Berechnungsmodelle in der Wohngebäudeversicherung — Wert 1914, Wohnflächenmodell, Einheitenmodell
Drei grundverschiedene Wege, eine Wohngebäudeversicherung zu kalkulieren — mit ganz unterschiedlichen Folgen bei Beitrag, Schadenfall und Anpassung. Welches Modell zu welchem Bestand passt.
Modell-Wahl prüfen lassen Risiko-Check startenWofür gibt es überhaupt unterschiedliche Berechnungsmodelle?
Eine Wohngebäudeversicherung muss vor jedem Vertragsabschluss eine zentrale Frage beantworten: Wie viel ist das Gebäude wert? Diese Frage klingt einfacher als sie ist. Der Verkehrswert (Marktpreis) schwankt mit Lage und Nachfrage und ist kein guter Versicherungs-Maßstab. Der Anschaffungspreis ist bei Altbau-Beständen oft Jahrzehnte alt und längst überholt. Was zählt, ist der Wiederherstellungswert — also: Was kostet es, das Gebäude im Schadenfall in vergleichbarer Bauart neu zu errichten?
Genau diese Frage beantworten die drei Berechnungsmodelle auf unterschiedlichen Wegen. Sie unterscheiden sich nicht in dem, was sie versichern, sondern in dem, wie sie die Versicherungssumme und damit den Beitrag bestimmen.
Modell 1: Wert 1914 — der Klassiker
Das älteste und komplexeste Modell. Die Logik: Im Jahr 1914 wurden die Baupreise in Deutschland statistisch besonders sorgfältig erfasst. Auf dieser Basis lässt sich jedes Gebäude im Verhältnis zur Bauart und Größe einem fiktiven Wert in Goldmark 1914 zuordnen. Dieser Wert wird dann mit dem aktuellen gleitenden Neuwertfaktor (offiziell vom Statistischen Bundesamt jährlich veröffentlicht) multipliziert, um die heutige Versicherungssumme zu ermitteln.
So funktioniert die Berechnung
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit Wert 1914 = 50.000 Mark, gleitender Neuwertfaktor 2026 (Annahme) = 25,0. Versicherungssumme = 50.000 × 25,0 = 1,25 Mio. €. Der Versicherer berechnet seinen Beitrag dann anteilig zu dieser Summe (Promille-Satz pro 1.000 € Versicherungssumme).
Was den Wert 1914 bestimmt
- Bauart (Massivbau, Fertigbau, Holzbau) und Bauausführung
- Anzahl Vollgeschosse
- Größe und Ausstattung (einfach, mittel, gehoben, luxuriös)
- Sondermerkmale (Aufzug, Tiefgarage, Photovoltaik, Klima)
Vor- und Nachteile
Vorteile
- Höchste Genauigkeit bei korrekter Wertermittlung
- Automatische Anpassung über den jährlichen Neuwertfaktor
- Differenziert nach Bauart, Ausstattung und Sondermerkmalen
- Etabliert seit Jahrzehnten, viel Rechtsprechung
Nachteile
- Sehr komplex — fehlerhafte Wertermittlung führt zu Unter- oder Überversicherung
- Wertgutachten kostet oft 500 € bis mehrere Tausend €
- Nutzungsänderungen müssen aktiv gemeldet werden
- Bei Anbau, Sanierung oder Aufstockung: neue Wertermittlung erforderlich
Modell 2: Wohnflächenmodell — der GDV-Standard
Der Verband der Versicherer (GDV) hat 2014 mit den VGB 2014 das Wohnflächenmodell als Alternative zum Wert 1914 eingeführt. Aktualisiert wurde die Bedingungs-Reihe in VGB 2016 und VGB 2022. Heute ist das Wohnflächenmodell bei Einzel-Wohngebäuden der dominierende Standard.
