Autor: Jan

Seit dem Frühjahr 2026 hat die Debatte um eine flächendeckende Elementarschadendeckung wieder Fahrt aufgenommen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat Eckpunkte angekündigt, die Koalition hat sich auf eine Linie verständigt. Für Verwaltungen ist die praktisch wichtigere Frage aber nicht, wann der Gesetzgeber liefert. Sondern was in der Eigentümerversammlung passiert, wenn der Versicherer eines Tages ein Anschreiben mit Widerspruchsfrist schickt.

Worum es geht

Eva Schmierer, Staatssekretärin im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, hat beim GDV Insurance Summit in Berlin Eckpunkte für eine flächendeckende Elementarschadenversicherung angekündigt. Ein tragfähiges Konzept müsse Sicherheit bieten, bezahlbar bleiben und breit akzeptiert sein (Stand: 05/2026). Die Koalitionslinie beschrieb sie so: Im Neugeschäft sollen Wohngebäudeversicherungen künftig nur noch mit Elementarschutz angeboten werden. Im Bestandsgeschäft geht es um die Erweiterung bestehender Verträge zu einem Stichtag, verbunden mit der Prüfung einer Opt-outiWiderspruchslösung: Eine Leistung wird automatisch eingeschlossen und gilt, solange niemand aktiv widerspricht. Wer schweigt, ist dabei. Gegenstück zum Opt-in, bei dem man aktiv zustimmen muss.-Möglichkeit.

Die Datenlage dazu kommt aus der Versicherungswirtschaft selbst. Nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft haben rund 41 Prozent der Wohngebäude keinen Elementarschutz (Stand: 06/2026). Naturgefahren verursachten 2025 in der Sachversicherung — also ohne Kraftfahrtversicherung — rund 1,4 Milliarden Euro versicherten Schaden, davon rund 400 Millionen Euro durch Elementargefahren (Stand: 06/2026). Der durchschnittliche versicherte Elementarschaden lag 2025 bei rund 4.700 Euro, bei Sturm und Hagel bei rund 2.100 Euro (Stand: 06/2026). Die Versicherungsdichte für Elementargefahren in der Wohngebäudeversicherung betrug 2024 rund 57 Prozent — gegenüber 96 Prozent für Sturm und Hagel (GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025, Stand: 10/2025).

Der Trugschluss: „Beim Opt-out kreuze ich das einfach an“

Genau hier liegt das Risiko, das keinen Gesetzesbeschluss abwartet. Versicherungsnehmerin der Gebäudepolice ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht die Verwaltung. Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich — beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags allerdings nur aufgrund eines Beschlusses. Diese Vertretungsmacht nach außen sagt nichts darüber, ob er im Innenverhältnis zu der Maßnahme befugt war.

Die gesetzliche Grundlage im Innenverhältnis ist eng gefasst. § 27 Abs. 1 WEG erlaubt dem Verwalter eigenständig nur Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Fristwahrung beziehungsweise zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Rechte allerdings durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG) — was im konkreten Fall gilt, ergibt sich aus Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag und gefassten Beschlüssen.

Der dauerhafte Verzicht auf eine ganze Gefahrengruppe in der Gebäudepolice dürfte regelmäßig keine Maßnahme untergeordneter Bedeutung sein. Er gehört damit grundsätzlich in einen Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG ausdrücklich „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert …“.

Der umgekehrte Fehler wiegt nicht leichter: Wer eine Widerspruchsfrist einfach verstreichen lässt, hat ebenfalls entschieden — nur ohne Beschluss, ohne Protokoll und ohne Rückendeckung. In beide Richtungen gilt dasselbe: Die Verwaltung bereitet die Entscheidung auf, die Versammlung trifft sie.

Zur Aufbereitung gehört, dass die Eigentümer das Risiko überhaupt einschätzen können: Lage des Objekts nach ZÜRS-ZoneiGefährdungs-Karte der Versicherer für Hochwasser/Starkregen. Zone 1 = niedrig, Zone 4 = höchstes Risiko. Bestimmt Annahme und Prämie in der Elementarschaden-Sparte., Mehrprämie, SelbstbehaltiDer Betrag, den Sie pro Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer zahlt. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie. und die Frage, welche Gefahren überhaupt eingeschlossen wären. Unterbleibt das schuldhaft, kommen Ersatzansprüche der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Automatismus ist das nicht: Es braucht eine Pflichtverletzung, Verschulden, einen bezifferbaren Schaden und die Kausalität zwischen beidem — und der Anspruch muss durchsetzbar und unverjährt sein.

Eine Grenze ist dabei wichtig: Die Entscheidungsgrundlage aufzubereiten, ist Verwalteraufgabe. Zum Versicherungsvertrag zu beraten und ihn zu vermitteln, setzt dagegen grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO voraus; für Versicherungsberater gilt § 34d Abs. 2 GewO, und das Gesetz kennt enge Ausnahmen (§ 34d Abs. 6 und 7 GewO). Wer beides vermischt, bewegt sich schnell außerhalb dessen, was die Berufshaftpflicht eines Verwalters typischerweise abdeckt — prüfen Sie das anhand Ihres konkreten Bedingungswerks.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

Ein Punkt wird dabei gern übersehen: Die VSH arbeitet üblicherweise im VerstoßprinzipiVersicherungsfall = der Pflichtverstoß. Auch später entdeckte Schäden können gedeckt sein, wenn der Verstoß im Versicherungszeitraum lag. Nach Vertragsende gelten dafür meist Nachmeldefristen — die Grenzen stehen in Ihren Bedingungen.. Das ist bei diesem Thema kein Detail: Eine unterlassene Beschlussvorlage fällt niemandem auf, bis Jahre später das Wasser im Keller steht. Ob dann noch Deckung besteht, hängt davon ab, wann der Verstoß lag — nicht davon, wann der Schaden entdeckt wurde. Maßgeblich ist allein Ihr Bedingungswerk, einschließlich vereinbarter Nachmeldefristen.

Häufige Fragen

Gibt es 2026 eine Pflicht zur Elementarschadenversicherung?

Nein. Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadendeckung besteht bis heute nicht (Stand: 08/2026). Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat im Mai 2026 Eckpunkte angekündigt; die Koalitionslinie sieht Elementarschutz im Neugeschäft und eine Stichtagslösung mit geprüfter Widerspruchsmöglichkeit im Bestand vor. Verabschiedet ist davon nichts.

Darf der Verwalter den Elementarschutz allein abwählen?

Regelmäßig nicht. Der dauerhafte Verzicht auf eine Gefahrengruppe in der Gebäudepolice dürfte regelmäßig keine Maßnahme untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 27 Abs. 1 WEG sein und gehört deshalb grundsätzlich in einen Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG. Auch das Verstreichenlassen einer Widerspruchsfrist ist eine Entscheidung.

Was gehört in einen Beschluss über den Elementarschutz?

Konkret werden: die betroffene Police, die einzuschließenden Gefahren, der Selbstbehalt und die Mehrprämie. Eine pauschale Ermächtigung des Verwalters trägt weniger weit. Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG) — Wortlaut und Protokoll sind deshalb entscheidend.

Unser Fazit

Ob und wann eine Pflicht kommt, entscheidet der Gesetzgeber. Was in der nächsten Versammlungssaison auf Ihrem Tisch liegt, entscheiden Sie. Wer die Bestandsliste jetzt aufsetzt und einen tragfähigen Beschlusstext in der Schublade hat, muss bei einem Stichtag nichts überstürzen — und läuft nicht Gefahr, eine Entscheidung durch Fristablauf zu treffen, die der Versammlung zusteht.

Quellen: § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG · § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG · § 27 Abs. 1 und Abs. 2 WEG · § 44 Abs. 2 WEG · § 45 Satz 1 WEG · § 280 Abs. 1 BGB · § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 Abs. 2 MaBV · § 34d Abs. 1, 2, 6 und 7 GewO · § 11a Abs. 1 GewO · Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Staatssekretärin Eva Schmierer, GDV Insurance Summit Berlin (07.05.2026) · GDV, Medieninformation „Starkregen nach Gewittern: 41 Prozent der Wohngebäude ohne Elementarschutz“ (05.06.2026) · GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025 (10.10.2025) · Deutscher Bundestag, BT-Drs. 21/5030, Tagesordnung 16.04.2026.

Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft

Vermittlerregister (§ 11a Abs. 1 GewO): D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise zur Rechtslage zum genannten Stand und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Bewertung eines konkreten Beschlusses oder Verwaltervertrags wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

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Auf Eigentümerversammlungen ist die Glasversicherung meist ein Randthema: ein paar hundert Euro im Jahr, schnell durchgewinkt. Die Police ist billig genug, dass niemand nachrechnet – und genau deshalb läuft sie in vielen Gemeinschaften jahrzehntelang mit, ohne je einen Schaden zu tragen. Ob sie sich lohnt, hängt an drei Zahlen und an zwei Sätzen in den Bedingungen, die kaum jemand liest.

Worum es geht

Die Glasversicherung ersetzt Glas, das zu Bruch geht. Der Versicherungsfall ist in den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft knapp definiert: Der Versicherer entschädigt für versicherte Sachen, die „durch Bruch (Zerbrechen) zerstört oder beschädigt werden“ (A 1 AGlB 2016). Auf die Ursache kommt es dabei zunächst nicht an. Das unterscheidet die Police von der Gebäudeversicherung, die Glas nur ersetzt, wenn eine der dort benannten Gefahren es zerstört hat.

Versichert sind nach A 4.1 AGlB 2016 fertig eingesetzte oder montierte Glasscheiben, Platten und Spiegel aus Glas. Alles, was in einer Wohnanlage darüber hinausgeht, ist ausdrücklich nur „durch zusätzliche Vereinbarung“ mitversicherbar: Glasbausteine und Profilbaugläser, Lichtkuppeln, Platten aus Glaskeramik, Scheiben aus Kunststoff und Scheiben von Sonnenkollektoren (A 4.2). Photovoltaikanlagen sind nach A 4.3.2 nicht versichert.

Der Trugschluss: Die Gebäudeversicherung deckt Glas längst – nur anders

Der häufigste Denkfehler in der Versammlung lautet: „Ohne Glasversicherung ist unser Glas nicht versichert.“ Das trifft so regelmäßig nicht zu. Die Gebäudeversicherung deckt Glas als Gebäudebestandteil mit ab, wenn es durch eine versicherte Gefahr zerstört wird – Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel etwa.

Die Glasversicherung tritt in genau diesen Fällen zurück. Nach A 2.2 AGlB 2016 ist der Bruch durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Einbruchdiebstahl, Vandalismus nach einem Einbruch, Leitungswasser, Sturm, Hagel und weitere Naturgefahren nicht versichert, „soweit für diese Gefahren anderweitiger Versicherungsschutz besteht“. Übrig bleibt das, was keine andere Police abbildet: der Steinwurf, der Ball im Treppenhausfenster, Vandalismus ohne Einbruch, das Missgeschick beim Möbeltransport, der Spannungsriss.

Und der häufigste Fensterärger in Wohnanlagen fällt ohnehin heraus. Wird die Randverbindung einer Mehrscheiben-Isolierverglasung undicht – die „blinde“ Scheibe mit dem Beschlag zwischen den Gläsern –, ist das nach A 2.1.2 kein Versicherungsfall. Kratzer, Schrammen und Muschelausbrüche an Oberflächen und Kanten ebenso wenig (A 2.1.1).

Die Rechnung passt in eine Zeile

Eine Glasversicherung ist eine Wette auf die Schadenhäufigkeit. Die Rechnung dazu passt in eine Zeile: Jahresbeitrag geteilt durch den durchschnittlichen Scheibenpreis abzüglich SelbstbehaltiDer Betrag, den Sie pro Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer zahlt. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie. ergibt die Zahl der Glasschäden, die Ihre Gemeinschaft pro Jahr braucht, damit die Police sich trägt.

Eine Modellrechnung mit gesetzten Annahmen – setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein: Eine Gemeinschaft zahlt laut vorliegendem Angebot 480 Euro im Jahr, vereinbart ist ein Selbstbehalt von 150 Euro je Fall. Der Austausch einer üblichen Fensterscheibe durch einen Glaserbetrieb liegt nach Kostenübersichten aus dem Glaserhandwerk je nach Verglasung und Einbauaufwand etwa zwischen 150 und 350 Euro; rechnen wir mit 300 Euro. Dann ersetzt der Versicherer je Schaden 150 Euro. Die Gemeinschaft braucht also gut drei ersetzte Scheiben pro Jahr, nur um den Beitrag wieder hereinzuholen.

Drei Glasschäden im Jahr sind für eine Anlage an einer Durchgangsstraße, mit Spielplatz vor der Fassade oder mit großflächiger Treppenhausverglasung durchaus realistisch. Für eine ruhige Anlage mit zwölf Einheiten und normalen Fenstern sind sie es nicht – dort verursacht die Police über zehn Jahre einen vierstelligen Aufwand für vielleicht zwei Schadenfälle.

Zwei Stellschrauben verschieben das Ergebnis erheblich. Erstens der Selbstbehalt: Je näher er am durchschnittlichen Scheibenpreis liegt, desto seltener zahlt der Versicherer überhaupt. Zweitens die Nebenkosten. Kosten für Gerüste und Kräne – bei einem Oberlicht über dem Treppenhaus oder einer Fassadenscheibe im vierten Obergeschoss schnell der größte Posten – sind in den Musterbedingungen ausdrücklich von der Leistung ausgenommen und nur ersatzfähig, wenn sie nach A 5.2 gesondert vereinbart wurden (A 10.1.2, A 11.1.2). In den Konzepten für Hausverwaltungen sind sie regelmäßig eingeschlossen, dann aber sublimitiert. Entscheidend ist also nicht, ob Ihr Vertrag sie überhaupt kennt, sondern bis zu welchem Betrag.

Wer entscheidet – und mit welcher Mehrheit

Eine eigene Glaspolice ist gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ – Glas ist dort nicht gesondert genannt. „Angemessen“ ist allerdings ein offener Begriff: Bei einer Anlage, deren Wert zu einem erheblichen Teil in Fassaden-, Treppenhaus- oder Aufzugsverglasung steckt, lässt sich durchaus vertreten, dass eine angemessene Absicherung das Glasrisiko einbezieht. Für das Standard-Mehrfamilienhaus mit gewöhnlichen Fenstern gilt das eher nicht.

Der Abschluss ist damit eine Ermessensentscheidung der Eigentümer. Beschlossen wird sie nach § 19 Abs. 1 WEG; es genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Beschluss kann angreifbar sein, wenn er den Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung verlässt – deshalb gehört die Kostenseite in die Beschlussvorlage und ins Protokoll, nicht nur der Satz „Abschluss einer Glasversicherung“.

Für Sie als Verwaltung ist die Zuständigkeitsfrage die heiklere. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erlaubt Ihnen ohne Beschluss nur Maßnahmen, die „untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Ein Dauervertrag mit jährlich wiederkehrendem Beitrag lässt sich darunter regelmäßig nicht fassen. Ohne Beschluss oder einen erweiternden Kompetenzbeschluss nach § 27 Abs. 2 WEG schließen Sie den Vertrag ohne Grundlage. Ob daraus ein Ersatzanspruch der Gemeinschaft wird, hängt allerdings vom Einzelfall ab – von Pflichtverletzung, Verschulden, Schaden und dessen Durchsetzbarkeit.

Was das für Ihre Police bedeutet

Erstens: Prüfen Sie, welche Sachen im Versicherungsschein tatsächlich benannt sind. Lichtkuppeln, Glasbausteine, Kunststoffscheiben und Sonnenkollektor-Scheiben sind nach A 4.2 AGlB 2016 nur bei ausdrücklicher Vereinbarung dabei. Eine Anlage mit Lichtkuppel im Treppenhaus, aber ohne diesen Zusatz, versichert genau das nicht, was teuer wird. Achten Sie dabei auch auf vereinbarte Entschädigungsgrenzen (A 7) – ein SublimitiEine Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme. begrenzt die Leistung unabhängig von der Hauptsumme.

