Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler

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Für Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO

Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler: der Schaden am fremden Objekt

Sie bewegen sich beruflich fast ausschließlich in Räumen, die Ihnen nicht gehören. Genau daraus entsteht das Risiko.

Die Betriebshaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden, die Sie, Ihre Mitarbeiter oder Ihre Betriebseinrichtung Dritten zufügen – und die daraus folgenden Vermögensschäden. Für Maklerbüros heißt das konkret: der gestürzte Interessent beim Besichtigungstermin, die beschädigte Wohnungstür, der verlorene Fremdschlüssel, die Drohne über dem Nachbargrundstück. Nicht abgedeckt sind Beratungs- und Informationsfehler; dafür ist die Berufshaftpflicht zuständig. Strukturierte Bedingungsprüfung per Microsoft Teams, in 30 Minuten. Ihr Ansprechpartner: Jan Pohl, ungebundener Versicherungsmakler mit Spezialisierung auf die Immobilienwirtschaft.

Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler: auf einen Blick

Pflicht?

Nein für die Vermittlung selbst. Ja für Drohneneinsatz – dort als Halterhaftpflicht nach § 43 Abs. 2 LuftVG.

Was versichert ist

Personen- und Sachschäden Dritter sowie die daraus abgeleiteten Vermögensschäden.

Was nicht versichert ist

Reine Vermögensschäden ohne vorangegangenen Sach- oder Personenschaden – das ist Sache der Berufshaftpflicht.

Der teuerste Alltagsschaden

Verlust fremder Schlüssel. Der Austausch einer Schließanlage erreicht in Mehrfamilienhäusern schnell fünfstellige Beträge.

Kritische Einschlüsse

Fremde Schlüssel, Mietsachschäden, Tätigkeitsschäden, Drohne, Auslandsdeckung bei grenznahen Objekten.

Deckungssumme

Pauschal für Personen- und Sachschäden; im Gewerbe verbreitet ab 3 Mio. € (Orientierungswert, Stand: 08/2026).

Zwei Ausgangslagen – und warum das den Bedarf verändert

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kennt unterschiedliche Tatbestände. Welche Sie halten, bestimmt Ihr Haftungsbild. Diese Seite behandelt beide Fälle getrennt; die jeweils einschlägigen Abschnitte sind gekennzeichnet.

Wenn Sie beides ausüben, muss die Police beides benennen. Ein Vertrag, der nur „Immobilienvermittlung“ ausweist, deckt die Verwaltertätigkeit nicht mit ab.

Die entscheidende Abgrenzung: Betriebshaftpflicht oder Berufshaftpflicht?

Diese Trennung entscheidet im Schadenfall, welcher Versicherer zuständig ist. Sie läuft nicht über die Schadenhöhe und nicht über Ihr Verschulden, sondern über die Art des Schadens.

Praktisch bedeutsam wird die Abgrenzung dort, wo beide Versicherer aufeinander zeigen. Deshalb prüfen wir immer beide Verträge gemeinsam – und achten darauf, dass keine Lücke zwischen ihnen bleibt. Eine gemeinsame Platzierung bei einem Versicherer vermeidet Zuständigkeitsstreit im Schadenfall.

Die Risiken im Einzelnen

Verlust fremder Schlüssel

Der teuerste Alltagsschaden im Maklergeschäft, und der am häufigsten unterschätzte. Geht ein Schlüssel verloren, der zu einer Schließanlage gehört, genügt es nicht, einen neuen Schlüssel anzufertigen – die gesamte Anlage muss ausgetauscht werden, weil sonst die Sicherheit aller Wohnungen dahin ist. In einem größeren Mehrfamilienhaus erreicht das schnell einen fünfstelligen Betrag.

Der Punkt: Fremde Schlüssel sind in der Standard-Betriebshaftpflicht regelmäßig nicht gedeckt oder nur mit einer eigenen, oft niedrigen Sublimite. Zu prüfen sind vier Dinge: ob die Klausel überhaupt enthalten ist, wie hoch die Sublimite reicht, ob sie den Austausch der kompletten Anlage und nicht nur des Schlüssels umfasst, und ob auch elektronische Schließsysteme sowie Transponder eingeschlossen sind.