So funktioniert die Berechnung
Statt einer Versicherungssumme wird ein Beitrag pro Quadratmeter Wohnfläche vereinbart. Beispiel: Ein Versicherer kalkuliert 1,80 € pro m² Wohnfläche jährlich. Bei einer Wohnfläche von 600 m² ergibt sich der Beitrag direkt: 600 × 1,80 € = 1.080 € pro Jahr. Die Versicherungssumme wird im Schadenfall nicht herangezogen — der Versicherer zahlt den tatsächlichen Wiederherstellungswert.
Was zur Wohnfläche zählt
Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Das ist wichtig, weil sie nicht einfach die Grundfläche ist:
- Volle Anrechnung für Räume mit Raumhöhe über 2 m
- Halbe Anrechnung für Räume zwischen 1 und 2 m (typisch bei Dachschrägen)
- Balkone, Loggien, Terrassen meist zu 25 % angerechnet
- Keller, Speicher, Garagen zählen nicht zur Wohnfläche
Vor- und Nachteile
Vorteile
- Einfache Berechnung, ohne Wertgutachten
- Kein klassisches Unterversicherungs-Risiko bei korrekter m²-Angabe
- Wiederherstellungswert wird im Schadenfall vollständig erstattet
- GDV-Standard, sehr verbreitet, gute Anbieter-Vergleichbarkeit
Nachteile
- Fehlerhafte Wohnflächen-Angabe führt zu Beitragsbetrug-Verdacht
- Hochwertige Bauten (Luxus-Ausstattung) sind nicht differenziert berücksichtigt
- Sondermerkmale wie Photovoltaik, Klimaanlage müssen meist separat versichert werden
- Bei Anbau ist eine Anpassung der Wohnfläche meldepflichtig
Modell 3: Einheitenmodell — die Lösung für große Bestände
Das Einheitenmodell — auch Stückkostenmodell genannt — geht noch einen Schritt weiter in der Vereinfachung. Statt Wohnflächen werden ganze Einheiten als Tarifierungs-Größe genutzt. Eine Einheit ist typischerweise eine Wohnung oder eine angefangene 100 m² Gewerbefläche. Garagen und Tiefgarageneinheiten zählen meist nicht.
So funktioniert die Berechnung
Beispiel: Ein Versicherer kalkuliert 250 € pro Wohneinheit jährlich. Bei einem Bestand von 80 Wohnungen ergibt sich der Beitrag direkt: 80 × 250 € = 20.000 € pro Jahr. Die Versicherungssumme wird genau wie beim Wohnflächenmodell nicht explizit beziffert — der Versicherer zahlt im Schadenfall den tatsächlichen Wiederherstellungswert, oft gedeckelt durch eine Höchstentschädigung pro Gebäude.
Wer das Einheitenmodell anbietet
Spezialkonzepte für die Wohnungswirtschaft nutzen das Einheitenmodell — meist über Assekuradeure mit eigenem Bedingungswerk. Die Eintrittsschwelle liegt typischerweise bei 250 Wohn- oder Gewerbeeinheiten Gesamtbestand. Unterhalb dieser Schwelle bleibt das Wohnflächenmodell die übliche Wahl.
Vor- und Nachteile
Vorteile
- Sehr einfache Verwaltung im großen Bestand
- Keine Wohnflächen-Erhebung pro Objekt erforderlich
- Kein Unter-/Überversicherungs-Risiko im klassischen Sinne
- Garagen und Tiefgaragen oft beitragsfrei mitversichert
- Automatische Dynamisierung über die Baupreis-Entwicklung
Nachteile
- Eintrittsschwelle ab 250 Einheiten — nicht für kleine Verwaltungen
- Hochwertige Wohnungen (Luxus-Penthäuser) werden gleich behandelt wie Standard-Wohnungen
- Bei Bestand mit stark unterschiedlichen Wertigkeiten manchmal nicht optimal
- Wechsel aus anderem Modell aufwendig
Direkter Vergleich der drei Modelle
| Kriterium | Wert 1914 | Wohnflächenmodell | Einheitenmodell |
|---|---|---|---|
| Tarifgröße | Versicherungssumme (€) | Wohnfläche (m²) | Einheiten (WE/GE) |
| Wertermittlung notwendig? | Ja (Gutachten) | Nein (m² ablesen) | Nein (Einheiten zählen) |
| Unterversicherungs-Risiko | Ja, hoch | Bei korrekter m²-Angabe nein | Bei korrekter Anzahl nein |
| Berücksichtigt Ausstattung | Ja, differenziert | Nein | Nein |
| Automatische Anpassung | Über Neuwertfaktor | Über Baupreis-Index | Über Baupreis-Index |
| Eintrittsschwelle | Keine | Keine | Meist ab 250 Einheiten |
| Verwaltungsaufwand | Hoch | Mittel | Niedrig |
| Anbieter-Verbreitung | Klassiker, weniger werdend | GDV-Standard | Spezialkonzepte |
Wann passt welches Modell?
