Versicherungsschutz für die WEG-Selbstverwaltung
Eine Police für Eigenverwalter, Stellvertreter und Verwaltungsbeirat
WEG-Selbstverwaltung Versicherung – Vermögensschaden-HaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen (Makler, Verwalter). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — z. B. verspätete Auszahlungen, Fristversäumnisse. und D&O-Lösung für die intern verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die interne Selbstverwaltung ist ein zulässiges Verwaltungsmodell — die Bestellung eines Eigentümers aus den eigenen Reihen zum Verwalter war schon vor der WEG-Reform 2020 möglich; die Reform hat vor allem Organstellung, Haftung und Vertretung neu geordnet. Versicherbar ist sie — aber nicht über Standard-Tarife für gewerbliche Hausverwalter. Wir konzipieren die passende Bündel-Police über spezialisierte Anbieter.
Rechtsgrundlage
Was die WEG-Reform 2020 an der Selbstverwaltung verändert hat
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG, in Kraft seit 01.12.2020) hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband (§ 9a WEG) und die Verwalterrolle neu geordnet. Die Bestellung eines Eigentümers aus den eigenen Reihen zum Verwalter ist als Variante der Verwaltungsbestellung zulässig — die interne Selbstverwaltung ist damit eine rechtlich vorgesehene Möglichkeit, hat aber Konsequenzen für Haftung und Versicherung.
Die wesentlichen Vorschriften:
§ 26 WEG — Bestellung des Verwalters
Die Eigentümer bestellen einen Verwalter per Mehrheitsbeschluss. Das kann ein gewerblicher Verwalter sein — oder ein Eigentümer aus den eigenen Reihen (Eigenverwalter). Beide haben rechtlich die gleichen Aufgaben und Pflichten.
§ 26a WEG — Zertifizierter Verwalter
Seit 01.12.2023 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG enthält jedoch eine ausdrückliche Ausnahme für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten: Hier ist die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters zulässig, solange nicht eine qualifizierte Minderheit der Eigentümer die Bestellung eines Zertifizierten verlangt. Eine 8er-WEG fällt unter diese Schwellen-Regel — die Bestellung eines nicht zertifizierten Eigenverwalters ist unter diesen Voraussetzungen zulässig.
§ 27 WEG — Aufgaben und Befugnisse
§ 27 WEG regelt die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters — also, welche Maßnahmen er im Innenverhältnis ohne gesonderten Beschluss treffen darf. Die Vertretung der WEG nach außen richtet sich dagegen nach § 9b WEG. Beide Rollen gelten für den Eigenverwalter identisch wie für den gewerblichen Verwalter.
§ 29 WEG — Verwaltungsbeirat
Der Beirat unterstützt den Verwalter und prüft Wirtschaftsplan, Abrechnung und Kostenanschläge. Seit der Reform haftet er nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG), sofern unentgeltlich tätig.
§§ 280, 276 BGB — Haftungsmaßstab Verwalter
Der Verwalter — auch der Eigenverwalter — haftet aus dem Verwaltervertrag für jede Pflichtverletzung. Maßstab ist die übliche Sorgfalt; bereits leichte Fahrlässigkeit löst Haftung aus.
§ 9a WEG — Rechtsfähigkeit der WEG
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach der Reform rechtsfähig (§ 9a Abs. 1 WEG); die frühere Einordnung als lediglich „teilrechtsfähig“ ist überholt. Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden — und auch Versicherungsnehmerin einer Police für ihre eigenen Organe sein.
Personenkreise
Drei Funktionen, die zu versichern sind
Eine sauber konstruierte Police für die WEG-Selbstverwaltung bündelt drei Funktionen unter einem Dach — Versicherungsnehmerin ist die WEG selbst.
Eigenverwalter (§ 26 WEG)
Der von den Eigentümern bestellte Verwalter aus den eigenen Reihen. Führt die laufenden Geschäfte, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, setzt Beschlüsse um, vertritt die WEG nach außen.
Haftungsrisiko: hoch — bereits leichte Fahrlässigkeit löst Schadenersatz aus.
Stellvertreter des Verwalters
Übernimmt die Verwaltertätigkeit im Vertretungsfall (Urlaub, Krankheit, längere Abwesenheit). Sollte ausdrücklich in den Versicherungsschein aufgenommen werden, sonst entsteht eine Lücke genau dann, wenn der Vertretungsfall eintritt.