Praxishinweis: Schlüssel-Sublimiten stammen häufig aus Zeiten vor der Digitalisierung. Eine Summe, die 2015 großzügig war, deckt heute keine mittlere Anlage mehr.

Besichtigungstermine

Der Klassiker: Ein Interessent stürzt auf der Kellertreppe, im unbeleuchteten Flur, auf der vereisten Zuwegung. Die Frage, wer haftet, ist nicht trivial – die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt liegt beim Eigentümer. Als Makler haften Sie dann, wenn Sie eine erkennbare Gefahrenstelle nicht abgesichert oder nicht auf sie hingewiesen haben, obwohl Sie die Führung übernommen hatten. Auch bei ungeklärter Haftung trägt die Betriebshaftpflicht die Abwehr – das ist der passive Rechtsschutz.

Schäden am fremden Objekt (Tätigkeitsschäden)

Beim Anbringen eines Verkaufsschildes, beim Aufstellen von Homestaging-Möbeln, beim Öffnen einer klemmenden Tür. Hier greift ein häufig übersehener Ausschluss: Schäden an Sachen, an denen Sie unmittelbar tätig geworden sind, sind in vielen Bedingungswerken ausgenommen. Der Einschluss von Tätigkeitsschäden muss ausdrücklich vereinbart sein.

Drohnenaufnahmen für Exposés

Hier verlassen Sie den Bereich der Freiwilligkeit. Ein unbemanntes Fluggerät ist ein Luftfahrzeug im Sinne des § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 9 LuftVG. Der Halter unterliegt der Versicherungspflicht nach § 43 Abs. 2 LuftVG; die Mindestdeckungssumme richtet sich nach der Höchstabflugmasse und beträgt bei Geräten unter 500 Kilogramm 750.000 Sonderziehungsrechte (§ 37 Abs. 1 LuftVZO).

Neben der Versicherungspflicht bestehen betriebliche Pflichten aus der EU-Drohnenverordnung (Durchführungsverordnung (EU) 2019/947), etwa zur Registrierung des Betreibers und zum Kompetenznachweis der Fernpiloten. Diese sind unabhängig vom Versicherungsschutz zu erfüllen.

Mietsachschäden an den eigenen Büroräumen

Betrifft Ihr eigenes Maklerbüro, wenn es angemietet ist: der Wasserschaden aus der Büroküche, der Brandschaden, die beschädigte Ladenfront. Schäden an gemieteten Immobilien sind in der Grunddeckung häufig ausgeschlossen und brauchen den Einschluss Mietsachschäden. Schäden an gemieteten beweglichen Sachen – Leasing-Kopierer, Mietfahrzeug – sind davon noch einmal getrennt zu betrachten.

Mitarbeiter, Werkstudenten, freie Mitarbeiter

Die Police muss den tatsächlichen Personenkreis abbilden. Freie Handelsvertreter nach § 84 HGB sind nicht automatisch in Ihrer Betriebshaftpflicht mitversichert – sie sind rechtlich selbstständig und brauchen entweder einen eigenen Vertrag oder eine ausdrückliche Mitversicherung. Werkstudenten und Praktikanten, die Besichtigungen übernehmen, gehören ebenfalls ausdrücklich in den Vertrag.

Nur bei Verwaltungsanteil: übertragene Verkehrssicherungspflicht

Dieser Abschnitt gilt ausschließlich für Fall B – Makler mit zusätzlicher Verwaltungstätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO.

Die Verkehrssicherungspflicht für ein Grundstück trifft zunächst den Eigentümer beziehungsweise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie lässt sich vertraglich auf den Verwalter übertragen – und wird es in Verwalterverträgen regelmäßig auch.

