Versicherungen für Immobilienmakler
Keine Versicherungspflicht — aber volle Haftung. Welche Deckungen für Maklerbüros wirklich zählen.
Als Immobilienmakler haften Sie für Beratungs- und Aufklärungsfehler in Objekt-Größenordnung — eine gesetzliche Versicherungspflicht gibt es für die reine Vermittlung trotzdem nicht. Diese Seite ordnet die acht relevanten Sparten nach Priorität, zeigt typische Schadenmuster und löst die häufigste Falschinformation der Branche auf. Ihr Ansprechpartner: Jan Pohl, ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO, spezialisiert auf die Immobilienwirtschaft.
Auf einen Blick
- Zielgruppe
- Immobilienmakler-Büros — Vermittlung von Kauf, Verkauf und Vermietung, vom Einzelmakler bis zum Team.
- Rechtslage
- Keine Versicherungspflicht für die reine Vermittlung. Pflicht nur bei Wohnimmobilienverwaltung (§ 15 MaBV) und Immobiliardarlehensvermittlung (§ 34i GewO).
- Pflichten
- Weiterbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren (MaBV) — die gilt für Makler, eine Versicherungspflicht nicht.
- Risiken im Fokus
- Vermögensschadenhaftpflicht (dringend empfohlen), Betriebshaftpflicht, Cyber, Rechtsschutz, D&O.
- Häufigste Schadenursache
- Aufklärungs- und Beratungsfehler — falsche Flächenangaben, verschwiegene Mängel, ungeprüfte Exposé-Aussagen.
- Beratungsweg
- Online-Risiko-Check (ca. 3 Min) → 30-Min-Teams-Termin → schriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich.
Worum es im Kern geht
Ein Maklerbüro arbeitet mit einer ungewöhnlichen Asymmetrie: Die Provision ist fünfstellig, die Haftung siebenstellig. Wer vermittelt, schuldet nach dem Maklerrecht des BGB und der ständigen Rechtsprechung Aufklärung über alles, was für die Entscheidung des Auftraggebers erkennbar wesentlich ist — und haftet für falsche ebenso wie für unterlassene Angaben. Eine übernommene Flächenangabe, ein nicht erwähnter Feuchtigkeitsschaden oder eine ungeprüfte Exposé-Aussage können Schadensersatzforderungen in Höhe des Kaufpreisnachteils auslösen.
Dazu kommt ein dichtes Regelwerk: die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, die Weiterbildungspflicht nach der MaBV, die Pflichten aus dem Geldwäschegesetz und — bei Besichtigungen, Schlüsselverwahrung und Kundenverkehr — die ganz handfesten Personen- und Sachrisiken des Tagesgeschäfts. Versicherbar ist das alles. Nur eben nicht mit einer Standardpolice, sondern mit einer Kombination, die zu Tätigkeitsspektrum, Objektwerten und Rechtsform passt. Genau diese Auswahl strukturiert diese Seite.
Welche Versicherungen braucht ein Immobilienmakler in Deutschland?
Für die reine Vermittlungstätigkeit besteht in Deutschland keine gesetzliche Versicherungspflicht. Dringend empfohlen ist eine Vermögensschadenhaftpflicht (Berufshaftpflicht), die Beratungs- und Aufklärungsfehler abdeckt; ergänzend kommen Betriebshaftpflicht (Personen- und Sachschäden, etwa bei Besichtigungen), Cyberversicherung und Rechtsschutz in Betracht. Eine Versicherungspflicht besteht nur in zwei Sonderfällen: bei zusätzlicher Wohnimmobilienverwaltung (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 MaBV, mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall) und bei Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO.
Pflicht oder nicht? Die Rechtslage in 60 Sekunden
Im Netz wird häufig behauptet, seit dem 1. August 2018 sei eine Berufshaftpflicht für Immobilienmakler nach § 34c GewO gesetzlich vorgeschrieben. Das ist falsch. Die 2018 eingeführte Versicherungspflicht gilt ausschließlich für Wohnimmobilienverwalter: § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO verlangt den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nur von dieser Berufsgruppe, und § 15 MaBV legt dafür die Mindestversicherungssumme fest: 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Im Gesetzgebungsverfahren war eine Versicherungspflicht auch für Makler zunächst diskutiert worden — Gesetz wurde stattdessen die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren, die für Makler und Verwalter gleichermaßen gilt.
