Berufshaftpflicht für Immobilienmakler
Pflichtversicherung nach § 34c GewO — und Schutz Ihres Privatvermögens, wenn ein Fehler im Makler-Alltag zum Regress wird.
Wir prüfen Ihre VSH gezielt auf die Punkte, die im Schadenfall regelmäßig zum Problem werden — Versicherungssumme bei wachsendem Bestand, Vertrauensschaden-Sublimits iEine Teilversicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 2 Mio. €, für Vertrauensschaden nur 250.000 € Sublimit. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme., Eigenschadendeckung, vollständige Abbildung aller Tätigkeiten. Strukturierte Erstanalyse per Microsoft Teams, in 30 Minuten, ohne Vor-Ort-Termin. Ihr Ansprechpartner: Jan Pohl, ungebundener Versicherungsmakler mit Spezialisierung auf die Immobilienwirtschaft.
Auf einen Blick
- Rechtsgrundlage
- § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO i. V. m. § 15 MaBV. Pflichtversicherung für die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobilienverträgen.
- Mindestdeckung
- 500.000 € je Versicherungsfall · 1.000.000 € pro Jahr (§ 15 Abs. 2 MaBV, unverändert seit 1. August 2018).
- Versichert sind
- Vermögensschäden, die Sie Ihren Auftraggebern durch Beratungs-, Aufsichts- oder Buchungsfehler zufügen.
- Typische Prüfpunkte
- Versicherungssumme bei wachsendem Bestand, Vertrauensschaden- und Fremdgelddeckung, Eigenschadendeckung, vollständige Abbildung aller Tätigkeiten.
- Auslösekriterium iDas Ereignis, das die Versicherungsdeckung scharf schaltet — z. B. „erstmaliger Verstoß im Versicherungszeitraum“. Fehlt das beschriebene Ereignis, leistet die Versicherung nicht. Steht in den AVB.
- In der deutschen VSH überwiegend Verstoßprinzip iVersicherungsfall = der Pflichtverstoß. Auch Schäden, die erst später entdeckt werden, sind gedeckt — solange der Verstoß im Versicherungszeitraum lag. Üblich in der VSH. (Pflichtverletzung muss in der Versicherungszeit liegen) — entscheidend bei Versichererwechsel.
- Beratungsweg
- Online-Risiko-Check (5 Min) → 30-Min-Teams-Termin → schriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich.
Rechtsgrundlage: § 34c GewO und § 15 MaBV im Detail
Wer gewerbsmäßig die Vermittlung von Verträgen über Wohnimmobilien betreibt, fällt unter den Erlaubnisvorbehalt des § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Die Erlaubnis erteilt die zuständige IHK; sie wird unter anderem nur dann erteilt und gehalten, wenn der Makler die in § 15 MaBV vorgeschriebene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweist.
§ 15 Abs. 2 MaBV legt die Mindestversicherungssumme verbindlich fest:
Diese Beträge sind seit dem 1. August 2018 unverändert. Sie definieren das absolute Minimum — nicht den bedarfsgerechten Maßstab. Wer einen Bestand jenseits weniger Hundert Wohneinheiten betreut oder Sonderumlagen im hohen sechsstelligen Bereich abrechnet, kann mit dieser Mindestdeckung im Schadenfall unterversorgt sein.
Wer ist erfasst?
Die Pflicht nach § 34c GewO und § 15 MaBV gilt für gewerbliche Wohnimmobilienmakler — das umfasst sowohl Miet- als auch WEG-Verwaltung von Wohneigentum. Reine Gewerbeimmobilien-Verwaltung fällt formal nicht unter § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO; eine VSH ist hier nicht gesetzlich vorgeschrieben, aus haftungsrechtlicher Sicht aber genauso erforderlich. Auch Maklertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO und Bauträgertätigkeit nach Nr. 2 haben jeweils eigene Anforderungen — wer diese Tätigkeiten parallel ausübt, muss sie ausdrücklich in der Police benennen lassen.