Haftungsrisiko: identisch mit dem Verwalter, da er in der Vertretung dessen Funktion ausübt.
Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG)
Vorsitzender plus Beisitzer. Berät den Verwalter, prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Kostenanschläge, gibt Stellungnahmen vor der Eigentümerversammlung ab.
Haftungsrisiko: seit WEMoG-Reform nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, sofern unentgeltlich (§ 29 Abs. 3 WEG).
Risikoeinordnung
Warum der Haftungsmaßstab über die Police entscheidet
Verwalter und Beirat haften nach völlig unterschiedlichen Maßstäben. Das ist nach der WEG-Reform 2020 ausdrücklich so gewollt — und bestimmt, wie ein guter Vertrag konstruiert sein muss.
Der Eigenverwalter haftet streng. Aus dem Verwaltervertrag in Verbindung mit §§ 280, 276 BGB schuldet er die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters. Bereits leichte Fahrlässigkeit reicht für einen Schadenersatzanspruch der WEG. Versäumte Fristen, fehlerhafte Abrechnungen, falsche Beschlussumsetzungen — alles, was ein ordentlicher Verwalter hätte sehen und vermeiden müssen, kann zur persönlichen Inanspruchnahme führen.
Der Verwaltungsbeirat haftet milder. Seit der WEMoG-Reform begrenzt § 29 Abs. 3 WEG die Beirats-Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, sofern der Beirat unentgeltlich tätig wird. Das ist eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung, weil das Beirats-Amt ehrenamtlich getragen wird und ohne diese Haftungsbegrenzung kaum jemand bereit wäre, das Amt zu übernehmen.
Was das für die Versicherung bedeutet: Eine gute Police bildet beide Haftungsstufen sauber ab und versichert sie gemeinsam in einer Vereinbarung. Sie schützt den Eigenverwalter auch bei leichter Fahrlässigkeit und greift beim Beirat ab grober Fahrlässigkeit. Wer nur eine reine Beirats-Police hat, lässt den Verwalter unversichert. Wer nur eine reine Verwalter-Police hat (sofern man eine bekommt), lässt den Beirat ungeschützt.
Vertragsmechanik
Verstoßprinzip und 10-Jahres-Nachmeldefrist
Im VSH- und D&O-nahen WEG-Umfeld werden zwei Vertragsmodelle gespielt — das Verstoßprinzip und das Anspruchserhebungsprinzip (Claims-made). Welches Modell ein konkreter Tarif einsetzt, steht in den Versicherungsbedingungen (AVB) und ist eines der wichtigsten AuslösekriterieniDas Ereignis, das die Versicherungsdeckung scharf schaltet — z. B. „erstmaliger Eintritt eines IT-Sicherheitsvorfalls“. Fehlt das beschriebene Ereignis, leistet die Versicherung nicht. Steht in den Versicherungsbedingungen (AVB). für die Praxis.
Verstoßprinzip: Der Versicherungsfall ist die Pflichtverletzung selbst. Solange der ursächliche Verstoß während der Vertragslaufzeit passiert ist, greift die Police — auch wenn die WEG den Schaden erst Jahre später bemerkt oder den Anspruch erhebt. Dieses Modell ist in vielen spezialisierten VSH-/D&O-Konzepten für das WEG-Umfeld zu finden, weil es zur langen Zeitachse typischer WEG-Schäden passt.
Anspruchserhebungsprinzip (Claims-made): Der Versicherungsfall ist der Tag, an dem der Anspruch erstmals gegenüber dem Versicherten erhoben wird. Wer diesen Tarif hat und den Vertrag kündigt, braucht zwingend eine vereinbarte Nachmeldefrist, sonst entstehen Lücken für Schäden, die erst nach Vertragsende bekannt werden.
Eine NachmeldefristiVersicherungs-Schutz für Schäden, die erst nach Vertragsende gemeldet werden, aber im Versicherungszeitraum entstanden sind. Bei Claims-made-Verträgen unverzichtbar. im Bereich von rund 10 Jahren wird von spezialisierten Anbietern angeboten — sie ist aber kein einheitlicher Marktstandard für alle Tarife. Welche Frist konkret vereinbart ist, gehört in jede Vertragsprüfung. Beispiel: Setzt der Vertrag das Verstoßprinzip ein und besteht er 2034 noch, ist ein 2026 begangener Verstoß auch bei Entdeckung erst 2034 gedeckt — unabhängig von einer Nachmeldefrist, solange der Anspruch nicht verjährt ist. Die Nachmeldefrist wird erst dann entscheidend, wenn der Vertrag zwischenzeitlich beendet wurde (oder bei einem Claims-made-Tarif): Dann muss der 2026er-Verstoß innerhalb der vereinbarten Frist nachgemeldet werden können.
