Für die eigene Immobilie Ihrer Hausverwaltung
Geschäftsgebäudeversicherung für Hausverwalter
Eine Geschäftsgebäudeversicherung Hausverwalter schützt die eigene Verwalter-Immobilie zuverlässig gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Elementarschäden. Schutz für Ihre eigenen Geschäftsräume — wenn Sie Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie sind, in der Sie Ihre Verwaltung betreiben. Wir prüfen Bauwert, Mietausfall-Baustein und Elementar-Schutz nach Standort — in 30 Minuten per Microsoft Teams, kostenfrei und unverbindlich.
Was die Gebäudeversicherung für die eigene Verwalter-Immobilie wirklich leisten muss — und wann Sie sie nicht brauchen.
Das Wichtigste in Kürze: Die Geschäftsgebäudeversicherung schützt ein gewerblich genutztes Gebäude der Hausverwaltung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und auf Wunsch Elementargefahren. Die Trennlinie zum Wohngebäude-Tarif liegt bei 50 % Gewerbeanteil der Nutzfläche. Versichert wird zum gleitenden Neuwert; Elementarschäden nur mit eigenem Baustein (Stand: 06/2026).
Erstgespräch30 Min Microsoft Teams
Ansprechpartnerpersönlich, ungebunden
ZielgruppeVerwalter mit eigener Büro-Immobilie
Nur Mieter?Dann nicht nötig — nur Inhalt
VersicherungswertWert 1914iEin fiktiver Bauwert auf Basis des Baupreis-Indexjahres 1914. Wird jährlich mit dem gleitenden Neuwertfaktor an die aktuellen Baupreise angepasst — schützt vor Unterversicherung. × gleitender Neuwert
WichtigMietausfall & Elementar prüfen
Was wir prüfen
Bestehende Geschäftsgebäudeversicherung der Verwalter-Immobilie durchleuchten
Vier Schwerpunkte, die im Schadenfall den Unterschied machen:- Korrekte Bauwert-Ermittlung (Wert 1914): Ist der Bauwert sachverständig oder über das Wertermittlungstool des Versicherers bestimmt? Nur dann greift der Unterversicherungsverzicht — sonst droht im Schadenfall eine anteilige Kürzung.
- Mietausfall-BausteiniErsetzt nach einem versicherten Gebäudeschaden den entgehenden Mietzins für vermietete Gebäudeteile, bis das Gebäude wieder nutzbar ist — üblicherweise für eine Haftzeit von 12 bis 36 Monaten.: Wenn Sie Teile des Gebäudes vermieten (Wohnungen, andere Büros, Lagerflächen), gehört der Mietausfall nach Sachschaden in den Schutz.
- Elementar-Einschluss nach Standort: Hochwasser, Rückstau und Starkregen sind nicht in den vier Grundgefahren enthalten. Wir prüfen die ZÜRS-ZoneiGefährdungs-Karte der Versicherer für Hochwasser und Starkregen. Zone 1 = niedrig, Zone 4 = höchstes Risiko. Bestimmt Annahme und Prämie der Elementarschaden-Deckung. Ihres Standorts.
- Abgrenzung zu Inhalt und Haftpflicht: Die Gebäudeversicherung deckt die Bausubstanz, die Inhaltsversicherung das Mobiliar, eine Hauseigentümer-Haftpflicht die Verkehrssicherung. Die drei Stränge müssen zusammen kalkuliert werden.
Wann Sie diese Police brauchen
Nur für Eigentümer der eigenen Geschäftsräume
Diese Police ist für Hausverwaltungen relevant, die Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie sind, in der sie ihren Betrieb führen — als Alleineigentum, im Miteigentum oder als Teil einer eigenen Wohnungseigentümergemeinschaft.Wenn Sie nur Mieter Ihrer Büroräume sind: Dann brauchen Sie diese Police nicht — die Bausubstanz versichert der Eigentümer bzw. Vermieter. Für Sie zählt dann nur die Inhaltsversicherung für Einrichtung, Technik und Akten.
Als Eigentümer tragen Sie für das Gebäude die Eigentümer-Pflichten. Drei Punkte machen das zur Versicherungsfrage:
- §§ 903, 1004 BGB und Verkehrssicherungspflichten: Als Eigentümer haften Sie für Schäden, die von Ihrem Gebäude ausgehen (herabfallende Dachziegel, ungeräumter Gehweg, defekte Treppenstufe). Die Geschäftsgebäudeversicherung schützt die Substanz; die Verkehrssicherung ergänzt eine Hauseigentümer-Haftpflicht.