Was die Pflicht konkret bedeutet
Die VSH muss vor Aufnahme der Tätigkeit bestehen, ununterbrochen aufrechterhalten werden und ausreichend dimensioniert sein. Der Versicherer ist nach § 117 VVG verpflichtet, der IHK eine Beendigung des Vertrags anzuzeigen — fehlt die Versicherung, kann die Erlaubnis nach § 34c GewO widerrufen werden. Eine Lücke in der Deckung gefährdet damit nicht nur den Versicherungsschutz im Schadenfall, sondern die Berufsausübung selbst.
Was die VSH abdeckt — der Vermögensschadenbegriff
Die VSH versichert echte (reine) Vermögensschäden, also Vermögenseinbußen, die nicht Folge eines Sach- oder Personenschadens sind. Diese Abgrenzung ist entscheidend, weil sie das Versicherungssegment definiert:
Sach- und Personenschäden sind dagegen Aufgabe der Betriebshaftpflicht. Ein typisches Missverständnis: Beide Policen sind nötig und ergänzen sich. Die VSH kümmert sich um Beratungs- und Buchungsfehler, die Betriebshaftpflicht um Stolperunfälle, Wasserschäden bei Begehungen oder beschädigte Eigentümer-Sachen.
Mittelbare Vermögensschäden
Manche Klauselwerke erfassen auch mittelbare Vermögensschäden — also Vermögenseinbußen, die in Folge eines anderen Schadens entstehen (z. B. Mietausfall nach einem Brand am Gemeinschaftseigentum, der durch einen versäumten Wartungsauftrag des Verwalters eskaliert ist). Die Behandlung mittelbarer Schäden unterscheidet sich zwischen Anbietern erheblich; das ist ein Punkt, den wir bei jedem Bedingungswerk explizit prüfen.
Typische Schadenarten im Makler-Alltag
Aus der Beratungspraxis sind unter anderem diese Konstellationen relevant:
- Fehler in der Hausgeldabrechnung (zu niedriger Soll-Ansatz, übersehene Posten, fehlerhafte Schlüssel).
- Übersehene Fristen — etwa bei Mahnverfahren, Beschlussanfechtung, Kündigungserklärungen.
- Falsche oder unterlassene Beratung gegenüber Eigentümern und Verwaltungsbeiräten.
- Nichtumsetzung eines wirksamen Eigentümerbeschlusses, der zu Wertverlust am Gemeinschaftseigentum führt.
- Versäumte Versicherungsempfehlung am Gemeinschaftseigentum (z. B. fehlende Elementarschadenversicherung trotz erkennbarem Risiko).
- Fehlerhafte Beauftragung von Handwerkern oder Sachverständigen (Vertragslücken, Auftragsüberschreitungen).
- Fehler bei Wohnungsübergaben (Protokoll, Kautionsverwaltung, Schlüsselübergabe).
- Datenschutzverletzungen mit Vermögensfolge (DSGVO-Bußgelder treffen unter Umständen die VSH-Police, je nach Bedingungswerk).
Auslösekriterium: Verstoßprinzip vs. Claims-made
Wann gilt ein Schaden als „in der Versicherungszeit“ entstanden? Diese Frage entscheidet im Streitfall darüber, ob die Police überhaupt einsteigt. Es gibt zwei grundlegend unterschiedliche Modelle:
In der deutschen VSH für Wohnimmobilienmakler ist überwiegend das Verstoßprinzip üblich. Das ist für Sie als Verwalter günstig: Pflichtverletzungen, die heute in der laufenden Police passieren, sind auch dann gedeckt, wenn der Anspruch erst nach Vertragsende erhoben wird — vorausgesetzt, der Versicherer wird über das Nachhaftungs-Konstrukt iVersicherungsschutz für Schäden, die erst nach Vertragsende gemeldet werden, aber im Versicherungszeitraum entstanden sind. Bei Claims-made-Verträgen unverzichtbar. rechtzeitig erreicht.
