Seit der WEG-Reform richten Wohnungseigentümer ihre Schadensersatzansprüche nicht mehr direkt gegen Sie als Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft. Ein BGH-Urteil hat das 2024 bestätigt. Auf den ersten Blick klingt das nach Entlastung. Auf den zweiten Blick verschiebt sich Ihr Haftungsrisiko nur – und landet über den Umweg des Regresses am Ende wieder bei Ihnen. Was das für Ihre Vermögensschadenhaftpflicht bedeutet, lesen Sie hier.
Worum es im Urteil ging
Der Fall, den der Bundesgerichtshof am 5. Juli 2024 entschied (Az. V ZR 34/24), ist alltagsnah: Nach einem Wasserschaden überwies die Gebäudeversicherung eine Entschädigung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Der Verwalter leitete den Betrag verspätet an den betroffenen Eigentümer weiter. Diesem entstanden dadurch Anwaltskosten, die er als Schadensersatz geltend machte – und zwar direkt gegen den Verwalter.
Der BGH wies das zurück. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 ist für Pflichtverletzungen im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung grundsätzlich die Gemeinschaft Anspruchsgegner, nicht mehr der Verwalter gegenüber dem einzelnen Eigentümer. Der Verwaltervertrag entfaltet insoweit keine Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Eigentümer. Ansprüche wegen Pflichtverletzungen im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung sind also grundsätzlich gegenüber der Gemeinschaft geltend zu machen.
Wichtig zur Einordnung: Das Urteil betrifft die Haftung aus dem Bereich der ordnungsmäßigen Verwaltung. Es bedeutet nicht, dass ein Verwalter niemals direkt haftet. Bei eigenständigen Pflichtverletzungen – etwa im Rahmen der Deliktshaftung – sind Direktansprüche gegen den Verwalter weiterhin denkbar.
Der Trugschluss: „Dann hafte ich ja gar nicht mehr“
Genau hier liegt das Missverständnis, das in der Praxis gefährlich werden kann. Die Haftung ist nicht verschwunden – sie ist nur verlagert worden. Juristen sprechen von einer Haftungskonzentration bei der Gemeinschaft.
Der Ablauf sieht nun so aus: Der Eigentümer nimmt die Gemeinschaft in Anspruch. Kommt die Gemeinschaft für den Schaden auf, kann sie anschließend prüfen, ob ihr Regressansprüche gegen Sie als Verwalter zustehen. Ein solcher Regress setzt allerdings einiges voraus: eine schuldhafte Pflichtverletzung, einen kausalen Schaden, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs und dass keine Verjährung oder kein Haftungsausschluss entgegensteht. Automatisch ist da nichts – aber aus einem ehemals direkten Anspruch ist eine Haftungskette geworden, an deren Ende weiterhin Sie stehen können.
Für die wirtschaftliche Belastung im Schadenfall ändert sich für Sie damit wenig. Was sich ändert, ist die Sichtbarkeit: Der Regress kommt oft zeitversetzt, nach dem eigentlichen Schadenfall, manchmal erst nach einem Eigentümerbeschluss. Die Forderung trifft Sie dann unter Umständen Monate später – und sie kann erheblich sein.
Was das konkret für Ihre Vermögensschadenhaftpflicht bedeutet
Gewerbliche Wohnimmobilienverwalter benötigen seit August 2018 nach § 34c GewO in Verbindung mit § 15 MaBV eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (VSH). Sie deckt echte Vermögensschäden ab, die Dritten durch berufliche Fehler entstehen – etwa durch Fristversäumnisse oder eine verspätete Auszahlung wie im entschiedenen Fall. Drei Punkte sind nach diesem Urteil prüfenswert:
1. Erfasst Ihre Police Regressansprüche?
Die Konstruktion „Eigentümer gegen Gemeinschaft, Gemeinschaft gegen Verwalter“ ist nicht in jeder älteren Bedingungslage eindeutig abgebildet. Hier lohnt ein Blick ins Kleingedruckte.
2. Ist die Deckungssumme angemessen?
Die gesetzliche Mindestdeckung beträgt 500.000 € je Versicherungsfall und 1 Mio. € pro Jahr. Bei größeren Beständen kann diese Mindestdeckung zu niedrig sein – ein einzelner größerer Folgeschaden kann sie schnell ausschöpfen.
3. Greift der Schutz auch zeitversetzt?
Weil der Regress verzögert eintreten kann, muss Ihr Versicherungsschutz auch dann noch greifen, wenn die Forderung erst Monate nach dem auslösenden Ereignis ankommt. Stichworte: Nachhaftung und Verstoßprinzip.
Unser Fazit
Das Urteil V ZR 34/24 ordnet die Rechtslage: Für Pflichtverletzungen im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist grundsätzlich die Gemeinschaft Ihr Gegenüber, nicht mehr der einzelne Eigentümer. Für Ihr persönliches Haftungsrisiko bedeutet das aber keine Entwarnung, sondern vor allem eine Verschiebung des Anspruchswegs. Wer sich darauf verlässt, „nicht mehr direkt zu haften“, übersieht den Regressweg.
Sinnvoll ist deshalb ein nüchterner Blick auf die eigene Police: Erfasst sie Regressansprüche, ist die Deckungssumme dem tatsächlichen Bestand angemessen, und greift der Schutz auch zeitversetzt? Diese drei Fragen lassen sich in wenigen Minuten klären.
Quelle: BGH, Urteil vom 5. Juli 2024 – V ZR 34/24 (BGHZ 241, 98).
Prüfen Sie Ihre Police in wenigen Minuten
In Ihrer Police gibt es vielleicht zwei oder drei Punkte, die nach diesem Urteil zu prüfen sind. Unser VSH-Check zeigt Ihnen strukturiert und ohne Vor-Ort-Termin, wo Ihre Vermögensschadenhaftpflicht steht.
Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