Für Sie als Makler heißt das: Der Gesetzgeber verlangt keine Police — die Haftung nimmt er Ihnen damit aber nicht ab. Sie haften unbegrenzt, bei Einzelkaufleuten und Personengesellschaften bis ins Privatvermögen.
Begriffsklärung: Berufshaftpflicht, VSH, Betriebshaftpflicht
Die Begriffe werden am Markt uneinheitlich verwendet. Berufshaftpflicht ist bei Immobilienmaklern in der Regel eine Vermögensschadenhaftpflicht (VSH): Sie deckt reine Vermögensschäden — finanzielle Nachteile Dritter ohne Personen- oder Sachschaden, typischerweise aus Beratungs- und Aufklärungsfehlern. Die Betriebshaftpflicht (BHV) deckt dagegen Personen- und Sachschäden, etwa wenn bei einer Besichtigung jemand stürzt oder anvertraute Schlüssel verloren gehen. Beide Deckungen ergänzen sich — keine ersetzt die andere.
Acht Bausteine, nach Priorität geordnet
Alle Detailseiten sind verlinkt. Die Einstufung ist eine Orientierung für das typische Maklerbüro — Ihre individuelle Kombination hängt von Tätigkeitsspektrum, Rechtsform und Objektwerten ab.
Berufshaftpflicht / Vermögensschadenhaftpflicht
Deckt Vermögensschäden aus Beratungs- und Aufklärungsfehlern — das Kernrisiko jedes Maklerbüros. Nebentätigkeiten wie Immobilienbewertung oder Energieberatung gehören mitversichert.
Details zur Berufshaftpflicht für ImmobilienmaklerBetriebshaftpflicht
Personen- und Sachschäden im Tagesgeschäft: Stürze bei Besichtigungen, Schlüsselverlust samt Schließanlagentausch, Mietsachschäden an den eigenen Büroräumen.
Details zur Betriebshaftpflicht für MaklerCyberversicherung
Kundendaten, Exposés, Vertragsunterlagen und Zahlungsverkehr laufen digital. Deckt Eigen- und Drittschäden nach Angriffen — inklusive manipulierter Zahlungsaufforderungen.
Details zur Cyberversicherung für MaklerRechtsschutz mit Strafrechtsbaustein
Provisionsstreitigkeiten, wettbewerbsrechtliche Abmahnungen, arbeitsrechtliche Konflikte — in einer Branche mit hohen Streitwerten ein wirksamer Kostenpuffer.
Details zum Rechtsschutz für MaklerD&O und Strafrechtsschutz
Relevant ab Kapitalgesellschaft: Als Geschäftsführer einer Makler-GmbH oder UG haften Sie für Organfehler persönlich — die D&O schützt Ihr Privatvermögen.
Details zur D&O für MaklerbürosGeschäftsgebäudeversicherung
Nur relevant, wenn das Büro im Eigentum steht: deckt das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und weitere Sachgefahren.
Details zur GeschäftsgebäudeversicherungInhaltsversicherung
Büroeinrichtung gegen Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl und Sturm — sinnvoll ab nennenswerten Einrichtungswerten.
Details zur Inhaltsversicherung für MaklerbürosElektronikversicherung
IT, Kameratechnik und mobile Geräte — auch unterwegs bei Besichtigungs- und Fototerminen. Ergänzt die Inhaltsversicherung um Bedienfehler und Transportrisiken.
Details zur Elektronikversicherung für MaklerEinstufung: „Dringend empfohlen“ = existenzielles Kernrisiko · „Empfohlen“ = typisches Betriebsrisiko · „Situativ“ = abhängig von Rechtsform oder Eigentum · „Optional“ = Komfort- und Sachwertschutz. Eine gesetzliche Pflicht besteht für keine dieser Sparten, solange Sie ausschließlich vermitteln.