Zweitens: Rechnen Sie den Selbstbehalt gegen den typischen Schaden. Er verdient aus einem zweiten Grund Aufmerksamkeit. Der Bundesgerichtshof hat für die verbundene Gebäudeversicherung entschieden, dass der vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist und „wie die Versicherungsprämie einen Teil der Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG“ darstellt (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21). Wer den Selbstbehalt anhebt, um den Beitrag zu drücken, verschiebt damit Kosten in die Hausgeldabrechnung.

Drittens: Klären Sie die Nebenkosten schriftlich. Gerüst, Kran, das Entfernen und Wiederanbringen von Schutzgittern oder Markisen, Schäden an Umrahmungen, Beschlägen und Mauerwerk – all das steht in A 5.2 AGlB 2016 unter „zusätzlich versicherbar“. Lassen Sie sich vom Versicherer bestätigen, was davon in Ihrem Vertrag eingeschlossen ist und bis zu welcher Höhe, und legen Sie die Antwort zur Police.

Unser Fazit

Die Glasversicherung ist keine Pflicht und in vielen Wohnanlagen auch keine gute Wette. Sie lohnt sich dort, wo viel Glas an exponierter Stelle sitzt und die Schadenhistorie das belegt: großflächige Treppenhaus- oder Fassadenverglasung, Erdgeschosslage an belebter Straße, wiederkehrender Vandalismus. In der ruhigen Anlage mit normalen Fenstern zahlt die Gemeinschaft über Jahre einen Beitrag für ein Risiko, das sie aus der Rücklage tragen kann.

Der Prüfweg ist in beiden Fällen derselbe: Schadenhistorie der letzten fünf Jahre aus der Abrechnung ziehen, Beitrag und Selbstbehalt dagegenrechnen, den Einschluss der Nebenkosten klären – und das Ergebnis in die Beschlussvorlage schreiben. Dann trägt die Entscheidung, unabhängig davon, wie sie ausfällt.

Wie die Sparte kalkuliert wird, was Gebäude- von Mobiliarverglasung trennt und worauf in den Bedingungen sonst noch zu achten ist, haben wir auf der Seite Glasversicherung für Hausverwaltungen und WEG-Bestände zusammengestellt.

Quellen: Allgemeine Bedingungen für die Glasversicherung (AGlB 2016), Musterbedingungen des GDV, Stand 13.11.2017, dort A 1, A 2.1.1, A 2.1.2, A 2.2, A 4.1, A 4.2, A 4.3.2, A 5.2, A 7, A 10.1.2, A 11.1.2 · § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG · § 25 Abs. 1 WEG · § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WEG · § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG · BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 (Vorinstanzen AG Köln, 21.07.2020 – 204 C 171/19; LG Köln, 18.03.2021 – 29 S 146/20) · Kostenspannen für den Scheibentausch als Orientierungswerte aus Kostenübersichten des Glaserhandwerks. Beitrags- und Schadenzahlen im Rechenbeispiel sind gesetzte Modellannahmen, keine Marktwerte.

Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft

VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen

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Wenn im Januar jemand auf dem Gemeinschaftsweg stürzt, fällt in vielen Verwaltungen derselbe Satz: Der Winterdienst ist beauftragt, also ist die Firma zuständig. Der Bundesgerichtshof hat dieser Rechnung im August 2025 widersprochen — jedenfalls dort, wo vermietet wird. Für Verwalter verschiebt sich damit zweierlei: die Haftungsfrage und die Frage, welche Police im Ernstfall überhaupt einspringt. Die Antwort auf die zweite Frage ist häufig eine andere als erwartet. Beim Thema Winterdienst Haftung Hausverwaltung kommt es deshalb auf die vertragliche Ausgestaltung an.

Worum es geht

Winterdienst Haftung Hausverwaltung: Wer haftet, wenn trotz beauftragter Winterdienstfirma etwas passiert? Ein aktuelles BGH-Urteil sorgt hier für Klarheit.

Eine Mieterin verlässt an einem Januarmorgen das Haus und stürzt auf einem Weg des gemeinschaftlichen Grundstücks. Der Weg war nicht von Eis befreit, obwohl Glatteis vorhergesagt war. Sie zieht sich erhebliche Verletzungen zu und nimmt ihre Vermieterin — eine Wohnungseigentümerin — auf Schmerzensgeld in Anspruch. Den Winterdienst hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft an eine professionelle Hausmeisterfirma vergeben.

Das Amtsgericht sprach der Mieterin 12.000 Euro zu. Das Landgericht Limburg an der Lahn wies die Klage in zweiter Instanz ab: Durch die Übertragung auf einen professionellen Dienstleister sei die Vermieterin nur noch zur Überwachung und Kontrolle verpflichtet gewesen — und die habe sie nicht verletzt.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Berufungsurteil aufgehoben und zurückverwiesen. Vermieter sind grundsätzlich mietvertraglich verpflichtet, die Wege auf dem Grundstück im Winter zu räumen und zu streuen — als Nebenpflicht aus §§ 241 Abs. 2, 535 BGB und soweit der Mietvertrag nichts anderes regelt. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Den von der Gemeinschaft beauftragten Hausmeisterdienst nutzt er dabei als Erfüllungsgehilfen — also als Helfer bei der Erfüllung einer eigenen Vertragspflicht. Für dessen Verschulden haftet er nach § 278 BGB wie für eigenes (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23).

Der Trugschluss: „Wir haben doch eine Firma beauftragt“

In jeder Anlage, in der auch vermietet wird, laufen jetzt zwei Haftungswege parallel. Gegenüber dem Mieter haftet der vermietende Eigentümer vertraglich — und er kann sich, anders als bei § 831 BGB, nicht mit der sorgfältigen Auswahl des Dienstleisters entlasten. Einwendungen bleiben ihm gleichwohl: Es muss eine allgemeine Glättebildung vorgelegen haben, der Dienstleister muss schuldhaft gehandelt haben, und im Mietvertrag kann die Räum- und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen worden sein. Daneben kann der Gestürzte deliktisch gegen die Gemeinschaft, die Verwaltung und die Winterdienstfirma vorgehen (§ 823 Abs. 1 BGB).

Wer zahlt, sucht anschließend den Verursacher: zuerst das Winterdienstunternehmen, dann die Gemeinschaft — und je nach Sachlage die Verwaltung. Dass der vermietende Eigentümer dabei Mitglied genau der Gemeinschaft ist, gegen die er Regress nimmt, macht die Sache in der Praxis nicht einfacher: Er trägt den Schaden über die Kostenverteilung anteilig mit.

Die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG). Wahrgenommen wird sie regelmäßig durch die Verwaltung — im Rahmen von § 27 Abs. 1 WEG und der Aufgabenliste des Verwaltervertrags. Wer den Anbieter nicht sorgfältig auswählt, ihm kein Leistungsverzeichnis mit Räumzeiten, Einsatzschwellen und Nachstreupflicht an die Hand gibt oder die Ausführung nicht kontrolliert, begeht möglicherweise eine eigene Pflichtverletzung. Daraus können Ersatzansprüche der Gemeinschaft entstehen. Ein Automatismus ist das nicht: Verschulden, Kausalität und Durchsetzbarkeit müssen im Einzelfall feststehen, eine wirksame Haftungsbegrenzung im Verwaltervertrag kann greifen, und Ansprüche können verjährt sein.

Was sich 2025 zusätzlich bewegt hat, ist die Prozesslage. In einem Verfahren über eine Nichtzulassungsbeschwerde hat der BGH ein Berufungsurteil aufgehoben, weil die Anforderungen an den Vortrag der Gestürzten zur allgemeinen Glätte überspannt und damit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt wurde (Art. 103 Abs. 1 GG). Ein haftungsausschließender überwiegender Verursachungsbeitrag des Gestürzten kommt nur bei einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit in Betracht (so bereits BGH, Urteil vom 20.06.2013 – III ZR 326/12); eine Anspruchskürzung nach § 254 BGB bleibt daneben möglich (BGH, Beschluss vom 01.07.2025 – VI ZR 357/24).