Typische Anlässe: Sturz auf ungestreutem Weg, herabfallende Dachziegel oder Fassadenteile, umstürzender Baum, defekte Beleuchtung im Treppenhaus, ungesicherte Baustelle bei Sanierungsarbeiten. Diese Fälle sind der Grund, warum die Betriebshaftpflicht für Makler mit Verwaltungsanteil eine andere Größenordnung hat als für die reine Vermittlung.

Typische Konstellationen aus der Beratungspraxis

Drei stilisierte Fallbeispiele. Personen und Beträge sind hypothetisch. Ob im Einzelfall Deckung besteht, hängt vom konkreten Bedingungswerk, der Tätigkeitsbeschreibung und der Konstellation ab – die geschilderten Ergebnisse sind Veranschaulichung, keine Deckungszusage.

Worauf wir Ihre Bestandspolice prüfen

• Tätigkeitsbeschreibung – Vermittlung nach Nr. 1 und, falls zutreffend, Verwaltung nach Nr. 4 ausdrücklich benannt?
• Abhandenkommen fremder Schlüssel – enthalten, und reicht die Sublimite für einen kompletten Anlagentausch?
• Elektronische Schließsysteme und Transponder mitversichert?
• Tätigkeitsschäden eingeschlossen?
• Mietsachschäden an Immobilien und an beweglichen Sachen – getrennt geprüft?
• Drohneneinsatz – gewerbliche Halterhaftpflicht vorhanden, Deckungssumme über der gesetzlichen Mindestgrenze?
• Personenkreis – Angestellte, Werkstudenten, Praktikanten, freie Handelsvertreter korrekt erfasst?
• Verkehrssicherungspflichten bei Verwaltungsanteil ausgewiesen?
• Deckungssumme pauschal für Personen- und Sachschäden, und wie oft ist sie im Jahr verfügbar?
• Abgrenzung zur Berufshaftpflicht – bleibt zwischen beiden Verträgen eine Lücke?

So arbeiten wir

Drei Schritte, ohne Vor-Ort-Termin.

1. Bestandsaufnahme

Sie schicken uns die bestehende Police und die Eckdaten Ihres Büros: Erlaubnistatbestände nach § 34c GewO, Mitarbeiterstruktur einschließlich freier Mitarbeiter, Anzahl der jährlichen Besichtigungen, ob Sie Drohnen einsetzen und ob Sie fremde Schlüssel verwahren. Daraus entsteht eine schriftliche Ersteinschätzung.

2. 30-Minuten-Termin per Microsoft Teams

Termin über Microsoft Bookings auswählen – ohne Telefonschleife. Wir gehen die Einschlüsse durch und klären, wo Ihre Berufshaftpflicht bereits abdeckt und wo tatsächlich eine Lücke besteht.

Termin buchen →

3. Schriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich

Wir holen ungebunden Angebote bei Versicherern mit Gewerbedeckungen für die Immobilienwirtschaft ein und stellen einen Vergleich zusammen – mit Bedingungsanalyse und klarer Empfehlung.

Über Pohl Versicherungsmakler

Pohl Versicherungsmakler e.K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Inhaber Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Hausverwalter, WEG-Verwalter und Immobilienmakler.

Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns und in der Geschäftsleitung eines mittelständischen Versicherungs-IT-Unternehmens. Fachwirt für Finanzberatung (IHK), Experte Betriebshaftpflicht (IHK), Prüfer der IHK für die Sachkundeprüfung nach § 34d GewO von 2008 bis 2019.

Pohl Versicherungsmakler e.K. · Hasenwaldstraße 2, 52072 Aachen · Versicherungsvermittler-Register D-6LQ8-VHMG3-85 · HRA 10268, Amtsgericht Aachen · Aufsicht: IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen.

Häufige Fragen

Ist eine Betriebshaftpflicht für Immobilienmakler Pflicht?

Für die Vermittlungstätigkeit selbst nicht. Eine Ausnahme gilt beim Drohneneinsatz: Wer Luftaufnahmen für Exposés anfertigt, ist Halter eines Luftfahrzeugs und unterliegt der Versicherungspflicht nach § 43 Abs. 2 LuftVG. Die Mindestdeckung beträgt bei Geräten unter 500 Kilogramm 750.000 Sonderziehungsrechte nach § 37 Abs. 1 LuftVZO (Stand: 08/2026).