Warum das beim Wechsel wichtig wird
Wechseln Sie den Versicherer, gibt es typische Stolperfallen. Wenn die neue Police nach dem Verstoßprinzip läuft, deckt sie nur Verstöße ab Vertragsbeginn — alle früheren Pflichtverletzungen müssen vom Vorversicherer kommen. Verweigert dieser die Deckung (z. B. wegen verspäteter Meldung), entsteht eine echte Deckungslücke. Sauberer Versichererwechsel heißt deshalb immer: Vor- und Nachhaftung präzise abklären, ggf. Rückwärtsdeckung vereinbaren, und beim alten Vertrag den Nachhaftungszeitraum dokumentieren.
Nachhaftung und Rückwärtsdeckung
Zwei verwandte, aber unterschiedliche Konzepte, die häufig verwechselt werden:
Für Sie als Verwalter sind beide Aspekte beim Versichererwechsel entscheidend. Verzichten Sie nicht auf eine angemessene Nachhaftung beim Ausscheiden aus einem Vertrag — Pflichtverletzungen aus der Verwaltungspraxis können auch fünf oder zehn Jahre später noch erkannt und geltend gemacht werden, etwa bei einer späteren Sonderprüfung oder einem Verwalterwechsel. Bei Berufsaufgabe (Verkauf des Verwaltungsbestands, Renteneintritt) ist eine sogenannte Berufsaufgabedeckung mit längerer Nachhaftung sinnvoll.
Versicherungssumme, Jahreshöchstleistung und Maximierung
Die gesetzliche Mindestversicherungssumme nach § 15 Abs. 2 MaBV (500.000 € / 1.000.000 €) wird in vielen Bedingungswerken über Sublimits weiter ausdifferenziert. Drei Begriffe sind hier zu unterscheiden:
Wann reicht die Mindestdeckung nicht mehr?
Die 500.000-€-Untergrenze nach MaBV ist auf den Standardverwalter mit kleinem Bestand zugeschnitten. Faustregeln aus der Praxis:
- Bei einem Mietkasso-Geldvolumen ab dem mittleren sechsstelligen Bereich pro Jahr ist die Mindestdeckung im Verhältnis zur tatsächlichen Schadensreichweite knapp.
- Bei Sonderumlagen im sechsstelligen Bereich (Sanierung, energetische Modernisierung, Tiefgaragen-Instandsetzung) sollte die Versicherungssumme das größte plausible Sonderumlage-Volumen abdecken.
- Bei mehrfacher Maximierung (zwei- oder dreifach) hat eine Police mehr Reserve, falls mehrere Schäden in einem Jahr eintreten — typisch nach einem unentdeckten systematischen Fehler in der Buchhaltung.
Vertrauensschaden- und Fremdgelddeckung
Maklergeschäft bedeutet Fremdgeldverkehr. Mieten, Hausgelder und Sonderumlagen laufen über Treuhandkonten, die der Makler im Interesse der Eigentümer führt. Damit entsteht ein eigenes Risiko, das die klassische VSH nicht abdeckt — denn die klassische VSH greift nur bei fahrlässigen Pflichtverletzungen. Vorsätzliche unerlaubte Handlungen, etwa Veruntreuung durch einen eigenen Mitarbeiter, sind klassisch ausgeschlossen.
Typische Sublimit-Konstellationen
Wenn die VSV als Baustein in der VSH integriert ist, finden sich häufig Sublimits in Höhe von 50.000 € bis 250.000 €. Bei einem jährlichen Geldvolumen im siebenstelligen Bereich — bei 300 Wohneinheiten und Hausgeldaufkommen plus Sonderumlagen schnell erreicht — ist das im Verhältnis zur Risikoexposition oft zu gering. Wir prüfen das Sublimit immer im Verhältnis zum tatsächlichen Geldvolumen, das durch Ihre Treuhandkonten läuft, und empfehlen ggf. eine separate Vertrauensschadenversicherung mit ausreichender Summe.