Übersetzt in den Verwalteralltag: Die Darlegungs- und Beweislast für die allgemeine Glätte und die Pflichtverletzung liegt weiterhin beim Gestürzten (BGH, Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11). Wer aber im Prozess nicht zeigen kann, wer wann geräumt und gestreut hat, verliert faktisch die Möglichkeit, dem Vorwurf entgegenzutreten. Ein Winterdienstvertrag im Ordner ist kein Nachweis. Ein gegengezeichnetes Räumprotokoll mit Uhrzeit ist einer.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

1. Für den Sturz selbst ist die VSH regelmäßig nicht die einschlägige Police

Ein Sturz mit Verletzungen ist ein Personenschaden. Die VermögensschadenhaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen (Makler, Verwalter). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — z. B. verspätete Auszahlungen, Fristversäumnisse. deckt reine Vermögensschäden — also gerade nicht Personen- und Sachschäden. Für den Glättesturz greifen zwei andere Verträge: auf Objektseite die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft, auf Verwalterseite die Betriebs- beziehungsweise Bürohaftpflicht. Prüfen Sie im Bedingungswerk, ob die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten aus der Verwaltung fremder Objekte ausdrücklich eingeschlossen ist. Selbstverständlich ist das nicht.

2. Der VSH-Fall entsteht an einer anderen Stelle

Ein reiner Vermögensschaden liegt vor, wenn die Verwaltung die Absicherung selbst versäumt hat: Der Winterdienstvertrag wurde nicht verlängert, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft lief aus, man ließ den Regressanspruch gegen den Dienstleister verjähren. Dann trägt die Gemeinschaft den Schaden aus eigener Kasse — und genau dafür ist die Vermögensschadenhaftpflicht da. Für Wohnimmobilienverwalter schreibt der Gesetzgeber eine Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres vor (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 Abs. 2 MaBV, Stand: 07/2026). Das ist eine Untergrenze, keine Empfehlung.

3. Rechnen Sie den Personenschaden zu Ende

Bei schweren Sturzverletzungen ist das Schmerzensgeld selten der größte Posten. Sozialversicherungsträger nehmen den Haftpflichtigen nach § 116 SGB X in Regress — für Heilbehandlung, Rehabilitation, Verdienstausfall und gegebenenfalls Rentenleistungen. Eine Deckungssumme, die für Sachschäden großzügig wirkt, kann bei einem Personenschaden mit Dauerfolgen eng werden. Prüfen Sie deshalb die Personenschaden-Deckung Ihrer Betriebshaftpflicht und die Haftpflichtsummen der Objektpolicen getrennt voneinander.

Unser Fazit

Die Vergabe des Winterdienstes an eine Fachfirma bleibt richtig und sinnvoll. Sie ist nur kein Haftungsausstieg — gegenüber Mietern nach der Entscheidung des BGH vom 06.08.2025 ausdrücklich keiner. Die drei Stellschrauben, an denen Verwalter jetzt im Sommer arbeiten können, sind unspektakulär und wirksam: ein Leistungsverzeichnis, das Räumzeiten und Einsatzschwellen benennt; eine Kontrolle, die dokumentiert wird; und Policen, die Personenschäden aus fremdverwalteten Objekten wirklich einschließen. Wer das erst im Dezember prüft, prüft zu spät. Wer die Winterdienst Haftung Hausverwaltung ernst nimmt, prüft Leistungsverzeichnis, Kontrolle und Police rechtzeitig vor dem Winter.

Quellen: BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23; BGH, Beschluss vom 01.07.2025 – VI ZR 357/24; BGH, Urteil vom 20.06.2013 – III ZR 326/12; BGH, Urteil vom 14.02.2017 – VI ZR 254/16; BGH, Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11; BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07; §§ 241 Abs. 2, 535 BGB; § 278 BGB; § 254 BGB; § 823 Abs. 1 BGB; § 831 BGB; § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 27 Abs. 1 WEG; § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 Abs. 2 MaBV; § 116 SGB X; Art. 103 Abs. 1 GG.

Jan Pohl
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VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen

Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.

Eine gefälschte E-Mail, ein verlorener Laptop, ein falsch adressierter Abrechnungsstapel – ein Datenleck ist im Verwalterbüro schnell passiert. Weil dabei personenbezogene Daten von Mietern und Eigentümern betroffen sind, kann eine Meldepflicht binnen 72 Stunden ausgelöst werden. Wer die Frist reißt oder die Lage falsch einschätzt, riskiert ein Bußgeld – und einen Vertrauensverlust bei den Eigentümern. Dieser Beitrag ordnet die Pflichten ein und zeigt, welche Kosten eine Cyber-Police im Ernstfall übernimmt.

Worum es geht

Hausverwaltungen verarbeiten sensible Daten: Namen, Bankverbindungen, Mietrückstände, in Mahn- und Räumungsvorgängen mitunter auch Gesundheits- oder Sozialdaten. Ein „Datenleck“ ist juristisch eine Verletzung des Schutzes personenbezogener Daten nach Art. 4 Nr. 12 DSGVO – also unbefugter Zugriff, Verlust oder Offenlegung. Typische Auslöser sind ein per Phishing gekapertes Postfach, eine Ransomware-Verschlüsselung, ein verlorener USB-Stick oder der Fehlversand einer Betriebskostenabrechnung an den falschen Empfänger.

Nach Art. 33 DSGVO müssen Verantwortliche eine solche Verletzung unverzüglich und möglichst binnen 72 Stunden nach Bekanntwerden der zuständigen Aufsichtsbehörde melden – es sei denn, die Verletzung führt voraussichtlich nicht zu einem Risiko für die Rechte und Freiheiten der Betroffenen. Erfolgt die Meldung später als nach 72 Stunden, ist eine Begründung für die Verzögerung beizufügen. Führt das Leck voraussichtlich zu einem hohen Risiko, sind zusätzlich die betroffenen Personen zu benachrichtigen (Art. 34 DSGVO).

Der Trugschluss: „Das war der Dienstleister, nicht ich“

Viele Verwaltungen lagern IT, Buchhaltung oder Cloud-Speicher aus und gehen davon aus, dass im Ernstfall der Anbieter die Meldung übernimmt. Das trifft regelmäßig nicht zu: Verantwortlicher im Sinne der DSGVO bleibt in der Regel die Verwaltung, die über Zwecke und Mittel der Datenverarbeitung entscheidet. Der Dienstleister ist meist nur AuftragsverarbeiteriIT-Dienstleister oder Cloud-Anbieter, den Sie per Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV nach Art. 28 DSGVO) mit der Datenverarbeitung beauftragen. Er handelt weisungsgebunden für Sie. und muss Sie über einen Vorfall informieren – die Meldung an die Aufsichtsbehörde bleibt Ihre Aufgabe.

Wie weit die Verantwortlichkeit reicht, zeigt ein Fall aus der Immobilienwirtschaft: Im Verfahren Deutsche Wohnen bestätigte der Europäische Gerichtshof (Urteil vom 05.12.2023 – C-807/21), dass ein Bußgeld unmittelbar gegen das verantwortliche Unternehmen verhängt werden kann. Das Immobilienunternehmen hatte gegen eine Geldbuße von 14,5 Mio. € wegen der Speicherung von Mieterdaten geklagt. Der Gerichtshof stellte zugleich klar, dass eine Geldbuße einen schuldhaften – also vorsätzlichen oder fahrlässigen – Verstoß voraussetzt. Ein Automatismus ist das Bußgeld damit nicht, ein kalkulierbares Restrisiko aber sehr wohl: Für Verstöße gegen die Melde- und Benachrichtigungspflicht sieht Art. 83 Abs. 4 DSGVO Geldbußen von bis zu 10 Mio. € oder 2 % des weltweiten Jahresumsatzes vor (Stand: 07/2026).

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

1. Das Bußgeld ist meist nicht versicherbar – die Krisenkosten schon. Ob eine DSGVO-Geldbuße überhaupt versichert werden darf, ist rechtlich umstritten; nach verbreiteter Auffassung stehen dem §§ 134, 138 BGB entgegen. Wichtiger für die Praxis sind die Folgekosten: Prüfen Sie, ob Ihre Cyber-Police IT-Forensik, die Benachrichtigung der Betroffenen, Rechtsberatung und die Verfahrenskosten für ein Vorgehen gegen den Bußgeldbescheid trägt.

