WEG-Selbstverwaltung · Vermögensschaden-Haftpflicht
Sie verwalten Ihre eigene WEG? Dann haften Sie persönlich.
Für Fehler in der Verwaltung stehen Sie mit Ihrem Privatvermögen ein, auch wenn Sie das ehrenamtlich für Ihre eigene Gemeinschaft tun. Eine Vermögensschaden-Haftpflicht für Ihr Objekt kostet ab 160,65 EUR brutto im Jahr (ALLCURA, 100.000 EUR, Dreijahresvertrag; Stand: 09/2026). Auf dieser Seite steht, wofür Sie geradestehen, was der Schutz leistet und wer den Beitrag zahlen kann.
Das Wichtigste zuerst
Brauchen Sie diese Versicherung?
Vorgeschrieben ist der Schutz in der Regel nicht. Die gesetzliche Versicherungspflicht aus § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO in Verbindung mit § 15 MaBV gilt für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter. Wer als Miteigentümer nur die eigene Gemeinschaft unentgeltlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung verwaltet, handelt nach Nr. 1.1.6.1 der Musterverwaltungsvorschrift zu § 34c GewO und MaBV in der Regel nicht gewerbsmäßig. Es geht hier um eine Empfehlung und um die Frage, ob Sie das Risiko selbst tragen wollen.
Ihre Haftung
Wofür Sie als Eigenverwalter persönlich einstehen
Mit der Bestellung zum Verwalter übernehmen Sie die Aufgaben und Befugnisse aus § 27 WEG und vertreten die Gemeinschaft nach § 9b WEG. Sie bleiben Miteigentümer und sind zusätzlich Verwalter. Für Fehler in dieser Funktion haften Sie nach den allgemeinen Regeln des Auftrags- und Schuldrechts, also mit Ihrem Privatvermögen.
Ehrenamtlich heißt nicht haftungsfrei
§ 29 Abs. 3 WEG beschränkt die Haftung für unentgeltlich tätige Verwaltungsbeiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Eine entsprechende Regelung für den Verwalter enthält das Gesetz nicht, auch nicht bei unentgeltlicher Tätigkeit. Die Eigentümer können eine Haftungsbeschränkung im Verwaltervertrag oder per Beschluss vereinbaren; für Vorsatz ist das nach § 276 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Ob eine solche Vereinbarung im Einzelfall wirksam ist, prüft ein Rechtsanwalt.
Anspruchsteller ist Ihre eigene Gemeinschaft
Einen Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter macht die Gemeinschaft geltend, also Ihre Miteigentümer, mit denen Sie im selben Haus wohnen. Ohne Versicherung stehen Sie in der Eigentümerversammlung persönlich für einen Betrag gerade, über den dieselbe Runde beschließt.
Was Sie entscheiden dürfen
Der Verwalter trifft die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie die, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss erweitern oder einschränken.
Bis acht Einheiten ohne zertifizierten Verwalter
Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten gilt eine Ausnahme, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Ab neun Einheiten greift die Ausnahme nicht mehr.
Schadenbeispiele
Vier Situationen, in denen es für Sie teuer werden kann
Die folgenden Fälle sind konstruiert und dienen der Veranschaulichung. Ob ein konkreter Schaden versichert ist, hängt vom tatsächlichen Sachverhalt, der vereinbarten Tätigkeit und dem vollständigen Bedingungswerk ab.
Verteilerschlüssel falsch angewandt
Sie rechnen die Heizkosten über mehrere Jahre nach Wohnfläche statt nach Verbrauchsanteil ab. Zwei Eigentümer verlangen Korrektur und Erstattung. Neben der Rückabwicklung steht die Frage im Raum, wer den Aufwand für die Neuerstellung trägt.
Gewährleistungsfrist verstrichen
Am Flachdach zeigt sich zwei Jahre nach der Sanierung ein Mangel. Bis Gutachten und Beschluss vorliegen, ist die Frist gegenüber dem Handwerksbetrieb abgelaufen. Die Gemeinschaft trägt die Kosten selbst und fragt, warum die Verjährung nicht gehemmt wurde.
Beschluss nicht umgesetzt
Die Versammlung beschließt eine Gebäudeversicherung mit erweitertem Elementarschutz. Der Wechsel bleibt liegen. Nach einem Starkregen ist der Schaden nicht gedeckt, und die Gemeinschaft sieht die Ursache in der unterbliebenen Umsetzung.
Forderung ohne Grundlage
Ein Eigentümer macht einen fünfstelligen Betrag gegen Sie geltend, obwohl die Pflichtverletzung zweifelhaft ist. Auch dieser Fall kostet: Prüfung, anwaltliche Abwehr, gegebenenfalls Prozess. Die Abwehr unbegründeter Ansprüche gehört zum Leistungsversprechen der Haftpflichtversicherung.