- Bauordnungsrecht der Länder: Brandschutz, Gebäudeunterhalt und Standsicherheit sind öffentlich-rechtliche Pflichten. Schäden durch unterlassene Wartung sind versicherungsrechtlich regelmäßig problematisch.
- §§ 535 ff. BGB: Vermieten Sie Teile des Gebäudes, sind Sie gegenüber Ihren Mietern leistungspflichtig und tragen das Risiko des Mietausfalls bei einem Gebäudeschaden.
Versicherte Sachen
Was die Geschäftsgebäudeversicherung absichert
Versichert ist die gesamte Bausubstanz Ihrer Immobilie am Versicherungsort, einschließlich der fest verbundenen Bauteile.Hauptgebäude und Bestandteile
- Tragende Bausubstanz — Mauerwerk, Dach, Decken, Treppen, einschließlich Dämmung und Verkleidung
- Fest verbundene Bauteile — Einbauküche, Einbauschränke, Sanitäranlagen, fest verlegte Bodenbeläge, Wandverkleidungen
- Haustechnik — Heizung (Kessel, Brenner, Rohrleitungen), Klima, Lüftung, Aufzug
- Strom-, Wasser- und Gasinstallation innerhalb des Gebäudes
Mitversicherte Außenanlagen (oft per Baustein)
- Garagen und Carports am gleichen Versicherungsort
- Terrassen, Wege, Einfahrten, Einfriedungen (Zäune, Mauern, Tore)
- Werbeflächen und Beschilderung — Firmenschild, Leuchtreklame; Sublimit beachten
- Photovoltaik-Anlage — eigener Baustein, oft mit Ertragsausfall-Option
Nicht in dieser Police
- Bewegliches Inventar (Schreibtische, EDV, Akten, Telefonanlage) — gehört in die Inhaltsversicherung
- Einbauten von Mietern — in deren eigener Inhaltsversicherung
- Reiner Mietausfall ohne vorausgegangenen Sachschaden — nur über den Mietausfall-Baustein bei Sachschaden gedeckt
Versicherte Gefahren
Wann der Versicherer zahlt
Die Geschäftsgebäudeversicherung ist — wie die Wohngebäudeversicherung — eine Versicherung gegen benannte GefahreniVersichert sind nur die im Vertrag ausdrücklich aufgezählten Ereignisse. Was nicht genannt ist, ist nicht versichert — anders als bei einer Allgefahrendeckung.: Gedeckt sind die ausdrücklich genannten Ereignisse.Die vier Grundgefahren
- Feuer — Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion, Überspannung als Blitzfolge, Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen
- Leitungswasser — Bruchschäden an Zu- und Ableitungen, Frostschäden, Schäden aus Heizungs-, Klima- und Sprinkleranlagen (Hochwasser und Rückstau gehören NICHT dazu — das ist Elementar)
- Sturm und Hagel — Sturm ab Windstärke 8, Folgeschäden durch eindringenden Regen, Hagelschäden an Dach, Fassade und Photovoltaik
- Glasbruch — meist eigener Baustein für fest eingebaute Gebäude-Verglasungen
Wichtige Zusatz-Bausteine
- Elementarschäden — Hochwasser, Rückstau aus der Kanalisation, Starkregen, Erdrutsch, Schneedruck, Erdbeben. In ZÜRS-Zone 3 oder 4 dringend zu prüfen; in Zone 1 und 2 sinnvoll, weil Starkregen auch außerhalb klassischer Hochwasserlagen auftritt.
- Mietausfall — entgehender Mietzins nach versichertem Sachschaden, bis das Gebäude wieder nutzbar ist
- Vandalismus, Anprallschäden, Graffiti — je nach Tarif als Baustein, oft mit Sublimit
Vertragsmechanik
Versicherungssumme, Wert 1914 und gleitender Neuwert
Die Versicherungssumme für ein Geschäftsgebäude wird nicht in heutigen Euro festgelegt, sondern über ein Bauwert-System — das schützt vor Unterversicherung bei steigenden Baupreisen.Wert 1914 — der Index-Anker
Der Wert 1914 ist ein fiktiver Bauwert, der angibt, was das Gebäude im Basisjahr 1914 gekostet hätte — ein reiner Rechenwert, kein realer Betrag. Eine kleinere Verwalter-Immobilie hat typischerweise einen Wert 1914 zwischen 8.000 und 25.000 Mark.Gleitender Neuwertfaktor
Der Wert 1914 wird mit dem jährlich angepassten gleitenden Neuwertfaktor multipliziert (für 2026 rund 25,4). Das Ergebnis ist der aktuelle Wiederaufbauwert in heutigen Euro — und passt sich jedes Jahr automatisch an, ohne Vertragsänderung. Beispiel: Wert 1914 von 15.000 Mark × 25,4 ergibt rund 381.000 € aktuelle Versicherungssumme. Wichtig ist der UnterversicherungsverzichtiKlausel, mit der der Versicherer auf den Einwand „Sie waren unterversichert“ verzichtet — solange der Wert 1914 korrekt ermittelt wurde. Vermeidet anteilige Kürzungen im Schadenfall.: Er gilt, wenn der Wert 1914 von einem Sachverständigen oder mit dem Wertermittlungstool des Versicherers bestimmt wurde. Ohne korrekte Bauwert-Ermittlung droht im Schadenfall eine anteilige Kürzung der Entschädigung.