Fremdgeldklausel
Zusätzlich relevant ist die Fremdgeldklausel: Sie regelt Schäden, die nicht durch vorsätzliche Handlung, sondern durch fahrlässige Fehlbearbeitung des Fremdgeldverkehrs entstehen (Fehlüberweisung an falschen Empfänger, doppelte Auszahlung, fehlerhafte Verrechnung). Auch hier ist auf die Höhe des Sublimits und auf den Geltungsbereich („eigene Konten“ vs. „Fremdkonten“) zu achten.
Eigenschadendeckung
Ein häufig übersehener Baustein. Die klassische VSH versichert Schäden, die Sie Ihren Auftraggebern zufügen. Wenn aber ein Mitarbeiter durch eigenes Verschulden Ihr eigenes Verwaltervermögen schädigt — etwa durch eine Fehlbuchung zulasten Ihrer Honorarforderung, eine versehentlich nicht eingezogene Verwalter-Vergütung oder einen Aufwand, der Ihnen aus Schadensbegrenzung entsteht —, greift die normale VSH nicht.
Eigenschadendeckung ist in vielen Standard-Bedingungswerken nicht enthalten oder nur mit niedrigen Sublimits. Sie ist explizit auszuhandeln. Bei der Prüfung Ihrer Bestandspolice ist das einer der Punkte, an denen sich auf die Immobilienwirtschaft zugeschnittene Bedingungswerke von Allround-Produkten unterscheiden können.
Mitversicherte Tätigkeiten — Vollständigkeit zählt
In der VSH wird der versicherte Geschäftsbetrieb genau definiert. Übt der Makler Tätigkeiten aus, die in der Police nicht ausdrücklich benannt sind, kann der Versicherer die Deckung an dieser Schnittstelle versagen — gerade dort, wo die typischen Fehler passieren.
Was vollständig benannt sein muss
- Maklergeschäft — Verwaltung fremder Mietwohnungen einschließlich Vermietung, Maklergeschäft im engeren Sinne und Betriebskostenabrechnung.
- WEG-Verwaltung nach § 26a WEG — Aufgabe und Befugnisse des bestellten Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, einschließlich Vertretung gegen Dritte.
- Sondereigentumsverwaltung — Verwaltung einzelner Sondereigentumseinheiten in einer WEG (häufig parallel zur WEG-Verwaltung übernommen).
- Maklertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO — Nachweis- und Vermittlungstätigkeit bei Mietverträgen oder Verkäufen, falls sie ergänzend ausgeübt wird.
- Bauträgertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 2 GewO — wenn Sie als wirtschaftlicher Bauherr auf eigenem Grundstück bauen und veräußern.
- Erstellung von Energieausweisen, Wertgutachten oder Sachverständigentätigkeit — falls als Nebentätigkeit ausgeübt, mit eigenen Haftungsfragen.
In der Beratungspraxis ist die unvollständige Tätigkeitsbenennung einer der häufigsten Konfliktpunkte bei Schadenmeldungen. Wir gehen die tatsächlich ausgeübten Tätigkeiten mit Ihnen durch und stellen sicher, dass die Police lückenlos abbildet, was Sie wirklich tun — nicht nur, was Sie ursprünglich angemeldet haben.
Was die VSH nicht abdeckt — typische Ausschlüsse
Auch eine gut ausgehandelte VSH hat Grenzen. Die häufigsten Ausschlüsse:
- Wissentliche Pflichtverletzung. Schäden aus bewusst falscher Handlung sind klassisch ausgeschlossen. Die Beweislast für „wissentlich“ liegt beim Versicherer — in Streitfällen entscheidet die Rechtsprechung im Einzelfall.
- Vorsätzliche Schäden. Soweit nicht durch eine Vertrauensschadenversicherung mitversichert.
- Vertragsstrafen, Bußgelder, Zwangsgelder. Auch wenn sie aus einer Pflichtverletzung resultieren — Strafcharakter ist nicht versicherbar (mit Ausnahmen für reine Verfahrenskosten).