Sechs Fragen, die Ihre Sparten-Kombination bestimmen
1. Verwalten Sie zusätzlich Wohnimmobilien?
Dann sind Sie für diesen Tätigkeitsteil versicherungspflichtig: § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 MaBV verlangt eine VSH mit mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall. Prüfen Sie, ob Ihre Police die Verwaltung ausdrücklich einschließt — und werfen Sie einen Blick auf unseren Hub für Hausverwaltungen.
2. Vermitteln Sie Immobiliardarlehen?
Für die Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO besteht eine eigene gesetzliche Versicherungspflicht. Diese Deckung muss ausdrücklich vereinbart sein — sie ist nicht automatisch Teil einer Makler-VSH.
3. Firmieren Sie als GmbH oder UG?
Die Kapitalgesellschaft schützt Ihr Privatvermögen nicht vor Organhaftung: Als Geschäftsführer haften Sie der Gesellschaft und Dritten gegenüber persönlich für Pflichtverletzungen. Hier setzt die D&O an.
4. Führen Sie Besichtigungen durch, verwahren Sie Schlüssel, beschäftigen Sie Mitarbeiter?
Dann sind Personen- und Sachschäden Ihr Alltagsrisiko — vom Sturz des Interessenten bis zum Verlust der Schließanlage eines Mehrparteienhauses. Das ist das Feld der Betriebshaftpflicht.
5. Läuft Ihre Abwicklung digital — Exposés, Kundendaten, Online-Banking?
Dann gehört Cyber in die engere Wahl. Das relevanteste Szenario ist nicht der spektakuläre Hack, sondern die kompromittierte E-Mail-Korrespondenz mit manipulierter Zahlungsaufforderung an Ihre Kunden.
6. Gehört Ihnen die Büroimmobilie, in der Sie arbeiten?
Dann ergänzt die Geschäftsgebäudeversicherung den Schutz von Inhalt und Elektronik um die Gebäudesubstanz selbst.
Drei typische Schadenkonstellationen
Stilisierte Beispiele mit hypothetischen Beträgen — sie zeigen, welche Sparte in welcher Lage greift.
- Übernommene Flächenangabe
- Ein Makler übernimmt die Wohnflächenangabe des Verkäufers ungeprüft ins Exposé. Nach dem Kauf stellt sich die Fläche als 12 % kleiner heraus; der Käufer fordert den Minderwert — hypothetisch 40.000 Euro — als Schadensersatz.
- Greift: Vermögensschadenhaftpflicht. Sie prüft den Anspruch, wehrt unberechtigte Forderungen ab und reguliert berechtigte.
- Schlüsselverlust nach Besichtigungsserie
- Für die Vermarktung eines Mehrparteienhauses erhält das Büro Schlüssel des Eigentümers. Ein Generalschlüssel geht verloren; die Schließanlage muss komplett getauscht werden — hypothetisch 15.000 Euro.
- Greift: Betriebshaftpflicht — sofern Schlüsselverlust und Verwahrungsrisiken ausdrücklich eingeschlossen sind. Genau solche Einschlüsse prüfen wir im Bestand zuerst.
- Manipulierte Zahlungsaufforderung
- Das E-Mail-Konto des Büros wird kompromittiert. Ein Käufer erhält eine täuschend echte Nachricht mit geänderter Bankverbindung und überweist einen fünfstelligen Betrag an die Täter. Der Käufer nimmt das Maklerbüro in Anspruch.
- Greift: Cyberversicherung — je nach Bedingungswerk für Drittschäden, Forensik und Krisenkommunikation. Die Anspruchsabwehr kann zusätzlich die VSH betreffen.
Sechs Fehler, die wir bei Maklerbüros am häufigsten sehen
„Keine Pflicht“ wird mit „kein Risiko“ verwechselt
Die fehlende Versicherungspflicht ist eine Aussage über den Gesetzgeber — nicht über Ihre Haftung. Die bleibt unbegrenzt.
Versicherungssumme an der Provision statt am Objektwert orientiert
Schadensersatz bemisst sich am Nachteil des Kunden, nicht an Ihrem Honorar. Wer Objekte im Millionenbereich vermittelt, braucht eine Versicherungssumme in passender Größenordnung — samt ausreichender Maximierung pro Jahr.