Was ist der Unterschied zur Berufshaftpflicht?

Die Betriebshaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden sowie die daraus folgenden Vermögensschäden. Die Berufshaftpflicht deckt echte Vermögensschäden, also finanzielle Nachteile ohne vorangegangenen Sach- oder Personenschaden – etwa eine falsche Flächenangabe im Exposé. Entscheidend ist die Art des Schadens, nicht seine Höhe. Beide Verträge gehören zusammen geprüft, damit dazwischen keine Lücke entsteht.

Ist der Verlust fremder Schlüssel mitversichert?

Nicht automatisch. Der Einschluss „Abhandenkommen fremder Schlüssel“ muss ausdrücklich vereinbart sein und hat in der Regel eine eigene Sublimite. Prüfen Sie drei Punkte: ob der Austausch der kompletten Anlage und nicht nur des Schlüssels erfasst ist, ob elektronische Systeme und Transponder eingeschlossen sind und ob die Summe für Ihre größten Objekte reicht. In einem Haus mit mehreren Dutzend Einheiten sind fünfstellige Austauschkosten realistisch.

Reicht meine private Drohnenversicherung für Exposé-Aufnahmen?

Nein. Private Drohnenpolicen und Privathaftpflicht-Bausteine schließen die gewerbliche Nutzung regelmäßig aus. Aufnahmen für ein Exposé sind gewerblich – unabhängig davon, ob die Drohne privat angeschafft wurde oder der Flug nur wenige Minuten dauert. Sie brauchen eine gewerbliche Halterhaftpflicht, entweder als eigenen Vertrag oder als ausdrücklichen Einschluss in die Betriebshaftpflicht.

Wer haftet, wenn ein Interessent bei der Besichtigung stürzt?

Die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt liegt beim Eigentümer. Als Makler haften Sie, wenn Sie eine erkennbare Gefahrenstelle nicht abgesichert oder nicht auf sie hingewiesen haben, obwohl Sie die Führung übernommen hatten. Auch bei ungeklärter Haftung übernimmt die Betriebshaftpflicht die Abwehr unberechtigter Ansprüche auf eigene Kosten.

Sind meine freien Handelsvertreter mitversichert?

Nicht automatisch. Freie Handelsvertreter nach § 84 HGB sind rechtlich selbstständig und daher nicht ohne Weiteres von Ihrer Betriebshaftpflicht erfasst. Sie brauchen entweder eine eigene Police oder eine ausdrückliche Mitversicherung in Ihrem Vertrag. Dasselbe gilt für Werkstudenten und Praktikanten, die eigenständig Besichtigungen übernehmen.

Ich vermittle und verwalte. Ändert das etwas?

Ja, erheblich. Mit der Verwaltung nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO übernehmen Sie vertraglich übertragene Verkehrssicherungspflichten – Winterdienst, Baumkontrolle, Beleuchtung. Daraus entsteht eine eigene Haftung für die ordnungsgemäße Organisation und Kontrolle. Weist die Police nur „Immobilienvermittlung“ aus, ist diese Tätigkeit nicht erfasst. Beide Tatbestände gehören in die Tätigkeitsbeschreibung.

Wie hoch sollte die Deckungssumme sein?

Maßgeblich ist der Personenschaden, nicht der Sachschaden: Ein schwerer Sturz mit dauerhafter Erwerbsminderung führt über Heilbehandlung, Verdienstausfall und Rentenzahlungen leicht in siebenstellige Bereiche. Im Gewerbe sind pauschale Deckungssummen ab 3 Mio. € verbreitet (Orientierungswert, Stand: 08/2026). Prüfen Sie zusätzlich, wie oft die Summe im Versicherungsjahr zur Verfügung steht.

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Vermittlung durch Pohl Versicherungsmakler e.K., ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO. Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Versicherungs- oder Rechtsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung Ihrer Unterlagen.