- Steuerschäden. Fehler bei der Umsatzsteuer-Voranmeldung des Verwalterbetriebs, Säumniszuschläge, Nachzahlungszinsen — typischerweise nicht eingeschlossen.
- Schäden aus fehlender Schriftform. Mietverträge ohne Schriftform nach § 550 BGB werden zu Verträgen auf unbestimmte Zeit; Schäden aus früher Kündigungsmöglichkeit sind oft ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert.
- Tätigkeiten ohne Erlaubnis nach § 34c GewO. Wenn die IHK-Erlaubnis nicht (mehr) vorlag — Schäden in dieser Zeit fallen aus dem Versicherungsschutz.
- Bewusste Überschreitung von Vollmachten und Beschlusslagen. Eigenmächtige Entscheidungen entgegen klarer Weisung der Eigentümerversammlung.
- USA/Kanada-Tätigkeit. Auch bei deutschen Verwaltern relevant, falls Eigentümer im US-Rechtsraum klagen — viele Policen schließen diese Rechtsräume aus.
Die genaue Formulierung der Ausschlussklauseln unterscheidet sich zwischen den Anbietern erheblich. Bei der Bedingungsprüfung achten wir nicht nur darauf, dass Ausschlüsse vorhanden sind, sondern wie eng sie formuliert sind. Eine eng formulierte Ausschlussklausel lässt Spielraum für die Deckung, eine weit formulierte räumt dem Versicherer Argumentationsmasse ein.
Selbstbehalt iDer Betrag, den Sie pro Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer zahlt. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie.
Der Selbstbehalt (auch: Eigenanteil, Franchise) ist der Betrag, den Sie im Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer eintritt. Übliche Niveaus in der VSH für Wohnimmobilienmakler:
- 500 € bis 1.500 € pro Schadenfall für kleine bis mittlere Bestände.
- 2.500 € bis 5.000 € bei größeren Beständen oder spezifischen Risikolagen.
- Höhere Selbstbehalte (10.000 € +) bei großen Verwaltungsbeständen oder als Stellschraube zur Prämienoptimierung.
Ein höherer Selbstbehalt reduziert die Prämie, lässt aber das eigene Restrisiko anwachsen. Sinnvoll ist ein Niveau, das Sie ohne Liquiditätsproblem aus eigenen Mitteln tragen können, das aber gleichzeitig die Prämie wirtschaftlich darstellbar hält. Manche Bedingungswerke staffeln den Selbstbehalt nach Schadenart — typischerweise höher bei Vertrauensschaden, niedriger bei Beratungsfehlern.
Typische Schadenkonstellationen aus der Beratungspraxis
Drei stilisierte Fallbeispiele, die in der Beratungspraxis regelmäßig in dieser oder ähnlicher Form auftauchen. Personen und Beträge sind hypothetisch.
Fall 1: Fehlerhafte Hausgeldabrechnung über zwei Jahre
- Hergang
- Verwalter rechnet eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 42 Einheiten zwei Jahre lang fehlerhaft ab: Ein Sonderumlagebetrag wurde nicht in den Wirtschaftsplan eingestellt, die Heizkostenabrechnung enthielt einen Verteilerschlüssel-Fehler.
- Schaden
- Nachforderungs- und Erstattungsansprüche von rund 38.000 € quer durch die Eigentümerschaft; Kosten für eine externe Sonderprüfung 12.000 €.
- Klausel
- Klassischer Vermögensschaden aus Buchungs- und Beratungsfehler. Versichert unter der VSH-Hauptdeckung, sofern keine wissentliche Pflichtverletzung vorliegt. Selbstbehalt 1.000 €.
- Ergebnis
- Regulierung über die VSH abzüglich Selbstbehalt. Kosten der externen Sonderprüfung mitversichert, weil sie zur Schadenfeststellung notwendig waren.
Fall 2: Veruntreuung durch langjährige Mitarbeiterin
- Hergang
- Eine seit zwölf Jahren beschäftigte Buchhalterin hat über 18 Monate hinweg systematisch fingierte Handwerkerrechnungen erfasst und an ein verschleiertes Privatkonto ausgezahlt. Aufgefallen bei einem Verwalterwechsel.
