Berufshaftpflicht für Immobilienmakler

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Für Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO

Berufshaftpflicht für Immobilienmakler: freiwillig, aber existenziell

Kein gesetzlicher Zwang – aber schon ein falscher Quadratmeter im Exposé kann teurer werden als jede Jahresprämie.

Die Berufshaftpflicht für Immobilienmakler – fachlich eine Vermögensschaden-Haftpflicht (VSH) – deckt Vermögensschäden ab, die Sie Ihren Auftraggebern durch Beratungs-, Aufklärungs- oder Informationsfehler zufügen. Typische Auslöser: falsche Flächen- oder Baujahresangaben, unzutreffend weitergegebene Informationen zu Mieteinnahmen oder Nutzungsmöglichkeiten, unterlassene Hinweise auf bekannte wertrelevante Umstände sowie fehlerhafte Pflichtangaben zum Energieausweis. Strukturierte Erstanalyse per Microsoft Teams, in 30 Minuten, ohne Vor-Ort-Termin. Ihr Ansprechpartner: Jan Pohl, ungebundener Versicherungsmakler mit Spezialisierung auf die Immobilienwirtschaft.

Berufshaftpflicht Immobilienmakler: auf einen Blick

Pflicht?

Nein. Keine gesetzliche Versicherungspflicht für Makler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Fachlich dringend empfohlen.

Rechtlicher Rahmen

Maklerhaftung nach §§ 652 ff. BGB; Aufklärungspflichten nach der BGH-Rechtsprechung.

Versichert sind

Reine Vermögensschäden, die Sie Auftraggebern durch Beratungs-, Aufklärungs- oder Informationsfehler zufügen.

Deckungssumme

Tarifabhängig, häufig 500.000 € bis 2.000.000 € je Versicherungsfall (Orientierungswerte, Stand: 07/2026).

Typische Prüfpunkte

Versicherungssumme, Auslösekriterium, Nachhaftung, vollständige Abbildung aller Tätigkeiten.

Beratungsweg

Bestandsaufnahme → 30-Min-Teams-Termin → schriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich.

Ist die Berufshaftpflicht für Makler Pflicht? Die Rechtslage

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Wohnräume oder Gewerberäume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO. Diese Erlaubnis ist – anders als beim Wohnimmobilienverwalter – nicht an den Nachweis einer Berufshaftpflicht geknüpft.

Die häufig zitierte Versicherungspflicht mit Mindestsumme steht in § 15 MaBV und gilt ausdrücklich nur für Gewerbetreibende nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO – also für Wohnimmobilienverwalter. Für sie schreibt § 15 Abs. 2 MaBV seit dem 1. August 2018 eine Vermögensschaden-Haftpflicht von mindestens 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € pro Jahr vor (Stand: 07/2026). Für Immobilienmakler nach Nr. 1 gibt es diese Pflicht nicht.

Warum die Haftung trotzdem real ist

Der Maklervertrag begründet Auskunfts-, Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten. Verletzt der Makler sie und entsteht dem Auftraggeber dadurch ein Vermögensschaden, haftet er nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadenersatz.

Der Umfang dieser Pflichten wird häufig überschätzt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt: Der Makler muss ihm bekannte Umstände offenlegen, die für die Entscheidung seines Auftraggebers erkennbar wesentlich sind und von deren Unkenntnis er ausgehen muss. Eine allgemeine technische, rechtliche oder baurechtliche Untersuchungspflicht besteht dagegen grundsätzlich nicht – Sie müssen Wohnflächen, Baurecht, Altlasten oder Denkmalschutz nicht von sich aus abschließend prüfen.

Der Haftungsschwerpunkt liegt woanders: Übernimmt der Makler Angaben des Verkäufers als eigene oder stellt er sie als geprüft dar, braucht er dafür eine ausreichende Tatsachengrundlage. Fehlt sie, muss er offenlegen, von wem die Angaben stammen und dass keine eigene Prüfung erfolgt ist. Erkennt er eine bereits erteilte Auskunft später als falsch, muss er sie richtigstellen.