Abgrenzung
Zahlt das nicht meine Privathaftpflicht?
In aller Regel nicht. Eine Privathaftpflicht ist auf Personen- und Sachschäden aus dem privaten Alltag zugeschnitten. Der Schaden, um den es hier geht, ist ein reiner Vermögensschaden: Es ist niemand verletzt und nichts beschädigt, es fehlt schlicht Geld – etwa durch eine falsch verteilte Abrechnung oder eine versäumte Frist. Solche Schäden sind in privaten Policen entweder ausgeschlossen oder nur mit einem kleinen Teilbetrag für Alltagsrisiken eingeschlossen. Hinzu kommt, dass die Tätigkeit als bestellter Verwalter über den privaten Bereich hinausgeht.
Wenn Sie unsicher sind, prüfen wir Ihre vorhandene Police mit. Verlassen Sie sich nicht auf die Vermutung, dass dieses Risiko irgendwo mitläuft.
Leistung
Was die Vermögensschaden-Haftpflicht für Sie übernimmt
Die Police hat drei Aufgaben. Sie prüft, ob überhaupt eine gesetzliche Schadenersatzpflicht besteht. Sie wehrt unberechtigte Ansprüche auf eigene Kosten ab. Und sie stellt Sie von berechtigten Ansprüchen frei, im Rahmen der Versicherungssumme und der Bedingungen.
1. Haftungsfrage prüfen
Der Versicherer prüft, ob und in welchem Umfang eine gesetzliche Schadenersatzverpflichtung besteht.
2. Unberechtigte Ansprüche abwehren
Soweit ein Anspruch nicht berechtigt ist, gehört seine Abwehr zum vereinbarten Haftpflichtschutz.
3. Berechtigte Ansprüche freistellen
Ist die Schadenersatzverpflichtung gedeckt und berechtigt, stellt der Versicherer im Rahmen von Versicherungssumme und Bedingungen frei.
Versichert ist die Verwaltung des einen im Versicherungsschein benannten Objekts (Einzelobjektdeckung). Die zugrunde liegende Risikobeschreibung nennt als versicherte Tätigkeit unter anderem die Wohnungseigentumsverwaltung nach § 27 WEG sowie einzelne ausdrücklich beschriebene Nebenleistungen, etwa Bescheinigungen nach § 35a EStG und die Mediation zwischen Wohnungseigentümern.
Nicht versichert sind unter anderem
Personen- und Sachschäden
Wenn jemand zu Schaden kommt oder etwas beschädigt wird, sind die Gebäude- und Haftpflichtversicherungen der Gemeinschaft zuständig, nicht diese Police.
Vorsatz
Vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführte Schäden sind nach § 103 VVG und den Bedingungen ausgeschlossen. Bei streitiger wissentlicher Pflichtverletzung kann nach den AVB zunächst Abwehrschutz bestehen.
Veruntreuung
Wird Geld der Gemeinschaft bewusst zweckwidrig verwendet, greift diese Police nicht. Dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung.
Nicht vereinbarte Tätigkeiten
Handwerkliche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum oder eine gewerbliche Verwaltung für Dritte gehören nicht in diesen Vertrag.
Beitrag
Was der Schutz kostet
Die folgenden ALLCURA-Beiträge gelten für den Dreijahresvertrag einschließlich 10 % Laufzeitnachlass, bis zu einer jährlichen Vergütung oder Aufwandsentschädigung von 10.000 EUR (Stand: 09/2026). Der Selbstbehalt beträgt nach der vorliegenden Konzeptzusage 100 EUR je Schadenfall.
| Versicherungssumme | Netto im Jahr | Brutto im Jahr inkl. 19 % Versicherungsteuer |
|---|---|---|
| 100.000 EUR | 135,00 EUR | 160,65 EUR |
| 250.000 EUR | 175,00 EUR | 208,25 EUR |
| 500.000 EUR | 208,00 EUR | 247,52 EUR |
Welche Summe passt zu Ihrer Gemeinschaft?
Eine feste Regel gibt es nicht. Als Orientierung dient, welche Beträge Sie in einem Jahr tatsächlich bewegen: Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen. Wer eine Rücklage im mittleren fünfstelligen Bereich verwaltet und eine Dach- oder Heizungssanierung vorbereitet, ist mit 100.000 EUR knapp aufgestellt. Zwischen der kleinsten und der größten Stufe liegen rund 87 EUR brutto im Jahr.
Wer zahlt
Kann die Gemeinschaft den Beitrag übernehmen?