Warum ist das im WEG-Umfeld so wichtig? Klassische Schadenmuster (vergessene Verjährungseinrede gegen einen Bauträger, fehlerhafte Aufteilung in der Jahresabrechnung, nicht umgesetzter Beschluss) fallen oft erst Jahre später auf — bei der nächsten Sanierung, beim nächsten Eigentümerwechsel, bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Ein Vertrag mit kurzer Nachmeldefrist oder ohne saubere Anschlussregelung wäre dann längst wertlos.
Nachhaftung und Vorhaftung
Was vor Vertragsbeginn und nach Vertragsende gilt
Zwei Konstellationen sind in jeder Vertragsverhandlung zu klären:
Rückwärtsdeckung (Vorhaftung): Eine WEG, die seit 01.05.2026 in interner Selbstverwaltung läuft, kann auch für Pflichtverletzungen Deckungsschutz wünschen, die vor diesem Stichtag durch den Beirat oder ein anderes mitversichertes Organ der WEG verursacht wurden. Ein früherer gewerblicher Fremdverwalter wird dagegen von einer Police der Selbstverwaltung nicht automatisch erfasst — er ist über seine eigene Vermögensschaden-Haftpflicht abzusichern. Eine begrenzte Rückwärtsdeckung ist je nach Anbieter auf Antrag möglich, aber kein einheitlicher Marktstandard — Voraussetzung ist immer, dass zum Antragszeitpunkt keine bekannten oder zu erwartenden Inanspruchnahmen vorliegen.
Nachhaftung nach Vertragsende: Wenn die WEG später wieder einen gewerblichen Verwalter bestellt oder den Anbieter wechselt, bleiben die in der Vertragszeit entstandenen Verstöße über die Nachmeldefrist gedeckt. Ohne diese Nachhaftung würde ein einfacher Anbieterwechsel zur Deckungslücke werden.
Pflichtprüfung beim Wechsel: DifferenzdeckungiBeim Wechsel zum neuen Versicherer: Der neue Tarif springt für Bedingungslücken ein, die der Altvertrag schlechter oder gar nicht gedeckt hätte (Konditionsdifferenz). Wichtig: Bereits bekannte Umstände und Verstöße aus der Zeit vor Vertragsbeginn werden dadurch nicht automatisch gedeckt. aushandeln, damit aus zwei Verträgen mit unterschiedlichen Bedingungen keine ungeschützte Übergangszone wird.
Versicherungssumme und Maximierung
Wie hoch sollte die Deckung bei einer 8er-WEG sein?
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht — die richtige VersicherungssummeiDie jährliche Höchstgrenze, bis zu der der Versicherer leistet. Achtung: Sublimits gehen vor — sie können die echte Deckung pro Risikoart stark begrenzen. hängt von der Risikolage der konkreten WEG ab. Aus unserer Erfahrung mit ähnlich strukturierten Gemeinschaften lässt sich aber eine sinnvolle Orientierung geben.
Faustregel als Untergrenze: Höhe der Instandhaltungsrücklage zum Stichtag plus eine Jahresumlage. Was darunter liegt, deckt im Ernstfall nicht einmal das, was die WEG selbst an liquiden Mitteln bewegt.
Typische Spannweite für eine 8er-WEG: 500.000 € bis 1.000.000 € pauschale Deckungssumme, 2-fach maximiert pro Versicherungsjahr. Die Mehrprämie von der niedrigeren zur höheren Stufe ist meist überschaubar; gleichzeitig schützt die 1-Million-Variante auch bei größeren Vorgängen — etwa einer übersehenen Verjährung gegenüber einem Bauträger oder einem fehlerhaften Sanierungsbeschluss.
2-fache Maximierung als Standard: Die Deckungssumme steht pro Versicherungsjahr zweimal zur Verfügung. Tritt ein Schadenfall ein und reizt die volle Summe aus, bleibt im selben Jahr noch eine zweite Reserve. Ohne diese Maximierung wäre die WEG nach einem ersten Schaden bis Jahresende ungeschützt.