Weitere Haftungsquellen im Makler-Alltag

• Form und Verteilung der Maklerkosten: Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedürfen der Textform (§ 656a BGB). Ist der Käufer Verbraucher, gelten zusätzlich die besonderen Regeln der §§ 656c und 656d BGB zur Tätigkeit für beide Parteien und zur Beteiligung der nicht beauftragenden Partei an den Maklerkosten. Ein Formfehler oder ein Verstoß gegen diese Vorgaben kann den Provisionsanspruch entfallen lassen.
• Pflichtangaben im Energieausweis: Liegt bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor und verantwortet der Makler die Anzeige, verlangt § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben. Verstöße können nach § 108 GEG mit Bußgeld geahndet werden und Schadenersatzforderungen auslösen.
• Geldwäscherecht: Immobilienmakler sind Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG und müssen Sorgfalts- und Meldepflichten einhalten.
• Doppeltätigkeit: Wird der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig, kann der Provisionsanspruch nach § 654 BGB verwirkt sein – zusätzlich zu möglichen Schadenersatzansprüchen.
• Datenschutz: Der Umgang mit Interessenten- und Eigentümerdaten unterliegt der DSGVO; Verstöße können Vermögensschäden Dritter auslösen.

Was die Berufshaftpflicht abdeckt – der Vermögensschadenbegriff

Die Berufshaftpflicht des Maklers ist eine Vermögensschaden-Haftpflicht. Sie versichert echte (reine) Vermögensschäden – also Vermögenseinbußen, die nicht Folge eines Sach- oder Personenschadens sind. Diese Abgrenzung ist entscheidend, weil sie das Versicherungssegment bestimmt.

Personen- und Sachschäden im Geschäftsbetrieb – etwa ein Sturz bei der Besichtigung oder ein beschädigter Gegenstand in der fremden Wohnung – sind dagegen Sache der Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler. Beide Policen ergänzen sich und decken unterschiedliche Risiken ab.

Typische Schadenarten im Makler-Alltag

• Falsche oder unvollständige Angaben im Exposé (Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Grundstücksgröße, Mietverhältnisse, Erbbauzins).
• Unterlassener Hinweis auf bekannte, erkennbar wesentliche Umstände (bekannte Mängel, Vorkaufsrechte, laufende Verfahren).
• Fehlerhafte oder fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in der Anzeige (§ 87 GEG).
• Formfehler beim Maklervertrag mit Verbrauchern und Verstöße gegen §§ 656c, 656d BGB mit Verlust des Provisionsanspruchs.
• Fehler bei der Bewertung oder Wertermittlung, wenn diese als Nebenleistung angeboten wird.
• Verletzung der Mitteilungspflichten gegenüber einem Vertragspartner (unzulässige Doppeltätigkeit, verschwiegene Verflechtung).
• Datenschutzverletzungen mit Vermögensfolge (je nach Bedingungswerk mitversichert).

Auslösekriterium: Verstoßprinzip vs. Claims-made

Wann gilt ein Schaden als „in der Versicherungszeit“ entstanden? Diese Frage entscheidet im Streitfall darüber, ob die Police überhaupt einsteigt.

In der deutschen Vermögensschaden-Haftpflicht für Immobilienmakler überwiegt das Verstoßprinzip. Das ist für Sie als Makler günstig: Angesprochen wird der Vertrag, der zum Zeitpunkt der Pflichtverletzung lief. Wird der Anspruch erst Jahre später erhoben, bleibt dieser Vertrag zuständig – eine gesonderte Nachmeldefrist ist dafür nicht erforderlich.

Zu prüfen sind beim Verstoßprinzip stattdessen: die genaue Versicherungsfalldefinition in den AVB, die Anzeigeobliegenheiten nach Kenntnis von einem möglichen Anspruch, die Verjährung sowie etwaige Ausschlussfristen im Bedingungswerk.

Nachhaftung, Rückwärtsdeckung und Versichererwechsel

Beim Versichererwechsel ist entscheidend, dass beide Verträge nach demselben Auslösekriterium arbeiten oder der Übergang ausdrücklich geregelt ist. Wechseln Sie von Claims-made zu Verstoßprinzip oder umgekehrt, kann sonst eine Lücke für Altverstöße entstehen. Bei Geschäftsaufgabe – Verkauf des Maklerbüros oder Ruhestand – ist eine Berufsaufgabe- beziehungsweise verlängerte Nachmeldedeckung zu prüfen, weil Ansprüche aus einer Vermittlung oft erst Jahre später auftauchen.