Das ist die Frage, die in der Praxis am häufigsten kommt. Der Vertrag wird für die Verwaltung des Objekts abgeschlossen, das Sie im Auftrag der Gemeinschaft führen. Die Eigentümer können beschließen, die Kosten als Verwaltungskosten in den Wirtschaftsplan aufzunehmen – so, wie sie es bei einer Fremdverwaltung über das Verwalterhonorar ohnehin täten.
Was dafür auf die Tagesordnung gehört:
- Bezeichnung des Objekts und der abzusichernden Verwaltungstätigkeit
- gewünschte Versicherungssumme und Vertragslaufzeit
- Jahresbeitrag brutto und die Zuordnung im Wirtschaftsplan
- ob zusätzlich eine eigene Absicherung des Verwaltungsbeirats beschlossen wird
Wichtiger Hinweis
Für zurückliegende Jahre gilt der Schutz nicht
Der Vertrag arbeitet nach dem Verstoßprinzip: Versichert ist der Fehler, der während der Vertragslaufzeit passiert, nicht der Zeitpunkt, zu dem jemand den Anspruch erhebt. Eine Rückwärtsversicherung für die Zeit davor besteht nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart ist. In den vorliegenden Angeboten ist sie es nicht.
Praktisch heißt das: Verwalten Sie Ihre Gemeinschaft seit fünf Jahren und tritt jetzt ein Fehler aus dem Jahr 2023 zutage, greift ein heute geschlossener Vertrag dafür nicht. Wir fragen den Beginn Ihrer Eigenverwaltung im Formular ab und sprechen Sie darauf an, bevor ein Antrag gestellt wird.
Zwei weitere Punkte gehören in jedes Angebot: die Jahreshöchstleistung, also wie oft die Versicherungssumme in einem Versicherungsjahr zur Verfügung steht, und die Obliegenheiten. Schadenfälle und erhobene Ansprüche müssen fristgerecht gemeldet werden, und Sie müssen bei Abwehr und Aufklärung mitwirken (§§ 28, 30 VVG).
Verwaltungsbeirat
Und der Verwaltungsbeirat?
Für einen Beirat, der eine neu zu verwaltende Gemeinschaft begleitet, enthält die Risikobeschreibung eine Vorsorgedeckung. Sie gilt bis zur nächsten Eigentümerversammlung, längstens ein Jahr ab Übernahme der Verwaltung, mit einem Teilbetrag von 100.000 EUR, höchstens jedoch in Höhe der Versicherungssumme des Vertrags. Ein Abzug in Höhe des Miteigentumsanteils des betroffenen Beiratsmitglieds entfällt, wenn innerhalb der in der Klausel genannten Frist eine eigene Beirats-Police abgeschlossen wird.
Eine dauerhafte Absicherung des Beirats ist ein eigener Versicherungsvertrag mit eigener Summe und eigenem Beitrag. Sie wird nicht mit Ihrer Verwalter-Police verschmolzen und kann unten zusätzlich berechnet werden.
| Versicherungssumme | Netto im Jahr bei 3 Jahren | Brutto im Jahr |
|---|---|---|
| 100.000 EUR | 90,00 EUR | 107,10 EUR |
| 150.000 EUR | 112,50 EUR | 133,88 EUR |
| 200.000 EUR | 135,00 EUR | 160,65 EUR |
Stand: 09/2026. Die Deckung steht zweifach je Versicherungsjahr zur Verfügung, gilt ohne Selbstbehalt und unabhängig von der Anzahl der Beiräte. Vorausgesetzt wird Schadenfreiheit in den letzten fünf Jahren. Der Laufzeitnachlass von 10 % für den Dreijahresvertrag ist bereits eingerechnet.
Vor dem Abschluss
Fünf Punkte, die aus Ihrem Angebot eindeutig hervorgehen sollten
- Welches Objekt und welche Gemeinschaft sind namentlich versichert?
- Welche Versicherungssumme gilt je Schadenfall, und wie oft steht sie im Versicherungsjahr zur Verfügung?
- Welcher Selbstbehalt ist vereinbart?
- Ab wann gilt der Schutz, und ist die Zeit davor ausgenommen?
- Ist der Verwaltungsbeirat nur vorsorglich oder dauerhaft abgesichert?
Diese Punkte gehen wir mit Ihnen durch, bevor ein Antrag gestellt wird. Die Beratung findet per Microsoft Teams statt: Online-Beratung buchen.
Häufige Fragen
Antworten für Eigenverwalter
Brauche ich als Eigenverwalter meiner eigenen WEG eine Vermögensschaden-Haftpflicht?
Vorgeschrieben ist sie in der Regel nicht, sinnvoll in den meisten Fällen schon: Wer die eigene Eigentümergemeinschaft verwaltet, haftet für Fehler mit dem Privatvermögen, auch bei ehrenamtlicher Tätigkeit. Der Schutz für die eigene WEG kostet ab 160,65 EUR brutto im Jahr (ALLCURA, Stand: 09/2026) und übernimmt Prüfung, Abwehr und Zahlung.