Wert 1914 ist sinnvoll bei…
Einzelobjekten mit hochwertiger Bauausführung, denkmalgeschützten Gebäuden mit besonderen Sanierungs-Kosten und Beständen, bei denen ein professionelles Wertgutachten ohnehin schon vorliegt. Wer ein historisches Gebäude mit aufwendigen Stuckdecken und originaler Holztreppe versichert, will die Bauart-Differenzierung des Wert-1914-Modells nutzen.
Wohnflächenmodell ist sinnvoll bei…
Standard-Mehrfamilienhäusern, Einzel-WEG ohne hauptamtlichen Verwalter, kleinen bis mittleren Hausverwaltungen unter der 250-Einheiten-Schwelle, und allen Beständen, bei denen Wohnflächen aus dem Mietvertrag oder Teilungserklärung sauber dokumentiert sind.
Einheitenmodell ist sinnvoll bei…
Großen Hausverwaltungen ab 250 Einheiten Bestand, Wohnungsunternehmen mit homogenem Bestand, Beständen mit vielen Garagen und Tiefgaragen-Einheiten und Bestandshaltern, die Verwaltungsaufwand maximal reduzieren wollen.
Das Unter-/Überversicherungs-Risiko verstehen
Der größte Beitragsschock im Schadenfall kommt nicht von falschen Klauseln, sondern von falschen Tarifgrößen. Drei typische Fehler:
Wert 1914 zu niedrig angesetzt
Klassischer Fall: Eine Police aus 1995 mit Wert 1914 = 35.000 Mark. Inzwischen wurde der Dachstuhl ausgebaut, eine Wohnung modernisiert, eine Wärmepumpe nachgerüstet. Der korrekte Wert wäre heute 42.000 Mark. Im Schadenfall greift die Unterversicherungs-Klausel: Der Versicherer zahlt nur anteilig — etwa 35/42 = 83 % der Schadensumme.
Wohnfläche falsch gemeldet
Die Police wurde mit 580 m² Wohnfläche angemeldet. Tatsächlich sind es 620 m² (z. B. weil Balkonflächen falsch angerechnet wurden). Folge: Beitragsbetrug-Vorwurf möglich, Leistungskürzung im Schadenfall.
Einheitenzahl nicht aktualisiert
Der Rahmenvertrag wurde mit 250 WE angemeldet. Im Laufe des Jahres kamen 22 weitere Wohneinheiten dazu (Aufstockung, Anbau, Erwerb). Wenn die Anmeldung nicht erfolgt ist, sind die neuen Einheiten im Zweifel nicht versichert.
Modell-Wechsel — wann er sinnvoll ist
Ein Wechsel zwischen den Berechnungsmodellen ist möglich, aber nicht trivial. Drei typische Anlässe:
- Bestandswachstum: Die Verwaltung überschreitet die 250-Einheiten-Schwelle. Wechsel vom Wohnflächenmodell zum Einheitenmodell kann attraktiv werden — vor allem wegen administrativer Vereinfachung.
- Bestandskonsolidierung: Die Verwaltung verkleinert sich oder verliert WEG-Mandate. Ein Wechsel vom Einheitenmodell zurück zum Wohnflächenmodell pro Objekt kann sinnvoll werden.