Versicherungssumme und Maximierung

Da es für Makler keine gesetzliche Mindestsumme gibt, richtet sich die Deckung nach dem tatsächlichen Risiko. Die folgenden Spannen sind tarifabhängige Orientierungswerte, kein fester Marktstandard – maßgeblich sind Umsatz, Objektarten, maximale Transaktionswerte, Zusatzleistungen und Schadenhistorie:

• Einzelmakler / kleines Büro: 500.000 € bis 1.000.000 € je Versicherungsfall.
• Mittleres Büro mit höherwertigen Objekten: 1.000.000 € bis 2.000.000 €.
• Gewerbe- und Investmentvermittlung: 2.000.000 € und mehr.

Faustregel: Maßstab ist der größte plausible Drittschaden aus einem einzelnen Mandat – nicht der Objektwert selbst. Ein Vermittlungsfehler führt in aller Regel zu einem Teilschaden (etwa einer Kaufpreisdifferenz), nicht zum Totalverlust des Objekts.

Fremdgeld: erst die MaBV, dann die Versicherung

Hier gilt eine Reihenfolge, die häufig übersehen wird. Nimmt ein Immobilienmakler Vermögenswerte seines Auftraggebers entgegen oder wird er zu deren Verwendung ermächtigt, greifen zuerst die Sicherungs- und Verwaltungsvorgaben der §§ 2 ff. MaBV: Vor der Entgegennahme ist grundsätzlich Sicherheit zu leisten oder eine hierfür geeignete Versicherung abzuschließen; Kundengelder sind zweckgebunden und vom eigenen Vermögen getrennt zu verwalten, im Regelfall über ein entsprechend eingerichtetes Sonderkonto.

Kaufpreiszahlungen gehören im Regelfall nicht auf ein Maklerkonto, sondern laufen über die notariell vorgesehenen Zahlungswege.

Zusätzlich: das Veruntreuungsrisiko

Unabhängig von der MaBV bleibt ein Risiko, das die klassische Berufshaftpflicht nicht abdeckt. Denn sie greift nur bei fahrlässigen Pflichtverletzungen. Vorsätzliche unerlaubte Handlungen, etwa Veruntreuung durch einen eigenen Mitarbeiter, sind klassisch ausgeschlossen.

Wer regelmäßig nennenswerte Fremdgelder hält, sollte die Höhe eines etwaigen Sublimits im Verhältnis zum durchlaufenden Volumen prüfen.

Eigenschadendeckung

Die klassische Berufshaftpflicht versichert Schäden, die Sie Ihren Auftraggebern zufügen. Schädigt dagegen ein Mitarbeiter durch eigenes Verschulden Ihr eigenes Vermögen – etwa durch eine Fehlbuchung zulasten einer Provisionsforderung –, greift die normale Police nicht.

Mitversicherte Tätigkeiten – Vollständigkeit zählt

In der Police wird der versicherte Geschäftsbetrieb genau definiert. Üben Sie Tätigkeiten aus, die dort nicht benannt sind, kann der Versicherer die Deckung an dieser Schnittstelle versagen. Vollständig benannt sein sollten insbesondere:

• Vermittlung nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO – Kauf, Verkauf und Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.
• Immobilienbewertung / Wertermittlung, falls als Nebenleistung angeboten.
• Erstellung von Energieausweisen, sofern die gesetzliche Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG vorliegt – andernfalls die Beauftragung entsprechend qualifizierter Aussteller.
• Verwaltungstätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO, falls Sie zusätzlich Objekte verwalten – hierfür gilt dann die eigene Versicherungspflicht nach § 15 MaBV.
• Darlehens- oder Finanzanlagenvermittlung (§ 34i / § 34f GewO) – diese haben eigene Versicherungspflichten und gehören gesondert abgebildet.

In der Praxis ist die unvollständige Tätigkeitsbenennung einer der häufigsten Konfliktpunkte bei Schadenmeldungen. Wir gehen die tatsächlich ausgeübten Tätigkeiten mit Ihnen durch und stellen sicher, dass die Police abbildet, was Sie wirklich tun.