SublimitsiEine Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 1 Mio. €, für BEC nur 100.000 € Sublimit. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme. prüfen: Manche Tarife begrenzen bestimmte Risikoarten (z. B. Strafrechtsschutz, AGG-Ansprüche, Datenschutzverstöße) per Sublimit. Hier ist im Einzelvertrag zu prüfen, ob die Sublimits zum Risikoprofil der WEG passen.
Spezial-Thema A: Die Innenverhältnis-Klausel
Die kritischste Stelle bei jeder Police für die Selbstverwaltung
In einer Selbstverwaltungs-WEG ist die Konstellation immer dieselbe: Die WEG nimmt ihren eigenen Verwalter oder Beirat in Anspruch. Der Geschädigte (die WEG) und der Schädiger (eines ihrer Organe) gehören zum selben Versicherungsvertrag. Genau diese Konstellation schließen viele Standard-Haftpflicht-Tarife per Klausel aus — Begründung: „Ansprüche zwischen Versichertem und Versicherungsnehmer sind nicht versichert.“
Wer eine Police mit dieser Standardausschluss-Klausel hat, hält im Schadenfall ein Papier in der Hand, das in der konkreten Schadenkonstellation der Selbstverwaltung nicht greift. Genau dann, wenn die Versicherung gebraucht wird, leistet sie nicht.
Das ist der wichtigste Prüfpunkt bei jedem Angebot. Konkret muss in den Bedingungen eines von beidem stehen:
1. Eine ausdrückliche Innenverhältnis-Mitversicherung beziehungsweise Eigenschaden-Klausel: „Versichert sind auch Ansprüche der versicherten Gesellschaft gegen versicherte Personen.“
2. Hilfsweise: eine Eigenschaden-Quoten-Klausel, die zumindest den Anteil deckt, den der versicherte Beirat oder Verwalter selbst über sein Wohnungseigentum mitträgt. Das ist die Variante, die spezialisierte Beirats-Tarife wie Standard kennen.
Im konkreten Beratungsgespräch prüfen wir die Bedingungen Wort für Wort gegen dieses Kriterium. Wenn ein Anbieter hier nicht eindeutig liefert, fällt er aus dem Vergleich.
Spezial-Thema B: Vertrauensschaden
Warum ein zweiter Baustein neben VSH/D&O nötig ist
Vermögensschaden-Haftpflicht und D&O decken Pflichtverletzungen ab — also fahrlässige Fehler bei der Ausübung der versicherten Tätigkeit. Was sie nicht decken, ist die vorsätzliche Schädigung der WEG durch eines ihrer Organe. Klassisches Beispiel: Der Verwalter zweigt Hausgelder oder Mittel aus der Instandhaltungsrücklage ab.
Der entsprechende Schaden heißt im Versicherungs-Deutsch VertrauensschadeniVermögensschaden, der durch vorsätzliche, unerlaubte Handlung entsteht — typisch: arglistige Täuschung oder Untreue. Beispiel: umgeleiteter Kaufpreis durch gefälschte E-Mail. Abzugrenzen von der Vertrauensschadenversicherung (eigene Versicherungssparte). und ist Gegenstand einer eigenen Versicherungssparte: der Vertrauensschadenversicherung. Sie deckt Innentaten, die die VSH/D&O gerade aus der Deckung herausnimmt.
Warum das in der Selbstverwaltung besonders wichtig ist: Sobald der Eigenverwalter aus den eigenen Reihen Zugriff auf das WEG-Konto, die Rücklage oder Treuhandgelder hat, besteht ein reales Innentäter-Risiko. Das ist keine Unterstellung an die handelnden Personen — es ist eine nüchterne Risiko-Frage: Wer im Verein, im Unternehmen oder in einer WEG Zugriff auf fremde Gelder hat, sollte gegen Vertrauensschaden versichert sein.
Empfohlene Deckung für eine 8er-WEG: 100.000 € bis 250.000 € Vertrauensschaden-Summe, orientiert an Rücklagenhöhe und jährlichem Hausgeldvolumen. Manche Anbieter bieten die Vertrauensschaden-Komponente als Modul innerhalb der VSH/D&O-Police an, andere führen sie als eigenständige Sparte. Beides funktioniert; entscheidend sind Deckungssumme und Selbstbehalt.