Nebentätigkeiten nicht angezeigt
Immobilienbewertung, Energieberatung, Darlehensvermittlung: Was dem Versicherer nicht gemeldet ist, ist im Zweifel nicht gedeckt. Tätigkeitsbeschreibungen gehören bei jeder Erweiterung aktualisiert.
Doppeltätigkeit Vermittlung + Verwaltung unsauber abgebildet
Wer beides macht, braucht beides in der Police — die Verwaltung mit den Mindestanforderungen des § 15 MaBV. Eine reine Makler-VSH erfüllt diese nicht automatisch.
Nachhaftung beim Versichererwechsel übersehen
Die VSH arbeitet nach dem Verstoßprinzip: Maßgeblich ist, wann der Fehler passiert ist — nicht, wann der Anspruch kommt. Ohne saubere Nachhaftung können Spätschäden aus alten Mandaten ungedeckt bleiben.
Cyber für entbehrlich gehalten
Exposés, Ausweiskopien nach Geldwäschegesetz, Finanzierungsunterlagen: Maklerbüros verarbeiten hochsensible Daten — und sind als Zahlungs-Drehscheibe ein attraktives Angriffsziel.
„Bei Maklerbüros sehe ich zwei Extreme: gar keine Vermögensschadenhaftpflicht — oder eine, deren Summe seit Jahren nicht mehr zu den vermittelten Objektwerten passt. Beides ist riskant, und beides ist in einer halben Stunde sortiert. Wichtiger als der Tarif ist die Tätigkeitsbeschreibung: Bewertung, Energieberatung, gelegentliche Verwaltung — was nicht drinsteht, zahlt im Zweifel keiner. Deshalb beginnt jede Beratung bei mir mit der Frage, was Sie tatsächlich tun, nicht mit dem, was im Antrag vorgedruckt ist.“ — Jan Pohl
So arbeiten wir
Risiko-Check ausfüllen
8–10 Fragen, rund 3 Minuten, ohne Anmeldung. Sie erhalten sofort eine strukturierte Ersteinschätzung Ihrer Deckungssituation.
Zu den Risiko-Checks30-Minuten-Termin per Microsoft Teams
Wir gehen Ihre Tätigkeiten, Bestandspolicen und offenen Punkte strukturiert durch — ohne Anfahrt.
Online-Beratung buchenSchriftliche Empfehlung mit Angebotsvergleich
Sie erhalten eine dokumentierte Empfehlung mit konkreten Angeboten — nachvollziehbar begründet, ungebunden vermittelt.
Angebot anfordernVermittlung plus Verwaltung?
Viele Maklerbüros verwalten zusätzlich Miet- oder Wohnungseigentum — mit eigener Versicherungspflicht und eigenem Risikoprofil. Die passende Übersicht: Versicherungen für Hausverwaltungen. Private Vorsorgethemen wie Berufsunfähigkeit, Kranken- oder Altersvorsorge betreuen wir unter unserer Hauptmarke versicherungsmakler.ac.
Über Pohl Versicherungsmakler
Pohl Versicherungsmakler e. K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Inhaber Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Hausverwalter, WEG-Verwalter und Immobilienmakler.
Frühe unternehmerische Entscheidung: Studium der Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln und Betriebswirtschaftslehre — bewusst zugunsten des Aufbaus eigener Firmen unterbrochen. Seit 1999 in der Versicherungsbranche, eigene Maklerei in Aachen seit 2012. Fachwirt für Finanzberatung (IHK) und Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK). Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns (Leitung der bundesweiten Maklerbetreuung) und in der Geschäftsleitung eines mittelständischen Versicherungs-IT-Unternehmens, das Vergleichssoftware für Versicherungsmakler entwickelt. Prüfer der IHK für die Sachkundeprüfung nach § 34d GewO von 2008 bis 2019 und Dozent in Vorbereitungskursen für Versicherungsvermittler von 2009 bis 2012. Speaker auf der MMM-Messe 2026 und der DKM 2019, Mitautor der Studie „Die Zukunft des Maklervertriebs“, Fachbeiträge im ExpertenReport und in der Branchenpresse. Erfahrung in B2B-Rahmenkonzepten — unter anderem empfohlener Makler der IPC EMEA für Subway Deutschland.