- Wertgutachten verfügbar: Bei hochwertigen Einzelobjekten kann ein Wechsel zum Wert-1914-Modell genauere Tarifierung bringen — gerade wenn das Wohnflächenmodell die Bauart nicht ausreichend differenziert.
Wechsel bedeutet immer: neue Antragsprüfung, neue Schadendaten-Erhebung (5–10 Jahre rückwärts), neue Wertermittlung oder Wohnflächen-Bestätigung, neue Bedingungswerk-Prüfung. Wer wechselt, ohne Konditionsdifferenz-Klauseln zu vereinbaren, riskiert zwischenzeitliche Doppelversicherung oder Schutzlücken.
Häufige Fragen zu den Berechnungsmodellen
Welches Modell ist am günstigsten?
Es gibt kein pauschal günstigstes Modell. Bei kleinen Beständen ist das Wohnflächenmodell meist die einfachste und günstigste Lösung. Bei großen Beständen kann das Einheitenmodell Vorteile bringen — vor allem wegen administrativer Vereinfachung. Bei hochwertigen Einzelobjekten ist Wert 1914 oft präziser. Der Beitrags-Vergleich ist nur sinnvoll bei sauber kalkulierten Wertermittlungen — sonst vergleicht man Äpfel mit Birnen.
Was ist der gleitende Neuwertfaktor?
Ein vom Statistischen Bundesamt jährlich veröffentlichter Multiplikator, der die Baupreis-Entwicklung seit 1914 abbildet. Er steigt jedes Jahr und sorgt dafür, dass eine Police mit Wert 1914 ihre Versicherungssumme automatisch anpasst. 2026 liegt er bei rund 25 (das bedeutet: ein Wert von 1914 wird mit 25 multipliziert, um die heutige Summe zu ermitteln).
Kann ich Wohnflächen-Angaben aus dem Mietvertrag übernehmen?
Ja, in der Regel. Wichtig ist nur: Die Wohnflächenverordnung muss konsistent angewendet sein. Manche ältere Verträge haben Balkonflächen voll angerechnet (statt 25 %), das führt zu zu hohen Werten. Im Zweifel: Wohnfläche neu messen lassen oder durch einen Architekten validieren.
Wird Photovoltaik im Wohnflächenmodell mitversichert?
Standard-Wohnflächenmodelle decken Photovoltaik nur teilweise oder gar nicht — meist nur bis zu einem Sublimit (z. B. 25.000 €) oder als Aufpreis-Baustein. Bei größerer PV-Anlage lohnt sich oft eine separate Photovoltaik-Versicherung mit eigener Allgefahrendeckung.
Was passiert bei Anbau oder Aufstockung während der Vertragslaufzeit?
Bei allen drei Modellen meldepflichtig. Bei Wert 1914: neuer Wert ermitteln. Bei Wohnflächenmodell: neue Wohnfläche melden. Bei Einheitenmodell: neue Einheitenzahl melden. Erfolgt die Anmeldung nicht, ist der Anbau im Zweifel nicht versichert und der Versicherer kann im Schadenfall Leistungen kürzen.
Welches Modell nutzen die meisten Verwaltungen heute?
Bei kleinen bis mittleren Hausverwaltungen klar das Wohnflächenmodell als GDV-Standard. Bei großen Bestandsverwaltern und Wohnungsunternehmen dominiert das Einheitenmodell. Wert 1914 ist nur noch bei Spezialfällen (Denkmalschutz, hochwertige Einzelobjekte) verbreitet.
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Angebot anfordern Online-Beratung buchenDiese Übersicht ist eine allgemeine Darstellung der versicherungstechnischen Berechnungsmodelle. Sie ersetzt keine individuelle Versicherungsberatung. Konkrete Beitragsbeispiele sind hypothetisch und können je nach Anbieter, Bestand und Region abweichen. Pohl Versicherungsmakler e. K., Hasenwaldstr. 2, 52072 Aachen — IHK Aachen, Registernummer D-6LQ8-VHMG3-85.