Weitere Details zur Vertrauensschaden-Sparte finden Sie auf unserer Spoke-Seite Vertrauensschadenversicherung WEG.
Mitversicherte Tätigkeiten
Welche Aufgaben in der Police benannt sein müssen
Eine VSH/D&O-Police deckt nur die Tätigkeiten, die im Versicherungsschein als „versicherte Tätigkeit“ benannt sind. Bei der WEG-Selbstverwaltung sollten ausdrücklich aufgenommen werden:
- Verwalter-Tätigkeit nach § 26 WEG durch einen Eigentümer (Eigenverwalter), ohne Bezug auf § 34c GewO
- Vertretung des Verwalters durch einen anderen Eigentümer (Stellvertreter)
- Beirats-Tätigkeit nach § 29 WEG (Vorsitzender, Beisitzer, ggf. Beirats-Stellvertreter)
- Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
- Vertretung der WEG nach außen, insbesondere gegenüber Dienstleistern und Handwerkern
- Tätigkeit als Ersatzzustellungsvertreter nach § 45 Abs. 2 WEG
- Erstellung von Bestätigungen nach § 35a Abs. 2 EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen)
- Versammlungsleitung und Protokollführung in der Eigentümerversammlung
- Verwahrung der Gemeinschaftsmittel auf einem auf die WEG lautenden Konto (seit der WEMoG-Reform 2020 Geschäftskonto der rechtsfähigen WEG, nicht mehr klassisches Treuhandkonto)
Wer den Eigenverwalter nicht ausdrücklich in den Versicherungsschein aufnehmen lässt, hat im Schadenfall ein Auslegungs-Risiko. Spezialisierte Anbieter kennen die Konstellation der Selbstverwaltung und bauen die Tätigkeiten passgenau in den Vertrag ein — das ist Verhandlungssache im Antragsprozess.
Abgrenzung
Was die VSH/D&O-Police nicht abdeckt
Auch der beste Vertrag hat klare Grenzen. Diese Risiken sind in einer VSH/D&O nicht enthalten und müssen — wo nötig — über andere Sparten abgesichert werden:
Vorsatz und wissentliche Pflichtverletzung
Ausgeschlossen. Eine vorsätzlich verursachte oder bewusst hingenommene Schädigung der WEG fällt nicht unter die VSH/D&O. Für vorsätzliche Vermögensschäden (Veruntreuung) greift die separate Vertrauensschadenversicherung.
Bereits bekannte Umstände
Ausgeschlossen sind Pflichtverletzungen, die zum Antragszeitpunkt bekannt waren oder erkennbar zu einer Inanspruchnahme führen würden (Vorvertraglichkeit, § 19 VVGiBei Antrag müssen Sie alle gefährdungsrelevanten Tatsachen wahrheitsgemäß angeben (Vorschäden, IT-Stand). Bei Verstoß kann der Versicherer kündigen, anfechten oder Leistung verweigern.).
Personen- und Sachschäden
VSH/D&O deckt nur reine Vermögensschäden. Wenn z. B. durch einen Glätte-Unfall vor dem Haus eine Person verletzt wird, greift die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht der WEG, nicht die VSH/D&O.
Abhandenkommen von Geld
Veruntreuung und vorsätzliche Bereicherung sind in der VSH/D&O ausgeschlossen. Schutz bietet hier die Vertrauensschadenversicherung als eigene Sparte (siehe oben).
Gewerbliche Drittverwaltung
Eine reine Selbstverwalter-Police deckt nicht die Verwaltung fremder Objekte. Wenn der Eigenverwalter parallel auch eine fremde WEG gewerblich nach § 34c GewO verwalten würde, wäre eine andere Vertragskonstruktion erforderlich.
Bauherrentätigkeit bei Großvorhaben
Manche Anbieter schließen Schäden aus der Errichtung oder Sanierung von Gebäuden aus, andere decken dies bis zu einer Bauvolumen-Schwelle mit. Bei anstehenden Großvorhaben (Dach, Fassade, Heizung) explizit anfragen.
Konditionen
Selbstbehalt — Marktbild und Verhandlungsspielraum
Der SelbstbehaltiDer Betrag, den Sie pro Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer zahlt. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie. ist der Betrag, den die WEG pro Schadenfall selbst trägt, bevor der Versicherer einsetzt. In spezialisierten Beirats- und Selbstverwalter-Tarifen liegt der Selbstbehalt häufig bei 0 € oder im niedrigen dreistelligen Bereich.