Abgrenzung zu anderen Sparten
Merksatz: Die Gebäudeversicherung deckt die Substanz, die Inhaltsversicherung das Mobiliar, die Hauseigentümer-Haftpflicht die Haftung gegenüber Dritten. Wer als Eigentümer alle drei Stränge zusammen kalkuliert, vermeidet Doppelversicherung und Deckungslücken.
Gebäude, Inhalt oder Haftpflicht — wer zahlt was?
| Sparte | Versichertes Risiko |
|---|---|
| Geschäftsgebäudeversicherung | Die Bausubstanz Ihrer eigenen Immobilie gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, optional Elementar |
| Inhaltsversicherung | Das bewegliche Inventar im Gebäude — Möbel, Technik, Akten |
| Hauseigentümer-Haftpflicht | Personen- und Sachschäden Dritter durch das Gebäude (Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers) |
| Mietausfall-Baustein | Die Einnahmen-Lücke nach einem Gebäudeschaden bei vermieteten Teilen |
Versicherungssumme & Selbstbehalt
Orientierung für die Verwalter-Immobilie
| Immobilie | typischer Wiederaufbauwert | Selbstbehalt |
|---|---|---|
| Kleineres Büro-/Wohnhaus | 250.000 – 500.000 € | 250 – 500 € |
| Mittleres Geschäftsgebäude (mit Vermietung) | 500.000 – 1,5 Mio. € | 500 – 1.500 € |
| Größere gemischt genutzte Immobilie | ab 1,5 Mio. € | 1.000 – 2.500 € |
Orientierungswerte, kein Angebot. Maßgeblich ist immer der korrekt ermittelte Wert 1914 mal gleitendem Neuwertfaktor.
Faustregel: Den Wert 1914 sauber ermitteln lassen und den Unterversicherungsverzicht vereinbaren — das ist im Schadenfall wichtiger als ein niedriger Selbstbehalt. Elementar und Mietausfall sind die beiden Bausteine, die am häufigsten fehlen.
Drei stilisierte Fallbeispiele
Wie Gebäudeschäden an der Verwalter-Immobilie ablaufen
Die folgenden Beispiele sind stilisiert und sollen die Funktionsweise verdeutlichen. Beträge sind hypothetisch. Ob und in welcher Höhe ein Versicherer im Einzelfall leistet, hängt von den konkreten Bedingungen, Summen und Obliegenheiten ab.- Hergang
- Ein Rohrbruch in der Heizungsanlage des eigenen Verwaltungsgebäudes durchnässt über Nacht zwei Geschosse. Estrich, Wandverkleidungen und die Heizungssteuerung sind beschädigt; das Erdgeschoss-Büro ist sechs Wochen nicht nutzbar.
- Klauseln-Lage
- Leitungswasser ist eine Grundgefahr. Der Wert 1914 war sachverständig ermittelt, der Unterversicherungsverzicht greift — keine anteilige Kürzung. Die Wiederherstellung erfolgt zum gleitenden Neuwert.
- Ergebnis
- Der Versicherer reguliert die Gebäudeschäden zum Neuwert (47.000 €) abzüglich Selbstbehalt. Das Mobiliar lief über die separate Inhaltsversicherung. Konsequenz: Wartungsintervall der Heizung verkürzt, Leckage-Sensoren nachgerüstet.
- Hergang
- Ein Starkregen-Ereignis setzt die Tiefgarage und das Kellergeschoss der Verwalter-Immobilie unter Wasser; Rückstau aus der überlasteten Kanalisation beschädigt Technik und Lager. Standort liegt in ZÜRS-Zone 3.
- Klauseln-Lage
- Rückstau und Starkregen sind keine Grundgefahr, sondern Elementar. Der Eigentümer hatte den Elementar-Baustein eingeschlossen — andernfalls wäre der Schaden nicht gedeckt gewesen.