- Schaden
- Veruntreuter Betrag rund 145.000 € aus Treuhandkonten von acht verwalteten Objekten.
- Klausel
- Vorsätzliche unerlaubte Handlung — kein klassischer VSH-Fall. Greift nur, wenn eine Vertrauensschadenversicherung (eigenständig oder als Baustein) mit ausreichendem Sublimit besteht.
- Ergebnis
- Police mit VSV-Baustein über 100.000 € deckt teilweise. Differenz von rund 45.000 € muss der Makler aus eigenen Mitteln aufbringen — gerichtliche Klärung des Schadenanspruchs gegen die Buchhalterin läuft parallel.
Fall 3: Unterlassene Versicherungsempfehlung am Gemeinschaftseigentum
- Hergang
- Verwalter unterlässt eine empfohlene Elementarversicherung am Gemeinschaftseigentum eines Bestands in Hochwasserlage. Bei einem Starkregenereignis entsteht ein Schaden von rund 280.000 € am Gemeinschaftseigentum, der nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt ist.
- Schaden
- Klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter wegen unterlassener Aufklärung. Streitwert rund 280.000 €, Anwalts- und Gutachterkosten zusätzlich.
- Klausel
- Vermögensschaden aus Beratungs- und Aufsichtspflichtverletzung. Versichert unter der VSH-Hauptdeckung. Bei einer Mindestdeckung von 500.000 € pro Versicherungsfall vollständig abgedeckt — bei einem zweiten Schadenfall im selben Jahr würde die Jahreshöchstleistung relevant.
- Ergebnis
- Abwehr unbegründeter Teilforderungen durch den Versicherer (passiver Rechtsschutz ist in der VSH integriert), Regulierung der berechtigten Forderungen. Verwalter bleibt liquide.
Worauf wir Ihre Bestandspolice prüfen
Strukturierte Bedingungsprüfung anhand einer Checkliste, die wir für jeden Mandaten durchgehen. Die zwölf Punkte, an denen sich gute Spezialpolicen von Allround-Produkten unterscheiden:
- Versicherungssumme im Verhältnis zu Bestandsgröße und Geldvolumen — passt sie zum tatsächlichen Risiko?
- Jahreshöchstleistung — einfach oder mehrfach maximiert?
- Vertrauensschaden- und Fremdgelddeckung — eingeschlossen, mit welchem Sublimit?
- Eigenschadendeckung — ausdrücklich vereinbart und ausreichend dimensioniert?
- Auslösekriterium — Verstoßprinzip oder Claims-made? Auswirkung im Schadenfall geklärt?
- Nachhaftungsdauer — wie lange nach Vertragsende ist Deckung für laufzeitinterne Verstöße gegeben?
- Rückwärtsdeckung — sind Verstöße aus der Zeit vor Vertragsbeginn eingeschlossen?
- Tätigkeitskatalog vollständig — Maklergeschäft, WEG-Verwaltung, Sondereigentum, ggf. Maklertätigkeit, ggf. Bauträger?
- Ausschlussklauseln — eng oder weit formuliert? Welche praxisrelevanten Konstellationen sind ausgeschlossen?
- Selbstbehalt — Höhe und Staffelung nach Schadenart?
- Mittelbare Vermögensschäden — eingeschlossen oder ausgeschlossen?
- Bedingungsstand — aktuelle AVB-Generation des Versicherers oder veraltete Fassung?
So arbeiten wir
Drei Schritte, ohne Vor-Ort-Termin, ohne Aktenwälzen.
VSH-Check ausfüllen
Sie beantworten 5 Minuten lang strukturierte Fragen zu Bestand, Tätigkeit, Geldvolumen und aktueller Police. Sie erhalten eine schriftliche Ersteinschätzung mit den Punkten, die in Ihrer Situation zu prüfen sind.