Empfehlung für eine 8er-WEG: Beim Beirats-Anteil der Police möglichst selbstbehaltsfrei abschließen — das senkt die Hemmschwelle, kleinere Schäden überhaupt zu melden, und schützt das ehrenamtliche Beirats-Amt. Beim Verwalter-Anteil ist ein moderater Selbstbehalt (250 € bis 1.000 € pro Fall) in der Regel akzeptabel und verbessert die Prämie spürbar.
Hohe Selbstbehalte (mehrere tausend Euro pro Fall) sind im WEG-Umfeld unüblich und führen praktisch zu einer Selbstversicherung des Kleinrisikos — was bei den ohnehin moderaten Prämien dieser Sparte selten wirtschaftlich sinnvoll ist.
Typische Schadenkonstellationen
Drei stilisierte Fälle aus dem Selbstverwaltungs-Alltag
Die folgenden Konstellationen sind zur Veranschaulichung stilisiert. Sie zeigen, wo in der Praxis Schäden entstehen — und welche Klausel im Vertrag dann entscheidend ist.
- Fall 1 — Verjährungseinrede gegen Bauträger versäumt
- Hergang: Eigenverwalter erkennt erst spät, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum (undichte Tiefgarage) auf einen Bauträger-Mangel zurückgeht. Bis zur Klageerhebung ist Verjährung eingetreten.
- Schadenhöhe (stilisiert): rund 180.000 € Sanierungskosten, die die WEG nun aus eigener Tasche trägt.
- Entscheidende Klausel: Verstoßprinzip mit ausreichender Nachmeldefrist — der Verstoß (das Versäumen der Verjährungseinrede) liegt zeitlich vor der Entdeckung des Schadens.
- Ergebnis: WEG nimmt den Eigenverwalter persönlich in Anspruch. Police mit Innenverhältnis-Klausel und 500.000-€-Deckung trägt den Schaden abzüglich Selbstbehalt.
- Fall 2 — Fehlerhafte Jahresabrechnung mit Sonderumlage
- Hergang: Bei der Erstellung der Jahresabrechnung 2026 wird ein erheblicher Kostenblock falsch auf die Eigentümer verteilt. Eine Sonderumlage wird auf Grundlage der fehlerhaften Abrechnung beschlossen und eingezogen. Drei Jahre später wird der Fehler entdeckt; betroffene Eigentümer fordern Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge.
- Schadenhöhe (stilisiert): rund 32.000 € Korrekturbedarf plus Anwaltskosten.
- Entscheidende Klausel: Versicherter Tätigkeitsbereich umfasst „Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung“. Vorsatz wäre ausgeschlossen, fahrlässige Fehlberechnung ist gedeckt.
- Ergebnis: Police prüft den Anspruch, gleicht den begründeten Teil aus, wehrt unbegründete Forderungen ab.
- Fall 3 — Beirat unterschreibt verfrüht den Dachsanierungs-Auftrag
- Hergang: Der Beiratsvorsitzende unterzeichnet vor einem rechtskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung einen Sanierungsauftrag, weil der Handwerker auf schnelle Zusage drängt. Beschluss wird später angefochten und für nichtig erklärt; der Auftrag bleibt zivilrechtlich wirksam.
- Schadenhöhe (stilisiert): rund 95.000 € Sanierungssumme, die die WEG nun trägt, ohne dass der Beschluss sie deckt.
- Entscheidende Klausel: Beirats-Haftung greift bei grober Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Die Police muss diese Haftungsstufe ausdrücklich versichern.
- Ergebnis: WEG nimmt den Beiratsvorsitzenden persönlich in Anspruch. Police mit Beirats-Komponente trägt den Schaden bis zur Versicherungssumme.
Bedingungs-Checkliste
Zwölf Prüfpunkte vor Vertragsabschluss oder Verlängerung
Diese Punkte gehen wir im Beratungsgespräch jedes Angebot Wort für Wort durch:
- WEG ist Versicherungsnehmerin (nicht der einzelne Eigentümer oder Beirat)
- Eigenverwalter nach § 26 WEG ist als versicherte Person und versicherte Tätigkeit ausdrücklich aufgenommen
- Stellvertreter des Verwalters ist namentlich oder funktional mitversichert
- Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG ist mitversichert (alle aktuellen und künftigen Mitglieder)
- Auslösekriterium ist das Verstoßprinzip, nicht Claims-madeiVersicherungsfall = der Tag, an dem der Anspruch erstmals erhoben wird. Wer den Vertrag kündigt, braucht Nachhaftung. Üblich in D&O.