2. Krisenkommunikation und Reputationsschaden. Ein Leck bei Mieter- und Eigentümerdaten kostet vor allem Vertrauen – gerade bei WEG-Mandaten, die neu vergeben werden. Viele Policen übernehmen Kosten für externe Krisen-PR und Rufschadenbekämpfung. Achten Sie auf das SublimitiEine Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 1 Mio. €, für Krisen-PR nur 50.000 € Sublimit. Im Schadenfall zählt das Sublimit. für diesen Baustein; es liegt oft deutlich unter der Hauptsumme.

3. Obliegenheiten nicht reißen. Cyber-Versicherer knüpfen ihre Leistung an ObliegenheiteniVertragliche Pflichten des Versicherten – etwa Backups, Schulungen, dokumentierter Meldeprozess. Bei Verstoß kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern.: ein dokumentierter Meldeprozess, regelmäßige Backups, Mitarbeiterschulungen und Auftragsverarbeitungsverträge mit den Dienstleistern. Und schon beim Antrag gilt die vorvertragliche AnzeigepflichtiBei Antrag müssen Sie alle gefahrerheblichen Tatsachen wahrheitsgemäß angeben (§ 19 VVG), z. B. frühere Vorfälle. Bei Verstoß kann der Versicherer kündigen, anfechten oder Leistung verweigern. – frühere Vorfälle sind wahrheitsgemäß anzugeben. Zu unterscheiden ist außerdem zwischen Eigenschaden und DrittschadeniEigenschaden = Schaden am eigenen Betrieb (z. B. Wiederherstellung der IT). Drittschaden = Schaden bei Dritten, etwa Eigentümern oder Mietern, für den Sie haften., weil beide Bausteine getrennt vereinbart sein können.

Unser Fazit

Ein Datenleck wird für die Verwaltung zum doppelten Problem: rechtlich durch die 72-Stunden-Frist und die Bußgeldandrohung, wirtschaftlich durch Krisenkosten und Vertrauensverlust. Die Geldbuße selbst lässt sich kaum absichern – die oft teureren Folgekosten dagegen schon. Wer vorab weiß, welche Kosten seine Police trägt und welche Obliegenheiten er einhalten muss, verliert im Ernstfall keine Zeit mit der Frage nach der Deckung.

Quellen: Art. 4 Nr. 12, Art. 33, Art. 34, Art. 83 Abs. 4 DSGVO; EuGH, Urteil vom 05.12.2023 – C-807/21 (Deutsche Wohnen); §§ 134, 138 BGB.

Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft

VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen

Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.

Auf den Konten einer Hausverwaltung liegen schnell sechsstellige Beträge an fremdem Geld: Erhaltungsrücklagen, Hausgeld, Sonderumlagen. Verschwindet davon etwas — durch einen untreuen Mitarbeiter, einen Zahlungsbetrug oder eine eigenmächtige Entnahme —, verlassen sich viele Verwalter auf ihre gesetzlich vorgeschriebene VermögensschadenhaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei treuhandnahen Berufen (Verwalter, Makler). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — etwa Fristversäumnisse oder fehlerhafte Abrechnungen.. Genau hier steckt ein teurer Irrtum: Die Pflicht-Police deckt Fehler, nicht Absicht.

Worum es geht

Seit dem 1. August 2018 braucht jede gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO und eine Berufshaftpflicht. § 15 Abs. 2 MaBV schreibt dafür eine Mindestversicherungssumme von 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres vor (Stand: 06/2026). Diese Police springt ein, wenn dem Verwalter ein beruflicher Fehler unterläuft, der einen reinen Vermögensschaden auslöst: eine versäumte Frist, eine fehlerhafte Jahresabrechnung, eine vergessene Anpassung der Gebäudeversicherung.

Das Geld der Gemeinschaft gehört dabei nicht dem Verwalter. Träger des Verwaltungsvermögens ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband (§ 9a Abs. 1 WEG); der Verwalter führt es treuhänderisch im Rahmen seiner Befugnisse (§ 27 WEG). Es gehört auf ein offenes Fremdgeldkonto, das auf den Namen der Gemeinschaft läuft — nicht auf ein Eigen- oder Treuhandkonto des Verwalters.

Der Trugschluss: „Die Pflichtversicherung deckt das schon“

Die Vermögensschadenhaftpflicht deckt fahrlässige Pflichtverletzungen. Sie zahlt nicht, wenn der Schaden vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführt wurde — das ist in der Haftpflichtversicherung ausgeschlossen (§ 103 VVG). Eine Veruntreuung ist aber genau das: eine vorsätzliche Tat. Damit entsteht die Lücke, die in der Praxis am teuersten wird.

Drei typische Fälle fallen aus der VSH heraus: Ein Mitarbeiter überweist Rücklagen auf ein eigenes Konto. Ein Angreifer leitet per gefälschter E-Mail (BECiBusiness E-Mail Compromise. Gefälschte Mails im Namen von Beiräten, Handwerkern oder Geschäftsführung, die zu Überweisungen an Angreifer-Konten verleiten. Größtes Cyber-Risiko in WEG-Verwaltungen.) eine Handwerkerzahlung auf ein fremdes Konto um. Oder der Verwalter entnimmt eigenmächtig Honorar ohne Beschluss — Gerichte werten solche Entnahmen regelmäßig als vorsätzliche Untreue. In allen drei Fällen liegt keine fahrlässige Pflichtverletzung vor, sondern eine vorsätzliche Handlung.

Wer den Innentäter und den Zahlungsbetrug auffangen will, braucht eine eigene Sparte: die VertrauensschadenversicherungiVersicherung gegen Veruntreuung durch eigene Mitarbeiter (Innentäter) und Betrug. Eigene Sparte: Cyber deckt Außenangriffe, Vertrauensschaden deckt Innentaten.. Sie deckt genau die vorsätzlichen Taten vertrauenswürdiger Personen — Unterschlagung, Untreue, Betrug —, bei denen der Vorsatzausschluss der VSH greift. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht; Berufsverbände wie der VDIV empfehlen sie aber, und Eigentümergemeinschaften verlangen sie zunehmend als Bedingung im Verwaltervertrag.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

1. Trennen Sie die beiden Risiken. Klären Sie, was Ihre VSHiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei treuhandnahen Berufen (Verwalter, Makler). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — etwa Fristversäumnisse oder fehlerhafte Abrechnungen. leistet (fahrlässige Fehler) und was sie ausschließt (Vorsatz und Veruntreuung). Für das zweite Risiko brauchen Sie eine VertrauensschadenversicherungiVersicherung gegen Veruntreuung durch eigene Mitarbeiter (Innentäter) und Betrug. Eigene Sparte: Cyber deckt Außenangriffe, Vertrauensschaden deckt Innentaten. — eigenständig oder als Baustein der Police.
2. Prüfen Sie das SublimitiEine Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 1 Mio. €, für Vertrauensschäden nur 100.000 €. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme.. Ist die Vertrauensschaden-Deckung nur als Modul in die VSH eingebaut, steckt sie oft in einem Sublimit von 50.000 € bis 250.000 € (Stand: 06/2026). Bei großen Rücklagen reicht das schnell nicht — gleichen Sie die Deckung mit Ihrem höchsten Fremdgeldbestand ab.
3. Halten Sie die ObliegenheiteniVertragliche Pflichten des Versicherten (z. B. Vier-Augen-Prinzip, getrennte Konten, Mail-Absicherung). Bei Verstoß kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern. ein. Vier-Augen-Prinzip bei Zahlungen, Konten ausschließlich auf den Namen der Gemeinschaft, technische Absicherung der Mail-Postfächer: Versicherer knüpfen die Leistung an solche Bedingungen. Wer sie verletzt, riskiert auch im Vertrauensschadenfall eine Kürzung.

Unser Fazit

Die gesetzliche Vermögensschadenhaftpflicht ist die Grundlage, aber kein Schutz vor Veruntreuung. Wer fremdes Geld verwaltet, sollte den Vorsatzbereich bewusst über eine Vertrauensschadenversicherung absichern und das Sublimit am tatsächlichen Fremdgeldbestand ausrichten. Bei einem Wechsel des Versicherers lohnt der Blick auf eine DifferenzdeckungiBeim Wechsel zum neuen Versicherer: Der neue Tarif übernimmt Schäden, die schlechtere Bedingungen des Altvertrags nicht gedeckt hätten. Schützt gegen Bedingungs-Lücken im Übergang., damit im Übergang keine Lücke entsteht.