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Über Pohl Versicherungsmakler
Pohl Versicherungsmakler e. K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Inhaber Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Hausverwalter, WEG-Verwalter und Immobilienmakler.
Frühe unternehmerische Entscheidung: Studium der Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln und Betriebswirtschaftslehre — bewusst zugunsten des Aufbaus eigener Firmen unterbrochen. Seit 1999 in der Versicherungsbranche, eigene Maklerei in Aachen seit 2012. Fachwirt für Finanzberatung (IHK) und Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK). Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns (Leitung der bundesweiten Maklerbetreuung) und in der Geschäftsleitung eines mittelständischen Versicherungs-IT-Unternehmens, das Vergleichssoftware für Versicherungsmakler entwickelt. Prüfer der IHK für die Sachkundeprüfung nach § 34d GewO von 2008 bis 2019 und Dozent in Vorbereitungskursen für Versicherungsvermittler von 2009 bis 2012. Speaker auf der MMM-Messe 2026 und der DKM 2019, Mitautor der Studie „Die Zukunft des Maklervertriebs“, Fachbeiträge im ExpertenReport und in der Branchenpresse. Erfahrung in B2B-Rahmenkonzepten — unter anderem empfohlener Makler der IPC EMEA für Subway Deutschland.
„Ich berate so, wie ich selbst beraten werden möchte: klar, strukturiert und ohne Verkaufsshow.“
Geboren 1978, verheiratet, zwei Kinder. Lebt mit seiner Familie in Aachen-Richterich. Beratung erfolgt strukturiert per Microsoft Teams — kein Außendienst, klare Termine, dokumentierte Empfehlungen.
- Versicherungsvermittler-Register
- D-6LQ8-VHMG3-85
- Handelsregister
- HRA 10268, Amtsgericht Aachen
- Aufsicht
- IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen
Häufige Fragen
Wie hoch ist die gesetzliche Mindestversicherungssumme der VSH?
Nach § 15 Abs. 2 MaBV beträgt die Mindestversicherungssumme 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Diese Beträge sind seit dem 1. August 2018 unverändert. Sie sind das gesetzliche Minimum, nicht der bedarfsgerechte Maßstab — bei größeren Beständen ist eine höhere Versicherungssumme zu prüfen.
Was kostet eine VSH für eine Maklerbüro?
Die Prämie hängt von mehreren Faktoren ab: Bestandsgröße und Tätigkeitskatalog, jährliches Geldvolumen, gewählte Versicherungssumme und Maximierung, Vorhandensein einer Vertrauensschaden- und Eigenschadendeckung, Selbstbehalt und Schadenhistorie. Für eine kleinere Maklerbüro mit 100–200 Wohneinheiten und Standardtätigkeitskatalog bewegen sich Jahresprämien typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich; bei großen Beständen oder breitem Tätigkeitsspektrum entsprechend höher. Eine belastbare Indikation bekommen Sie nach der Bestandsaufnahme im Beratungsgespräch.
Greift die VSH bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit?
Bei grober Fahrlässigkeit greift die VSH typischerweise — der Versicherer kann die Leistung nach § 81 Abs. 2 VVG aber im Verhältnis zur Schwere der Sorgfaltspflichtverletzung kürzen, soweit das nicht im Bedingungswerk durch eine sogenannte „grobe-Fahrlässigkeit-Klausel“ abbedungen ist. Ob ein Verzicht auf die Leistungskürzung bei grober Fahrlässigkeit eingeschlossen, ausgeschlossen oder summenmäßig begrenzt ist, prüfen wir bei jeder Bestandspolice. Bei Vorsatz und wissentlicher Pflichtverletzung ist die Deckung ausgeschlossen — hierfür ist gegebenenfalls eine Vertrauensschadenversicherung erforderlich.
Was muss ich beim Wechsel des VSH-Versicherers beachten?
