, Beleuchtung)
- Photovoltaik-Anlage mit Allgefahrendeckung und Ertragsausfall (wenn vorhanden)
- Aufräum-, Abbruch- und Bewegungs- und Schutzkosten mindestens 30.000 € Sublimit
- Mehrkosten bei behördlichen Auflagen mindestens 30.000 € Sublimit
- Schäden durch Anprall, Vandalismus, böswillige Beschädigung eingeschlossen
- Klare Vereinbarung über Sanierung während aktiver Bauarbeiten (Feuer-Rohbau-Baustein bei größeren Umbauten)
- DifferenzdeckungiBeim Wechsel zum neuen Versicherer übernimmt der neue Tarif Schäden, die schlechtere Bedingungen des Altvertrags nicht gedeckt hätten. Schützt gegen Bedingungs-Lücken im Übergang. und InnovationsklauseliBessere künftige Bedingungen des Versicherers wirken automatisch auch auf den laufenden Bestandsvertrag — ohne neuen Abschluss. in den Bedingungen verankert
Beratungsmodell
So arbeiten wir
Wir vermitteln Versicherungen für Verwaltungen seit über 15 Jahren — als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO. Sie zahlen für unsere Beratung nichts; wir werden vom Versicherer vergütet, der nach Vergleich der Bedingungen den Zuschlag bekommt. Wer wechselt, wer beim Bestandsvertrag bleibt — beides ist ein gültiges Ergebnis.
- Geschäftsgebäude-Check (5 Minuten online) — Strukturierte Bestandsaufnahme zu Bauwert, Standort (ZÜRS-Zone), Außenanlagen, Photovoltaik, Mietsituation und Sublimits Ihres aktuellen Vertrags. Sachschutz-Check starten.
- 30-Minuten-Termin per Microsoft Teams — Wir gehen den Check durch, identifizieren die ein bis drei kritischsten Punkte und besprechen, ob Anpassung im Bestand oder Wechsel der bessere Weg ist.
- Schriftliche Empfehlung mit Bedingungsmatrix — Vergleich der drei für Ihre Konstellation passenden Tarife, jeweils mit den oben genannten zwölf Checklisten-Punkten. Sie entscheiden in Ruhe.
Über uns
Jan Pohl — drei Perspektiven auf eine Branche
Mein Name ist Jan Pohl. Ich vermittle Versicherungen für die Immobilienwirtschaft aus drei Perspektiven, die ich in den letzten zwei Jahrzehnten alle praktiziert habe:
- Als Versicherungsmakler (§ 34d Abs. 1 GewO) seit 2010 mit Schwerpunkt Hausverwaltungen.
- Als Praktiker im Immobilienbereich — ich kenne den Alltag von Eigentümerversammlungen, Bauwert-Diskussionen und Sanierungsprozessen aus der eigenen Tätigkeit.
- Mit einer juristisch-betriebswirtschaftlichen Ausbildung — ich kann VGB- und Bauwert-Bedingungen lesen, gewichten und in der Bedingungsmatrix darstellen.
„Wer eine Verwalter-Immobilie mit Bauwert von vor zehn Jahren versichert und keine Index-Anpassung im Vertrag hat, läuft im Großschadenfall in eine Unterversicherungsfalle. Die Lösung beginnt bei der Wertermittlung, nicht bei der Prämie.“
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Geschäftsgebäudeversicherung WEG
Reicht uns nicht die Wohngebäudeversicherung der WEG, in der unser Büro sitzt?
Was ist der Wert 1914 — und warum nicht einfach Euro?
Brauche ich Elementarschutz, wenn mein Büro nicht direkt am Fluss liegt?
Wir vermieten eine Wohnung im Obergeschoss — was passiert bei Mietausfall?
Was kostet eine Geschäftsgebäudeversicherung für eine typische Verwalter-Immobilie?
Wir haben eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Ist die mitversichert?
Was passiert, wenn wir das Gebäude umbauen oder sanieren?
Was, wenn wir grob fahrlässig waren?
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Ihr nächster Schritt
Starten Sie mit dem Geschäftsgebäude-Check — fünf Minuten online, danach ein 30-minütiger Teams-Termin und eine schriftliche Bedingungsmatrix. Kostenfrei und unverbindlich.
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Hasenwaldstraße 2, 52072 Aachen · Versicherungsvermittler nach § 34d Abs. 1 GewO · D-6LQ8-VHMG3-85 · HRA 10268 Amtsgericht Aachen · zuständige Aufsicht: IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen.