- Ergebnis
- Der Versicherer reguliert den Gebäudeschaden über den Elementar-Baustein (62.000 €) abzüglich des vereinbarten Elementar-Selbstbehalts. Konsequenz: Rückstauklappe eingebaut, Lager aus dem Kellergeschoss verlegt.
- Hergang
- Ein Dachstuhlbrand macht das gemischt genutzte Verwaltungsgebäude für acht Monate unbenutzbar. Im Obergeschoss sind zwei Wohnungen vermietet, die in dieser Zeit keine Miete bringen.
- Klauseln-Lage
- Feuer ist die zentrale Grundgefahr. Der Mietausfall-Baustein mit 24-monatiger Haftzeit war eingeschlossen — er ersetzt den entgehenden Mietzins der beiden Wohnungen während der Wiederherstellung.
- Ergebnis
- Der Versicherer reguliert den Gebäudeschaden zum gleitenden Neuwert und den Mietausfall für acht Monate. Konsequenz: Brandschutz-Konzept überarbeitet, Dachstuhl beim Wiederaufbau ertüchtigt.
Bedingungs-Checkliste
Checkliste vor Vertragsabschluss oder Verlängerung
Diese Punkte sollte eine gute Geschäftsgebäudeversicherung Hausverwalter vor dem Abschluss oder der Verlängerung abdecken:- Wert 1914 sachverständig oder per Wertermittlungstool ermittelt
- Unterversicherungsverzicht vereinbart
- Gleitender Neuwert als Entschädigungsbasis
- Kerngefahren: Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel — Glasbruch als eigener Baustein
- Elementar-Einschluss nach ZÜRS-Zone geprüft (Hochwasser, Rückstau, Starkregen)
- Mietausfall-Baustein bei vermieteten Gebäudeteilen, Haftzeit mindestens 24 Monate (Wiederaufbau dauert oft länger als 12)
- Außenanlagen (Garagen, Werbeflächen, PV-Anlage) ausdrücklich eingeschlossen
- Überspannungs- und Rückstauschäden mit ausreichenden Sublimits
- Grobe FahrlässigkeitiNach § 81 VVG kann der Versicherer bei grob fahrlässig herbeigeführtem Schaden kürzen. Gute Tarife verzichten ganz oder teilweise auf diese Kürzung. mitversichert (Kürzungsverzicht, sofern vereinbart)
- Vorvertragliche Anzeigepflicht nach § 19 Abs. 1 VVG: die vom Versicherer in Textform gestellten Fragen wahrheitsgemäß beantworten
- Differenzdeckung beim Versicherer-Wechsel
Beratungsmodell
So arbeiten wir
Bei allen Fragen rund um die Geschäftsgebäudeversicherung Hausverwalter beraten wir Sie als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO. Strukturierte Beratung in drei Schritten, ausschließlich per Microsoft Teams, kostenfrei und unverbindlich.-
Bestandsaufnahme von Gebäude und Police
Wir sichten Ihre bestehende Gebäudeversicherung: Bauwert-Ermittlung, Unterversicherungsverzicht, versicherte Gefahren, Elementar-Einschluss, Mietausfall-Baustein. Sie erfahren, wo Lücken oder eine Unterversicherung drohen.
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30-Minuten-Termin per Microsoft Teams
Wir gehen die Bestandsaufnahme gemeinsam durch: Wert 1914, gleitender Neuwert, Elementar nach Standort, Mietausfall. Sie bekommen eine erste fachliche Einschätzung — ohne Vertriebsdruck.
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Schriftliche Empfehlung mit Vergleichsmatrix
Vergleich der geeigneten Gebäudeversicherer. Bedingungsmatrix mit Gefahren, Bausteinen, Sublimits und Selbstbehalten. Wer wechselt, wer bleibt — beides ist ein gültiges Ergebnis.
Hinweis: Die hier genannten Werte sind eine erste Orientierung. Eine verbindliche fachliche Empfehlung erfolgt im persönlichen Gespräch und in der schriftlichen Bedingungsmatrix.
Wer berät
Jan Pohl, Inhaber
Über Pohl Versicherungsmakler
Jan Pohl, InhaberPohl Versicherungsmakler e.K. mit Sitz in Aachen ist auf Versicherungen für die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Jan Pohl arbeitet als ungebundener Versicherungsmakler nach § 34d GewO und vermittelt für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter, Immobilienmakler und Bestandshalter.