Was die Berufshaftpflicht nicht abdeckt – typische Ausschlüsse

• Vorsätzliche und widerrechtliche Schadenherbeiführung – nach § 103 VVG ist der Versicherer nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsnehmer den Schaden beim Dritten vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführt hat.
• Wissentliche Pflichtverletzung – ein vertraglicher Ausschluss in nahezu allen Bedingungswerken. Die Beweislast liegt beim Versicherer; in Streitfällen entscheidet der Einzelfall.
• Eigene Bußgelder und Vertragsstrafen (z. B. nach GwG oder § 108 GEG) sind in VSH-Bedingungen regelmäßig ausgeschlossen. Kosten der rechtlichen Verteidigung können je nach Bedingungswerk abweichend behandelt werden.
• Eigene Provisionsverluste sind kein Drittschaden und damit kein Gegenstand dieser Deckung – hier hilft nur Vermeidung durch saubere Vertragsprozesse.
• Nicht erlaubte oder nicht beschriebene Tätigkeiten – Schäden aus Tätigkeiten ohne die erforderliche Erlaubnis nach § 34c GewO oder außerhalb der im Vertrag beschriebenen Tätigkeit können vom Schutz ausgeschlossen sein. Maßgeblich ist die konkrete Tätigkeits- und Ausschlussklausel.
• Personen- und Sachschäden – dafür ist die Betriebshaftpflicht zuständig.

Selbstbehalt

Der Selbstbehalt ist der Betrag, den Sie im Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer eintritt. Als tarifabhängiger Orientierungswert finden sich für Maklerbüros häufig 500 € bis 2.500 € je Schadenfall, bei größeren Büros höher. Ein höherer Selbstbehalt senkt die Prämie, sollte aber ohne Liquiditätsproblem tragbar bleiben.

Typische Schadenkonstellationen aus der Beratungspraxis

Drei stilisierte Fallbeispiele. Personen und Beträge sind hypothetisch. Ob im Einzelfall Deckung besteht, hängt vom konkreten Bedingungswerk, der Versicherungsfalldefinition, der Tätigkeitsbeschreibung und der Haftungskonstellation ab – die geschilderten Ergebnisse sind Veranschaulichung, keine Deckungszusage.

Worauf wir Ihre Bestandspolice prüfen

• Versicherungssumme im Verhältnis zu Ihren typischen und größten Mandaten.
• Jahreshöchstleistung – einfach oder mehrfach maximiert?
• Auslösekriterium – Verstoßprinzip oder Claims-made, mit den passenden Folgen im Schadenfall.
• Nachmeldefrist und, bei Geschäftsaufgabe, eine Berufsaufgabedeckung.
• Rückwärtsdeckung für Verstöße aus der Zeit vor Vertragsbeginn.
• Vollständiger Tätigkeitskatalog – Vermittlung, Bewertung, ggf. Verwaltung, ggf. Darlehens- oder Finanzanlagenvermittlung.
• Fremdgeld: MaBV-konforme Sicherheit und getrennte Verwaltung, ergänzend Vertrauensschadendeckung.
• Eigenschadendeckung – ausdrücklich vereinbart?
• Ausschlussklauseln – eng oder weit formuliert?
• Selbstbehalt – Höhe und Tragbarkeit.
• Bedingungsstand – aktuelle AVB-Generation oder veraltete Fassung?

So arbeiten wir

Drei Schritte, ohne Vor-Ort-Termin, ohne Aktenwälzen.

1. Bestandsaufnahme

Sie schicken uns Ihre bestehende Police und die Eckdaten Ihres Büros: Tätigkeitsfelder, Objektarten, Transaktionsvolumen, ob Fremdgeld über Ihre Konten läuft. Daraus entsteht eine schriftliche Ersteinschätzung mit den Punkten, die in Ihrer Situation zu prüfen sind.

2. 30-Minuten-Termin per Microsoft Teams

Termin kurz über Microsoft Bookings auswählen – ohne Telefonschleife. Wir gehen die Ersteinschätzung gemeinsam durch und klären offene Fragen zu Deckungssumme, Auslösekriterium und Tätigkeitskatalog.

Termin buchen →

3. Schriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich

Wir holen ungebunden Angebote bei ausgewählten Spezialversicherern für die Immobilienwirtschaft ein und stellen Ihnen einen sauberen Vergleich zusammen – mit klarer Empfehlung und Bedingungsanalyse.

Über Pohl Versicherungsmakler

Pohl Versicherungsmakler e.K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Inhaber Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Hausverwalter, WEG-Verwalter und Immobilienmakler.

Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns und in der Geschäftsleitung eines mittelständischen Versicherungs-IT-Unternehmens. Fachwirt für Finanzberatung (IHK), Prüfer der IHK für die Sachkundeprüfung nach § 34d GewO von 2008 bis 2019.