Quellen: § 34c Abs. 1 GewO; § 15 Abs. 2 MaBV; § 103 VVG; § 9a Abs. 1 WEG; § 27 WEG; § 280 Abs. 1 BGB.

Jan Pohl
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Die Arag-Tochter Interlloyd stellt ihr spezielles Wohngebäude-Konzept für Hausverwalter derzeit grundlegend auf den Prüfstand. Für Sie als Verwalter ist das mehr als eine Branchenmeldung: Wird ein Vertrag neu kalkuliert oder sogar gekündigt, müssen Sie für die verwalteten Objekte schnell reagieren – sonst droht eine Deckungslücke, für die am Ende die Eigentümer und unter Umständen auch Sie selbst geradestehen. Sie müssen das nicht allein stemmen: Ist einer Ihrer Verträge betroffen, suchen wir Ihnen als ungebundener Versicherungsmakler eine Alternative – melden Sie sich einfach bei uns.

Worum es geht

Interlloyd bestätigte gegenüber dem Fachdienst procontra, dass die Bestände im Hausverwalter-Geschäft überprüft werden. Ziel sei eine „nachhaltige Weiterentwicklung des Geschäfts“ sowie eine „stärkere Fokussierung auf profitables und hochwertiges Wachstum“. Das Deckungskonzept wird nach eigenen Angaben seit Längerem über eine höhere zweistellige Zahl an Vertriebspartnern angeboten; nun sollen die Bestände aller Partner einzeln durchgesehen werden. Pauschale Eingriffe bei Leistungen oder Beiträgen soll es laut Arag nicht geben – die Neuausrichtung erfolge im direkten Austausch mit den Partnern und auf Basis der einzelnen Verträge. Ob dabei auch besonders schadenträchtige Verträge gekündigt werden, ließ das Unternehmen offen.

Warum die Wohngebäudeversicherung unter Druck steht

Der Schritt von Interlloyd steht nicht allein. Die Versicherung von Wohngebäuden ist für viele Anbieter seit Jahren ein Verlustgeschäft: steigende Baukosten, Inflation und vor allem immer teurere Leitungswasser- und Wetterschäden treiben die Ausgaben. Wenn die Combined RatioiKennzahl der Versicherer: Verhältnis von Ausgaben (Schäden plus Kosten) zu den Beitragseinnahmen. Über 100 Prozent heißt: Die Sparte zahlt mehr aus, als sie einnimmt – also Verlust. dauerhaft über 100 Prozent liegt, zahlt ein Versicherer in dieser Sparte mehr aus, als er einnimmt. Die Folge sind BestandssanierungeniWenn ein Versicherer einen verlustträchtigen Vertragsbestand wieder rentabel macht – etwa durch höhere Beiträge, neue Selbstbehalte oder die Kündigung besonders schadenträchtiger Verträge.: Versicherer trennen sich von schadenträchtigen Verträgen oder kalkulieren sie neu. Auch über andere Anbieter – etwa die Gothaer – wurde Ähnliches berichtet. Gerade große, über Hausverwaltungen gebündelte Bestände stehen dabei im Fokus.

Was das für Sie als Hausverwalter bedeutet

Konkret sollten Sie drei Punkte im Blick behalten:

Unser Fazit

Die Bestandsprüfung von Interlloyd ist ein weiteres Signal, dass sich der Markt für die Wohngebäudeversicherung verengt. Für Hausverwaltungen heißt das: Reagieren Sie nicht erst, wenn die Kündigung im Briefkasten liegt. Wer den eigenen Bestand kennt, Fristen im Blick behält und den Markt vergleicht, vermeidet Deckungslücken und unnötige Beitragssprünge. Sind Sie von einer Kündigung oder Neukalkulation betroffen – oder wollen Sie Ihre Objekte vorsorglich prüfen lassen – melden Sie sich gern bei uns.

Quellen: procontra, „Makler in Aufruhr: Interlloyd prüft Wohngebäude-Bestände“ (19.06.2026); procontra, „Gebäudeversicherung unter Druck: Gothaer nimmt Bestandssanierung in Angriff“; Das Tagesbriefing für Versicherung & Finanzen (19.06.2026).

Jan Pohl
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DSGVO-Bußgeld Maklerbüro – kaum ein Thema sorgt derzeit für mehr Verunsicherung in der Branche. Am 9. Juni 2026 hat das Landgericht Berlin I eines der bekanntesten Datenschutz-Bußgelder der Immobilienbranche neu bewertet: Aus den ursprünglich 14,5 Millionen Euro gegen die Deutsche Wohnen SE wurden 900.000 Euro (Az. 526 OWiG LG 1/20). Für Maklerbüros ist das Urteil weniger wegen der Summe interessant – sondern wegen der Frage dahinter: Wer zahlt eigentlich, wenn die Aufsichtsbehörde klingelt? Die Antwort fällt anders aus, als viele erwarten.

DSGVO-Bußgeld Maklerbüro: Worumes geht

Datenschutz-Bußgelder treffen längst nicht nur Konzerne. Die Aufsichtsbehörden verlagern ihren Fokus zunehmend auf kleinere Unternehmen. Auch konkrete Maklerfälle sind dokumentiert: Die DSGVO-Bußgeld-Datenbank verzeichnet unter dem 4. Juni 2024 ein Bußgeld von 11.475 Euro gegen einen Immobilienmakler, der E-Mail- und SMS-Werbung ohne Einwilligung der Betroffenen versandt hatte. Typische Auslöser im Makleralltag sind die werbliche Ansprache ohne Einwilligung, fehlende Löschkonzepte für Interessenten- und Mieterdaten sowie eine zu späte Reaktion auf Datenpannen.

Der teure Trugschluss: das Bußgeld selbst zahlt die Police meist nicht

Viele gehen davon aus, eine Cyber- oder VermögensschadenhaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen wie Maklern. Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind, etwa Fristversäumnisse. fange ein Datenschutz-Bußgeld auf. Das ist der gefährliche Trugschluss. Nach in Deutschland überwiegender Auffassung sind staatliche Geldbußen nicht versicherbar, weil das ihren gesetzlichen Strafzweck aushebeln würde. Manche Bedingungswerke schließen DSGVO-Bußgelder dem Wortlaut nach ein – aber regelmäßig unter dem Vorbehalt „soweit gesetzlich zulässig“. Ob im Einzelfall tatsächlich gezahlt wird, bleibt damit offen.

Was eine gute Police dagegen regelmäßig leistet, ist der oft größere Rest des Schadens: die Kosten des Bußgeldverfahrens und der rechtlichen Abwehr, die Benachrichtigung Betroffener, IT-Forensik und Wiederherstellung sowie Schadenersatzansprüche betroffener Personen nach Art. 82 DSGVO. Gerade dieser letzte Punkt wird unterschätzt – Schadenersatzklagen einzelner Betroffener können in der Summe schwerer wiegen als die Behördenstrafe.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

Unser Fazit

Das reduzierte Deutsche-Wohnen-Bußgeld zeigt zweierlei: Datenschutzverstöße werden konsequent verfolgt, und der Streit darüber zieht sich über Jahre. Für Ihr Maklerbüro ist die Geldbuße dabei oft nicht der größte Posten – Abwehrkosten und Ansprüche Betroffener sind es. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf, dass „die Cyber-Police schon das Bußgeld zahlt“. Prüfen Sie stattdessen gezielt, welche Folgekosten Ihr Vertrag übernimmt – und schließen Sie die Lücken, bevor die Aufsicht oder ein Betroffener sich meldet.

Quellen: EuGH, Urteil v. 05.12.2023, C-807/21 · LG Berlin I, Urteil v. 09.06.2026, Az. 526 OWiG LG 1/20 · DSGVO-Bußgeld-Datenbank (dsgvo-portal.de), Eintrag v. 04.06.2024 · Art. 33, Art. 82, Art. 83 DSGVO.

Jan Pohl
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Alle relevanten Deckungen auf einen Blick: Versicherungen für Immobilienmakler.