- Nachmeldefrist mindestens 10 Jahre nach Vertragsende
- Innenverhältnis-Klausel: Ansprüche der WEG gegen ihre eigenen Organe sind ausdrücklich gedeckt
- 2-fache Maximierung der Versicherungssumme pro Versicherungsjahr
- Vorvertraglichkeit klar geregelt; keine versteckten Ausschlüsse über die übliche Bekanntheits-Klausel hinaus
- Strafrechtsschutz ist mitversichert oder zumindest optional zubuchbar
- Vertrauensschaden ist als Baustein verfügbar oder über eine zweite Police konstruktiv anschlussfähig
- Selbstbehalt verträglich; Beirats-Komponente möglichst selbstbehaltsfrei
So arbeiten wir
Drei Schritte zur passenden Police
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WEG-Selbstverwaltung-Check
Strukturierte Online-Ersteinschätzung in etwa fünf Minuten. Sie beantworten Fragen zur Größe der WEG, zur Rücklagenhöhe, zu anstehenden Großvorhaben und zur Vorversicherung. Ergebnis: Ampelbewertung plus die wichtigsten Vertrags-Stellschrauben für Ihren Fall.
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30-Minuten-Termin per Microsoft Teams
Wir gehen die Bedingungs-Checkliste gemeinsam durch, klären offene Punkte zu Versicherungssumme, Vertrauensschaden und Selbstbehalt. Persönlich, strukturiert, dokumentiert.
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Schriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich
Wir fragen mehrere spezialisierte Anbieter parallel an und liefern eine vergleichende Bedingungs-Matrix mit konkreter Empfehlung. Sie entscheiden auf belastbarer Grundlage.
Unsere Beratung erfolgt kostenfrei und unverbindlich. Wir sind ungebunden, vermitteln nach § 34d Abs. 1 GewO und arbeiten ausschließlich per Microsoft Teams — kein Außendienst, klare Termine, dokumentierte Empfehlungen. Wer wechselt, wer bleibt — beides ist ein gültiges Ergebnis.
Über Pohl
Wer Sie berät
Jan Pohl, Inhaber
Pohl Versicherungsmakler e. K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Inhaber Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Immobilienmakler.
Frühe unternehmerische Entscheidung: Studium der Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln und Betriebswirtschaftslehre — bewusst zugunsten des Aufbaus eigener Firmen unterbrochen. Seit 1999 in der Versicherungsbranche, eigene Maklerei in Aachen seit 2012. Fachwirt für Finanzberatung (IHK) und Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK). Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns (Leitung der bundesweiten Maklerbetreuung) und in der Geschäftsleitung eines mittelständischen Versicherungs-IT-Unternehmens, das Vergleichssoftware für Versicherungsmakler entwickelt. Prüfer der IHK für die Sachkundeprüfung nach § 34d GewO von 2008 bis 2019 und Dozent in Vorbereitungskursen für Versicherungsvermittler von 2009 bis 2012. Speaker auf der MMM-Messe 2026 und der DKM 2019, Mitautor der Studie „Die Zukunft des Maklervertriebs“, Fachbeiträge im ExpertenReport und in der Branchenpresse. Erfahrung in B2B-Rahmenkonzepten — unter anderem empfohlener Makler der IPC EMEA für Subway Deutschland.
„Ich berate so, wie ich selbst beraten werden möchte: klar, strukturiert und ohne Verkaufsshow.“
Geboren 1978, verheiratet, zwei Kinder. Lebt mit seiner Familie in Aachen-Richterich. Beratung erfolgt strukturiert per Microsoft Teams — kein Außendienst, klare Termine, dokumentierte Empfehlungen.
Häufige Fragen
Antworten zur Versicherung der WEG-Selbstverwaltung
Brauchen wir die Versicherung überhaupt, wenn unsere WEG nur 8 Wohneinheiten hat?