„Ich berate so, wie ich selbst beraten werden möchte: klar, strukturiert und ohne Verkaufsshow.“

Pohl Versicherungsmakler e.K. · Hasenwaldstraße 2, 52072 Aachen · Versicherungsvermittler-Register D-6LQ8-VHMG3-85 · HRA 10268, Amtsgericht Aachen · Aufsicht: IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen.

Häufige Fragen

Ist eine Berufshaftpflicht für Immobilienmakler Pflicht?

Nein. Für die Vermittlung nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO gibt es keine gesetzliche Versicherungspflicht. Die Pflicht mit Mindestsumme nach § 15 MaBV betrifft nur Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO). Fachlich ist die Berufshaftpflicht dennoch dringend zu empfehlen, weil Makler nach §§ 652 ff. BGB voll für Beratungs- und Aufklärungsfehler haften.

Was kostet eine Berufshaftpflicht für ein Maklerbüro?

Die Prämie hängt von Umsatz, Objektarten, maximalen Transaktionswerten, Mitarbeiterzahl, gewählter Versicherungssumme, Selbstbehalt und Schadenhistorie ab und ist stark tarifabhängig. Pauschale Preisangaben wären an dieser Stelle unseriös – eine belastbare Indikation bekommen Sie nach der Bestandsaufnahme im Beratungsgespräch.

Zahlt die Berufshaftpflicht auch bei grober Fahrlässigkeit?

Grob fahrlässig verursachte Haftpflichtschäden sind in marktüblichen VSH-Bedingungen regelmäßig versichert – maßgeblich sind aber immer die konkreten AVB, da es sich um eine freiwillige Deckung ohne gesetzlich vorgegebenen Mindestinhalt handelt. Ausgeschlossen ist nach § 103 VVG die vorsätzliche und widerrechtliche Herbeiführung des Schadens beim Dritten; hinzu kommt der vertragliche Ausschluss der wissentlichen Pflichtverletzung. Eine anteilige Leistungskürzung wegen grober Fahrlässigkeit betrifft nicht den Beratungsfehler selbst, sondern allenfalls die Verletzung von Obliegenheiten (§ 28 VVG), etwa eine verspätete Schadenanzeige.

Worin unterscheidet sich die Berufshaftpflicht von der Betriebshaftpflicht?

Die Berufshaftpflicht (Vermögensschaden-Haftpflicht) deckt reine Vermögensschäden aus Beratungs-, Aufklärungs- und Informationsfehlern. Die Betriebshaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden im Geschäftsbetrieb. Beide ergänzen sich.

Welche Versicherungssumme ist für Makler sinnvoll?

Weil es keine gesetzliche Mindestsumme gibt, richtet sich die Summe nach dem Risiko. Tarifabhängig finden sich häufig 500.000 € bis 2.000.000 € je Versicherungsfall (Stand: 07/2026). Maßstab ist der größte plausible Drittschaden aus einem einzelnen Mandat, nicht der Objektwert selbst.

Greift die Police, wenn ich das Büro aufgebe?

Das hängt vom Auslösekriterium ab. Beim Verstoßprinzip ist grundsätzlich der Vertrag zuständig, der zum Zeitpunkt der Pflichtverletzung bestand – auch wenn der Anspruch erst nach der Geschäftsaufgabe erhoben wird. Beim Claims-made-Prinzip ist dagegen eine ausreichend lange Nachmeldefrist beziehungsweise eine Berufsaufgabedeckung besonders wichtig; Altverstöße sind dort regelmäßig nur innerhalb einer vereinbarten Rückwärtsdeckung ab einem bestimmten Rückwirkungsdatum erfasst, bekannte Umstände üblicherweise ausgeschlossen. In beiden Fällen sind Versicherungsfalldefinition, Meldepflichten und Ausschlussfristen der AVB zu prüfen.

Sind Bußgelder nach GwG oder GEG mitversichert?

Eigene Bußgelder und Vertragsstrafen sind in VSH-Bedingungen regelmäßig ausgeschlossen. Kosten der rechtlichen Verteidigung können je nach Bedingungswerk abweichend behandelt werden. Versichert sind Vermögensschäden, die Sie Dritten zufügen – nicht Sanktionen gegen Sie selbst.

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Vermittlung durch Pohl Versicherungsmakler e.K., ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO. Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Versicherungs- oder Rechtsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung Ihrer Unterlagen.