Cyberangriff Hausverwaltung — das ist das Titelthema der aktuellen Ausgabe 6/2026 des Haufe „Verwalter-Brief“. Die Fachpresse rückt damit ein unbequemes Thema nach vorn: was ein Cyberangriff für Hausverwaltungen wirklich bedeutet. Das ist kein Zufall, denn Verwaltungen vereinen vieles, was Angreifer suchen: laufenden Zahlungsverkehr, fremde Gelder und große Datenbestände. Fast zeitgleich ist mit der NIS-2-UmsetzungiEU-Richtlinie zur Netz- und Informationssicherheit, in Deutschland seit Dezember 2025 umgesetzt. Verpflichtet bestimmte Unternehmen zu Risikomanagement, Meldewegen und einer Registrierung beim BSI. ein neuer gesetzlicher Pflichten-Rahmen in Kraft getreten — die erste Frist ist bereits abgelaufen. Wir ordnen ein, was beides für Ihren Versicherungsschutz bedeutet.

Worum es geht

Hausverwaltungen sind für Kriminelle ein lohnendes Ziel — nicht trotz, sondern wegen ihres Alltagsgeschäfts. Über die Konten einer Verwaltung laufen Hausgelder, Mieten und Handwerkerrechnungen, oft für Dutzende Gemeinschaften gleichzeitig. In den Systemen liegen Bankverbindungen und persönliche Daten von Eigentümern, Mietern und Dienstleistern. Und der E-Mail-Verkehr mit Hunderten Kontakten bietet ideale Ansatzpunkte für BECiBusiness E-Mail Compromise: Kriminelle kapern oder fälschen geschäftliche E-Mail-Konten, um Zahlungen umzuleiten — zum Beispiel die Kaufpreis-Überweisung an ein falsches Konto.: Wer es schafft, eine einzige Rechnung im Zahlungslauf umzuleiten, greift fremdes Geld ab, das die Verwaltung treuhänderisch verantwortet.

Wie real die Lage ist, zeigt der aktuelle Lagebericht des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI): Im Berichtszeitraum wurden 950 RansomwareiSchadprogramm, das Daten verschlüsselt und erst gegen Lösegeld wieder freigeben soll — zum Beispiel die komplette Objekt- und Buchhaltungsdatenbank einer Verwaltung.-Angriffe angezeigt, rund 80 Prozent davon trafen kleine und mittlere Unternehmen. Dieselben Unternehmen erfüllen laut BSI im Schnitt nur etwa 56 Prozent der Basisanforderungen an die IT-Sicherheit — und überschätzen ihr Schutzniveau häufig.

Der Trugschluss: zu klein, um Ziel zu sein

„Uns kennt doch niemand“ — dieser Satz fällt in Beratungsgesprächen mit Verwaltungen regelmäßig. Er beruhigt, trägt aber nicht. Angriffe laufen heute weitgehend automatisiert: Gesucht wird nicht der bekannte Name, sondern der offene Zugang — das ungepatchte System, das Postfach ohne zweiten Anmeldefaktor, die Datensicherung, die seit Monaten niemand geprüft hat. Eine Verwaltung mit zwölf Mitarbeitenden verantwortet dabei schnell fremde Gelder in Millionenhöhe und Tausende Datensätze. Genau diese Kombination aus geringer Absicherung und hohem Schadenpotenzial macht die Branche attraktiv. Die Folgen reichen von der umgeleiteten Handwerkerrechnung über die verschlüsselte Buchhaltung kurz vor dem Abrechnungslauf bis zu wochenlangem Stillstand — dazu kommen Melde- und Informationspflichten nach dem Datenschutzrecht, wenn personenbezogene Daten betroffen sind.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

Eine Cyber-Police ersetzt keine IT-Sicherheit — aber sie fängt das auf, was trotz aller Vorsicht passiert. Drei Punkte sollten Sie jetzt prüfen:

1. Deckt die Police alle vier Schadendimensionen ab? Eine tragfähige Absicherung umfasst regelmäßig den Eigenschaden (Wiederherstellung von Daten und Systemen, IT-Forensik), den Drittschaden (Ansprüche von Eigentümern, Mietern oder Geschäftspartnern, etwa nach einem Datenabfluss), die BetriebsunterbrechungiStillstand des Geschäftsbetriebs nach einem Schadenereignis. Die Versicherung ersetzt dann laufende Kosten und entgangenen Gewinn für die vereinbarte Haftzeit. sowie den Zugriff auf KrisendienstleisteriSpezialisierte IT-Forensiker, Anwälte und Kommunikationsfachleute, die der Versicherer im Ernstfall stellt — oft über eine 24-Stunden-Notfallnummer. rund um die Uhr. Welche Bausteine dabei für Verwaltungen wichtig sind, haben wir auf unserer Seite zur Cyberversicherung für Hausverwalter ausführlich zusammengestellt.

2. Erfüllen Sie die ObliegenheiteniVertragliche Verhaltenspflicht des Versicherungsnehmers, etwa regelmäßige Datensicherungen. Wird sie verletzt, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder versagen. Ihrer Police tatsächlich? Die meisten Cyber-Verträge setzen Mindeststandards voraus: MFAiMulti-Faktor-Authentifizierung: Anmeldung erst nach zweitem Nachweis, etwa Code aufs Handy. Schützt Konten auch dann, wenn das Passwort gestohlen wurde. für Postfächer und Fernzugänge, regelmäßige und getrennt aufbewahrte Datensicherungen, zeitnahe Sicherheitsaktualisierungen. Wer solche Angaben im Antrag bestätigt, sie im Alltag aber nicht lebt, riskiert den Schutz genau dann, wenn er gebraucht wird: Bei einer Obliegenheitsverletzung kann der Versicherer die Leistung grundsätzlich kürzen oder im Einzelfall ganz versagen (§ 28 VVG).

3. Passt die Police zu Ihrer Pflichtenlage? Wer als Unternehmen unter die NIS-2-Pflichten fällt oder Anlagen wie Photovoltaik und Ladepunkte betreibt, sollte prüfen, ob die Police Unterstützung bei gesetzlichen Meldepflichten vorsieht und ob die Versicherungssumme zum gewachsenen Risiko passt. Bußgelder sind dagegen regelmäßig nicht versicherbar — hier hilft nur Vorbeugung. Eine erste Standortbestimmung, wo Ihre Verwaltung bei Technik, Organisation und Versicherungsschutz steht, liefert unser Cyber-Check für Verwaltungen.

Unser Fazit

Dass die Fachpresse Cyberangriffe zum Titelthema macht, kommt zur richtigen Zeit: Die Bedrohung trifft gerade die Betriebe, die sich am wenigsten damit beschäftigen — und der Gesetzgeber hat mit NIS-2 nachgelegt. Cybersicherheit ist damit endgültig ein Thema der Geschäftsleitung, nicht der IT-Abteilung allein. Sinnvoll ist ein Dreiklang: Technik und Organisation auf die Mindeststandards bringen, die eigene NIS-2-Betroffenheit im Einzelfall klären lassen und die Cyber-Police daraufhin prüfen, ob Deckungsumfang und Obliegenheiten zur gelebten Praxis passen. Als ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft unterstützen wir Sie bei der dritten Aufgabe — nüchtern, ohne Alarmismus und mit Blick auf das, was im Schadenfall wirklich zählt.

Quellen: Haufe, Der Verwalter-Brief 6/2026 — „Was ein Cyberangriff für Hausverwaltungen bedeutet“ (haufe.de) · BSI, Pressemitteilung vom 05.12.2025 zum Inkrafttreten des NIS-2-Umsetzungsgesetzes (bsi.bund.de) · BSI, Die Lage der IT-Sicherheit in Deutschland 2025 (bsi.bund.de) · Security-Insider, „NIS-2: Nur 38,5 % der Unternehmen im BSI-Portal registriert“ (security-insider.de) · VdW Bayern, Hinweise zur NIS-2-Registrierungspflicht für Wohnungsunternehmen (vdwbayern.de)

Jan Pohl
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Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.