„Ich berate so, wie ich selbst beraten werden möchte: klar, strukturiert und ohne Verkaufsshow.“
Geboren 1978, verheiratet, zwei Kinder. Lebt mit seiner Familie in Aachen-Richterich. Beratung erfolgt strukturiert per Microsoft Teams — kein Außendienst, klare Termine, dokumentierte Empfehlungen.
- Versicherungsvermittler-Register
- D-6LQ8-VHMG3-85
- Handelsregister
- HRA 10268, Amtsgericht Aachen
- Aufsicht
- IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen
Häufige Fragen
Ist eine Berufshaftpflicht für Immobilienmakler gesetzlich vorgeschrieben?
Nein — für die reine Vermittlungstätigkeit besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht. Die häufig zitierte Pflicht aus dem Jahr 2018 betrifft ausschließlich Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 MaBV). Eine eigene Versicherungspflicht gilt außerdem für Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Dringend empfohlen ist die Vermögensschadenhaftpflicht für Makler trotzdem — die Haftung für Beratungs- und Aufklärungsfehler trifft Sie in voller Höhe.
Welche Versicherungssumme ist für die Makler-VSH sinnvoll?
Die Summe sollte sich an den vermittelten Objektwerten und dem denkbaren Kaufpreisnachteil orientieren — nicht an Ihrer Provision. Relevant sind außerdem die Maximierung (wie oft die Summe pro Jahr zur Verfügung steht) und etwaige Sublimits für einzelne Tätigkeiten. Eine pauschale Zahl gibt es nicht; die Bemessung gehört in die individuelle Prüfung.
Worin unterscheiden sich Berufshaftpflicht, Vermögensschadenhaftpflicht und Betriebshaftpflicht?
Bei Immobilienmaklern ist die Berufshaftpflicht in der Regel eine Vermögensschadenhaftpflicht: Sie deckt reine Vermögensschäden aus beruflichen Fehlern. Die Betriebshaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden — etwa Stürze bei Besichtigungen oder Schlüsselverlust. Es sind zwei getrennte Deckungen, die sich ergänzen.
Brauche ich als Geschäftsführer einer Makler-GmbH eine D&O?
Die GmbH begrenzt die Haftung der Gesellschaft — nicht Ihre persönliche Organhaftung als Geschäftsführer. Für Pflichtverletzungen in der Geschäftsführung haften Sie der Gesellschaft und unter Umständen Dritten gegenüber mit dem Privatvermögen. Die D&O sichert genau dieses Risiko ab und gehört bei Kapitalgesellschaften in die Prüfung.
Gilt meine Makler-VSH automatisch auch für Verwaltungstätigkeit?
Nein. Die Wohnimmobilienverwaltung ist eine eigene, versicherungspflichtige Tätigkeit mit den Mindestanforderungen des § 15 MaBV — mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Ob Ihre Police die Verwaltung einschließt und die Anforderungen erfüllt, muss ausdrücklich geprüft werden.
Was bedeutet Nachhaftung — und warum ist sie beim Versichererwechsel wichtig?
Die VSH arbeitet nach dem Verstoßprinzip: Versichert ist der Zeitpunkt der Pflichtverletzung, nicht der Zeitpunkt der Anspruchserhebung. Ansprüche aus alten Mandaten können Jahre später kommen. Die Nachhaftung stellt sicher, dass solche Spätschäden nach Vertragsende oder Wechsel gedeckt bleiben — ein Punkt, der bei jedem Wechsel geprüft werden muss.
Wovon hängt der Beitrag einer Makler-Versicherung ab?
Im Wesentlichen von Umsatz und Mitarbeiterzahl, dem Tätigkeitsspektrum (reine Vermittlung oder zusätzliche Bewertung, Verwaltung, Darlehensvermittlung), der gewählten Versicherungssumme und Maximierung, dem Selbstbehalt und der Schadenhistorie. Aussagekräftige Zahlen liefert erst der konkrete Angebotsvergleich.
Deckung prüfen — strukturiert und ohne Verkaufsshow
Kostenfrei und unverbindlich. Beratung per Microsoft Teams, schriftliche Empfehlung, ungebunden vermittelt nach § 34d GewO.
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