Drei Punkte sind zentral. Erstens: Auslösekriterium beider Verträge prüfen — wenn beide nach Verstoßprinzip laufen, gibt es keine Lücke, wenn die Übergänge sauber dokumentiert sind. Zweitens: Nachhaftungszeitraum des alten Vertrags vereinbaren oder dokumentieren, idealerweise mit ausreichender Dauer. Drittens: Rückwärtsdeckung im neuen Vertrag prüfen, falls Verstöße aus der Vergangenheit erst nach Vertragsbeginn bekannt werden könnten. Ein unsauberer Wechsel ohne diese Klärungen schafft Deckungslücken, die im Schadenfall existenzbedrohend werden können.
Welcher Selbstbehalt ist sinnvoll?
Der Selbstbehalt sollte hoch genug sein, dass er die Prämie spürbar senkt, aber niedrig genug, dass er im Schadenfall aus eigenen Mitteln tragbar bleibt. Für kleinere und mittlere Verwalter sind Selbstbehalte zwischen 500 € und 2.500 € typisch. Höhere Selbstbehalte (5.000 € und mehr) sind eher bei großen Verwaltungsbeständen relevant — und dann oft nach Schadenart gestaffelt.
Wie melde ich einen Schaden — und wer reguliert?
Ein potenzieller Schaden wird beim Versicherer unverzüglich angezeigt, sobald Sie davon Kenntnis erhalten — das ist eine Obliegenheit iVertragliche Pflicht des Versicherten (z. B. Vier-Augen-Prinzip, Dokumentation, Schulung). Bei Verstoß kann der Versicherer Leistung kürzen oder verweigern. nach den AVB und nach § 30 VVG. Wir unterstützen Sie bei der Schadenanzeige und der Kommunikation mit dem Versicherer. Die VSH übernimmt im Idealfall beides: Abwehr unbegründeter Ansprüche (passiver Rechtsschutz) und Regulierung berechtigter Ansprüche. Wichtig: Schadenanzeigen niemals verzögern oder über den Verzug hinaus zurückhalten — das kann die Deckung gefährden.
Wie unterscheidet sich die VSH von einer Vertrauensschadenversicherung?
Die VSH versichert fahrlässige Pflichtverletzungen des Versicherungsnehmers und seiner Mitarbeiter gegenüber Auftraggebern (Beratungs-, Aufsichts-, Buchungsfehler). Die Vertrauensschadenversicherung versichert vorsätzliche unerlaubte Handlungen vertrauenswürdiger Personen — typischerweise Veruntreuung durch eigene Mitarbeiter. Beide Sparten ergänzen sich. In Spezialpolicen für die Immobilienwirtschaft ist die VSV oft als Baustein integriert; bei größeren Verwaltungsbeständen lohnt sich eine eigenständige VSV mit ausreichendem Sublimit.
Was passiert mit den Daten aus dem VSH-Check?
Ihre Angaben werden ausschließlich zur Vorbereitung Ihres Beratungsgesprächs verwendet. Die Datenverarbeitung erfolgt nach DSGVO; Details siehe Datenschutzerklärung. Wenn Sie nach der Auswertung kein Gespräch wünschen, löschen wir die Daten auf Anfrage.
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Beides ist kostenfrei und unverbindlich. Sie entscheiden danach, ob Sie weitermachen wollen.
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler. Gesetzeszitate beziehen sich auf die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltende Fassung; Änderungen bleiben vorbehalten.
Einordnung für Google und Leser
Berufshaftpflicht und Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler unterscheiden
Die Berufshaftpflicht für Immobilienmakler sichert Vermögensschäden aus Beratungs-, Aufklärungs- oder Informationsfehlern ab. Typische Beispiele sind fehlerhafte Exposé-Angaben, unterlassene Hinweise oder Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit Vermittlungsleistungen. Davon zu unterscheiden ist die Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler, die Personen- und Sachschäden im Geschäftsbetrieb betrifft.
Für Maklerbetriebe mit digitalen Prozessen ist zusätzlich eine Cyber-Prüfung sinnvoll, insbesondere bei E-Mail-Kommunikation, Kundendaten und Zahlungsprozessen.