Frühe unternehmerische Entscheidung: Studium der Rechtswissenschaften und Betriebswirtschaftslehre — bewusst zugunsten eigener Firmen unterbrochen. Seit 1999 in der Versicherungsbranche, eigene Maklerei in Aachen seit 2012. Über 25 Jahre Branchenerfahrung aus drei Perspektiven: als selbstständiger Versicherungsmakler, in der Vertriebsführung eines deutschen Versicherungskonzerns und in der Geschäftsleitung eines mittelständischen Versicherungs-IT-Unternehmens.„Ich berate so, wie ich selbst beraten werden möchte: klar, strukturiert und ohne Verkaufsshow.“Geboren 1978, verheiratet, zwei Kinder. Aachen-Richterich. Beratung strukturiert per Microsoft Teams.
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Hasenwaldstraße 2, 52072 Aachen · Versicherungsvermittler-Register D-6LQ8-VHMG3-85 · HRA 10268 Amtsgericht Aachen · zuständige Aufsicht IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Geschäftsgebäudeversicherung für Hausverwalter
Brauche ich diese Police, wenn ich mein Büro nur miete?
Nein. Die Bausubstanz versichert dann der Eigentümer bzw. Vermieter. Für Sie als Mieter zählt die Inhaltsversicherung für Einrichtung, Technik und Akten — und gegebenenfalls eine Mietsachschaden-Deckung in der Betriebshaftpflicht.
Was ist der Wert 1914 und warum rechnet man damit?
Der Wert 1914 ist ein fiktiver Bauwert auf Basis des Baupreis-Indexjahres 1914 — ein reiner Rechenwert. Multipliziert mit dem jährlich angepassten gleitenden Neuwertfaktor ergibt sich der aktuelle Wiederaufbauwert. So passt sich die Versicherungssumme automatisch an steigende Baupreise an und schützt vor Unterversicherung.
Ist Hochwasser oder Starkregen automatisch mitversichert?
Nein. Hochwasser, Rückstau und Starkregen sind Elementargefahren und nicht in den vier Grundgefahren enthalten. Sie benötigen den Elementar-Baustein. In ZÜRS-Zone 3 oder 4 ist er dringend zu prüfen, in Zone 1 und 2 wegen zunehmender Starkregenereignisse trotzdem sinnvoll.
Was deckt der Mietausfall-Baustein?
Vermieten Sie Teile Ihres Gebäudes, ersetzt der Mietausfall-Baustein nach einem versicherten Sachschaden den entgehenden Mietzins, bis das Gebäude wieder nutzbar ist — üblich für eine Haftzeit von 12 bis 36 Monaten. Ohne Sachschaden gibt es keinen Mietausfall-Ersatz.
Was passiert bei Unterversicherung?
Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer im Schadenfall anteilig. Der Unterversicherungsverzicht verhindert das — er gilt, wenn der Wert 1914 korrekt (sachverständig oder per Wertermittlungstool) ermittelt wurde.
Was deckt die Gebäudeversicherung NICHT?
Das bewegliche Inventar (Inhaltsversicherung), Schäden Dritter durch das Gebäude (Hauseigentümer-Haftpflicht), reinen Mietausfall ohne Sachschaden, sowie — je nach Tarif — allmähliche Einwirkung und Abnutzung. Vorsatz ist ausgeschlossen.
Was kostet die Geschäftsgebäudeversicherung?
Eine seriöse Pauschal-Antwort ist nicht möglich — die Prämie hängt an Bauwert, Bauart, Nutzung, Standort (ZÜRS-Zone), gewählten Bausteinen und Selbstbehalt. Als grobe Marktorientierung (kein Angebot): kleinere Verwalter-Immobilien beginnen häufig im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich pro Jahr. Ein belastbares Angebot ergibt sich nach der Bauwert-Ermittlung.
Die eigene Verwalter-Immobilie absichern — in 30 Minuten geklärt.
So finden Sie die passende Geschäftsgebäudeversicherung Hausverwalter: Bauwert-Prüfung, Elementar-Einschluss, Mietausfall-Baustein, Unterversicherungsverzicht. Kostenfrei und unverbindlich per Microsoft Teams. Ergebnis: schriftliche Empfehlung mit Vergleichsmatrix.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Versicherungsberatung im Einzelfall. Pohl Versicherungsmakler e.K. · Hasenwaldstraße 2, 52072 Aachen · Versicherungsvermittler nach § 34d Abs. 1 GewO · D-6LQ8-VHMG3-85 · HRA 10268 Amtsgericht Aachen · zuständige Aufsicht: IHK Aachen, Theaterstraße 6–10, 52062 Aachen.