Die Größe der WEG spielt für das Risiko eine kleinere Rolle, als oft angenommen. Schon ein einziger fehlerhafter Sanierungsbeschluss, eine übersehene Verjährungseinrede gegen einen Bauträger oder eine falsche Abrechnung kann sechsstellige Schadenersatzansprüche auslösen — unabhängig davon, ob die WEG 8 oder 80 Wohneinheiten hat. Der Eigenverwalter und der Beirat haften persönlich mit ihrem Privatvermögen, sobald die WEG sie in Anspruch nimmt.
Was hat die WEG-Reform 2020 an unserer Haftung verändert?
Zwei wesentliche Punkte. Erstens: Die WEG ist nun rechtsfähig (§ 9a WEG) und tritt selbst als Vertragspartnerin auf — auch als Versicherungsnehmerin. Zweitens: Der Beirat haftet seit der Reform nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, sofern unentgeltlich tätig (§ 29 Abs. 3 WEG). Beim Verwalter hat sich am Haftungsmaßstab nichts geändert — er haftet weiterhin für jede Pflichtverletzung, auch bei leichter Fahrlässigkeit.
Brauchen wir einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG?
Nein. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG enthält eine ausdrückliche Ausnahme für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten. Eine 8er-WEG fällt damit unter die Schwellen-Regel — die Bestellung eines nicht zertifizierten Eigenverwalters aus den eigenen Reihen ist zulässig. Bei einer WEG mit neun oder mehr Sondereigentumsrechten greift diese Ausnahme nicht — dort gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26a WEG) grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und jeder Wohnungseigentümer kann sie verlangen. Auf die Frage, ob der Verwalter gewerblich tätig ist, kommt es dabei nicht an; Gewerblichkeit und Zertifizierung sind zwei verschiedene Dinge.
Wer haftet bei Fehlern des Eigenverwalters?
Persönlich der Eigenverwalter selbst. Aus dem Verwaltervertrag in Verbindung mit §§ 280, 276 BGB schuldet er die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters. Bereits leichte Fahrlässigkeit reicht. Die WEG kann ihn persönlich in Anspruch nehmen; es droht der Zugriff auf das Privatvermögen, wenn keine Versicherung greift.
Und im Verwaltungsbeirat — wie ist da die Haftung geregelt?
Der Beirat haftet seit der WEMoG-Reform nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG), sofern unentgeltlich tätig. Wird der Beirat vergütet, gilt der höhere Sorgfaltsmaßstab. Eine gute Police bildet beide Konstellationen ab.
Wie hoch sollte die Versicherungssumme realistisch sein?
Als Untergrenze die Höhe der Instandhaltungsrücklage zuzüglich einer Jahresumlage. Für eine 8er-WEG ist eine pauschale Deckungssumme zwischen 500.000 € und 1.000.000 €, 2-fach maximiert pro Versicherungsjahr, eine sinnvolle Orientierung. Welche Stufe konkret zu Ihrer WEG passt, klären wir im Beratungsgespräch anhand Ihrer realen Risikolage.
Was kostet eine solche Police grob?
Grobe Marktorientierung (kein Angebot): bei einer 8er-WEG mit ausschließlich Wohnnutzung und ohne aktuelle Großvorhaben bewegt sich der Jahresbeitrag für die VSH/D&O-Komponente meist im niedrigen vierstelligen Bereich. Die Vertrauensschaden-Komponente kommt separat hinzu. Die tatsächliche Prämie hängt von Versicherungssumme, Selbstbehalt, Rücklagenhöhe, Vorschäden und Anbieter ab — verlässliche Zahlen liefern nur konkrete Anbieter-Angebote.
Was passiert, wenn wir später wieder einen externen Verwalter bestellen?
Dann sollte die Police entsprechend angepasst oder gekündigt werden — die Nachmeldefrist sichert die Pflichtverletzungen aus der Selbstverwaltungs-Zeit weiter ab. Der neue gewerbliche Verwalter bringt typischerweise seine eigene VSH-Police mit. Beim Übergang ist auf saubere Differenzdeckung zu achten, damit keine zeitlichen Lücken entstehen.
Ihre WEG-Selbstverwaltung sauber absichern
Mit dem WEG-Selbstverwaltung-Check erhalten Sie in wenigen Minuten eine strukturierte Ersteinschätzung. Anschließend gehen wir die Bedingungs-Matrix im 30-Minuten-Termin gemeinsam durch und holen passende Angebote ein.