Zahlt meine Privathaftpflicht Fehler aus der Verwaltung?
In aller Regel nicht, weil es sich um reine Vermögensschäden aus einer Verwaltertätigkeit handelt. Private Policen decken Personen- und Sachschäden aus dem Alltag; Vermögensschäden sind dort ausgeschlossen oder auf einen kleinen Teilbetrag begrenzt. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Vertrags, die wir gern mit prüfen.
Was kostet die Versicherung für die WEG-Selbstverwaltung?
Der Dreijahresvertrag mit 10 % Laufzeitnachlass kostet 160,65 bis 247,52 EUR brutto im Jahr für 100.000 bis 500.000 EUR Versicherungssumme, bis zu einer Vergütung von 10.000 EUR im Jahr (Stand: 09/2026). Versicherer ist ALLCURA. Liegt die Vergütung darüber, wird umsatzabhängig gerechnet.
Kann die Eigentümergemeinschaft den Beitrag übernehmen?
Die Eigentümer können beschließen, die Kosten als Verwaltungskosten in den Wirtschaftsplan aufzunehmen, so wie sie bei einer Fremdverwaltung das Verwalterhonorar tragen würden. Ob ein solcher Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich nach dem Einzelfall und der Gemeinschaftsordnung.
Bin ich auch für Fehler aus früheren Jahren versichert?
Nein, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist. Der Vertrag folgt dem Verstoßprinzip und deckt Fehler, die während der Laufzeit passieren. Eine Rückwärtsversicherung ist in den vorliegenden Angeboten nicht enthalten. Wir fragen den Beginn Ihrer Eigenverwaltung ab und sprechen Sie vor der Antragstellung darauf an.
Ist der Verwaltungsbeirat automatisch dauerhaft mitversichert?
Nein. Für eine neu zu verwaltende Gemeinschaft besteht eine zeitlich und summenmäßig begrenzte Vorsorgedeckung bis zur nächsten Eigentümerversammlung, längstens ein Jahr. Eine dauerhafte Absicherung ist ein eigener Vertrag ab 107,10 EUR brutto im Jahr (Stand: 09/2026) und kann hier zusätzlich berechnet werden.
Ist die berechnete Prämie schon Versicherungsschutz?
Nein. Die Onlineberechnung und die daraus erzeugte Angebotsunterlage sind keine Deckungszusage. Versicherungsschutz entsteht erst mit der Annahme durch den Versicherer und nach Maßgabe des Versicherungsscheins. Bis dahin ändert sich an Ihrer Haftungslage nichts.
- Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere §§ 9b, 19 Abs. 2 Nr. 6, 27 und 29 Abs. 3 WEG.
- § 103 VVG (Vorsatz), § 28 VVG (Obliegenheiten), § 30 VVG (Anzeige des Versicherungsfalls), § 276 Abs. 3 BGB (Haftung für Vorsatz nicht abdingbar).
- § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO in Verbindung mit § 15 MaBV (Berufshaftpflicht gewerblicher Wohnimmobilienverwalter); Musterverwaltungsvorschrift zum Vollzug des § 34c GewO und der MaBV (MaBVwV), Nr. 1.1.6.1 (Selbstverwaltung durch Miteigentümer).
- Vertragsgrundlagen zum angebotenen Konzept: Eigenverwalter-VSH · Verwaltungsbeirats-VSH.
Beiträge und Bedingungsangaben Stand: 09/2026. Maßgeblich sind immer das konkrete Angebot, der Versicherungsschein und die dort benannten Vertragsgrundlagen.
Wer dahintersteht
VerwalterSchutz
VerwalterSchutz ist die Spezialmarke von Jan Pohl, ungebundenem Versicherungsmakler in Aachen. Schwerpunkt sind Haftungs- und Objektrisiken in der Immobilienwirtschaft, von der Verwaltung mit mehreren hundert Einheiten bis zur Gemeinschaft, die sich selbst organisiert.
Versicherungen für WEG-Verwalter · Objektversicherungen · VSH-Check
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Hasenwaldstraße 2, 52072 Aachen · 0241 97904644 · Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO · Vermittlerregister D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · Amtsgericht Aachen HRA 10268. Diese Seite ist eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Versicherungsberatung und keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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Sie berechnen hier zwei getrennte Verträge. Produkt 1 ist Ihre Vermögensschaden-Haftpflicht als Verwalter des benannten Objekts. Produkt 2 ist optional und sichert den Verwaltungsbeirat dauerhaft ab. Beide Beiträge werden getrennt ausgewiesen; es handelt sich nicht um einen gemeinsamen Vertrag.