Gebäudeversicherung gekündigt oder massiv teurer – das trifft WEG-Verwalter gerade hart. Versicherungskosten zählen inzwischen zu den am schnellsten wachsenden Kostenblöcken der Immobilienwirtschaft – das zeigt eine gemeinsame Studie von JLL und Munich Re, über die unter anderem die Immobilien Zeitung berichtet hat. Zum 1. Januar 2026 ist zudem der Anpassungsfaktor der Wohngebäudeversicherung erneut deutlich gestiegen. Und nach einem größeren Schaden kann der Versicherer den Vertrag kündigen – mitten in einem angespannten Markt. Für Sie als Verwalter ist das mehr als ein Kostenthema: Lückenloser Schutz des Gebäudes gehört regelmäßig zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und eine Deckungslücke kann sehr schnell zu Ihrem Haftungsthema werden.

Worum es geht

Die Studie von JLL und Munich Re vom Jahresanfang 2026 untersucht, wie Klimarisiken die Versicherungskosten von Immobilien treiben. Für Bürogebäude weist sie zwischen 2022 und 2024 vielfach Prämienerhöhungen von 15 bis 25 Prozent aus; Versicherungskosten seien die am schnellsten wachsende Kostenart für Gewerbeimmobilien. Die Zahlen beziehen sich auf Gewerbeobjekte – die Treiber dahinter machen vor Wohnanlagen aber nicht halt: Starkregen, Hagel und Überschwemmungen verursachen immer höhere Schäden, und die Versicherer geben diese Entwicklung über Beiträge, Selbstbehalte und strengere Annahmepolitik weiter.

Hinzu kommt die jährliche Fortschreibung: Die meisten Wohngebäudeverträge laufen zum gleitenden NeuwertiVersicherungsform, bei der Versicherungssumme und Beitrag jährlich an Baupreise und Löhne angepasst werden. So bleibt das Gebäude auch bei steigenden Baukosten zum vollen Wiederaufbauwert versichert.. Der vom Versichererverband GDV ermittelte AnpassungsfaktoriJährlich neu festgelegter Faktor zur Fortschreibung des Beitrags – zu 80 Prozent aus dem Baupreisindex, zu 20 Prozent aus dem Tariflohnindex im Baugewerbe. steigt 2026 auf 27,63 – ein Plus von gut vier Prozent gegenüber dem Vorjahr; der zugrunde liegende Baupreisindex legte um gut drei Prozent zu. Die Beiträge steigen also selbst dann, wenn der Versicherer gar nichts an seinem Tarif ändert. Nach schlechtem Schadenverlauf können zusätzlich individuelle Erhöhungen oder Sanierungsauflagen hinzukommen.

Das härteste Szenario ist die Kündigung: Nach einem Versicherungsfall können nach § 92 VVG grundsätzlich beide Seiten den Vertrag kündigen – auch der Versicherer. Gerade Wohnanlagen mit einer Historie aus Leitungswasserschäden finden anschließend nur schwer neuen Schutz zu tragbaren Konditionen. Was in dieser Lage zu tun ist, haben wir auf unserer Seite zur Gebäudeversicherung nach Schaden ausführlich zusammengestellt.

Der Trugschluss: Hauptsache, irgendein Vertrag

Wer unter Zeitdruck steht, greift schnell zum erstbesten Ersatzvertrag – die Pflicht scheint erfüllt, das Gebäude ist ja versichert. Das Gesetz verlangt jedoch eine angemessene Versicherung zum Neuwert. Ein Vertrag mit zu niedriger Wertbasis, ohne UnterversicherungsverzichtiZusage des Versicherers, im Schadenfall nicht zu kürzen, weil die Versicherungssumme zu niedrig war. Voraussetzung ist meist eine korrekt ermittelte Wertbasis des Gebäudes., ohne Elementar-Baustein oder mit hohen SelbstbehalteniDer Teil des Schadens, den die Gemeinschaft selbst trägt – etwa die ersten 1.000 Euro pro Leitungswasserschaden. kann diese Anforderung verfehlen. Hinzu kommt die vorvertragliche AnzeigepflichtiPflicht nach § 19 VVG, Risikofragen des Versicherers vor Vertragsschluss wahrheitsgemäß zu beantworten – etwa zu Vorschäden und zur Kündigung des Vorvertrags.: Vorschäden und die Kündigung durch den Vorversicherer müssen wahrheitsgemäß angegeben werden. Wer hier schönt, riskiert, dass der neue Schutz im Ernstfall nicht trägt – dann wäre die Gemeinschaft trotz Vertrag faktisch ungeschützt.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

1. Kündigungsfristen und Stichtage im Blick behalten. Kündigt der Versicherer nach einem Schaden, wird seine Kündigung regelmäßig einen Monat nach Zugang wirksam – viel Zeit bleibt also nicht. Legen Sie für jedes Objekt Hauptfälligkeit, Vertragslaufzeit und laufende Schadenfälle in einer Fristenübersicht ab, fragen Sie nach einer Kündigung sofort den Markt an und informieren Sie die Eigentümer früh, damit ein Beschluss rechtzeitig zustande kommt. Ziel ist ein nahtloser Übergang – kein einziger Tag ohne Deckung. Welche Bausteine ein Vertrag für Wohnanlagen regelmäßig enthalten sollte, zeigt unsere Übersicht zur Wohngebäudeversicherung für Hausverwalter.

2. Neuwertbasis und Unterversicherungsverzicht prüfen. Beim Neuabschluss wird die Wertbasis neu ermittelt – das ist die Gelegenheit, Anbauten, Modernisierungen und Photovoltaik korrekt zu erfassen und den Unterversicherungsverzicht ausdrücklich zu vereinbaren. Diesen Punkt haben wir kürzlich in einem eigenen Beitrag vertieft; hier nur so viel: Ohne ihn kann der Versicherer die Entschädigung anteilig kürzen, wenn die Summe nicht passt.

3. Elementar-Baustein und Selbstbehalte bewusst entscheiden. Die Politik diskutiert weiter über eine Pflichtversicherung gegen ElementarschädeniNaturgefahren wie Überschwemmung, Rückstau nach Starkregen, Erdrutsch oder Schneedruck. Beispiel: Starkregen flutet die Tiefgarage – ohne Elementar-Baustein zahlt die Gebäudeversicherung nicht.: Der Koalitionsvertrag von 2025 sieht vor, dass neue Wohngebäudeverträge nur noch mit Elementardeckung angeboten und Bestandsverträge zu einem Stichtag erweitert werden sollen; eine Widerspruchslösung wird geprüft. Ein verabschiedetes Gesetz gibt es Stand Juni 2026 nicht – zuletzt befasste sich der Bundestag im April 2026 erneut mit dem Thema. Für Verwalter heißt das: Den Baustein nicht auf die Pflicht warten lassen, sondern die Gefährdungslage jedes Objekts heute prüfen und den Eigentümern eine Beschlussvorlage geben. Selbstbehalte können den Beitrag spürbar senken – sie gehören aber transparent in den Beschluss, damit die Gemeinschaft die Entscheidung bewusst trifft und Sie sie später belegen können.

Unser Fazit

Der Markt für Gebäudeschutz bleibt angespannt: Klimaschäden treiben die Beiträge, die Indexierung kommt jedes Jahr obendrauf, und nach Schäden trennen sich Versicherer leichter von Verträgen. Verwalter, die Fristen, Wertbasis und Elementarfrage aktiv steuern, schützen damit zweierlei – das Gemeinschaftseigentum und sich selbst. Denn wo eine Lücke entsteht, richtet sich der Blick der Eigentümer regelmäßig zuerst auf die Verwaltung. Als ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft unterstützen wir bei VerwalterSchutz dabei, gekündigte oder verteuerte Objekte neu zu ordnen – und prüfen zugleich, ob Ihre eigene Berufshaftpflicht solche Vorwürfe abfedern würde. Was im Einzelfall gilt, hängt von Vertrag und Objekt ab und gehört in eine individuelle Prüfung.

Quellen: JLL/Munich Re, Studie zu Klimarisiken und Versicherungskosten von Immobilien (Januar/Februar 2026), berichtet u. a. in Immobilien Zeitung und AssCompact; GDV-Anpassungsfaktor 2026 (27,63) und Baupreisindex Wohngebäude 2026 (22,636), u. a. Bund der Versicherten, Pressemitteilung vom 23.12.2025; § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG; § 92 VVG; Koalitionsvertrag 2025 sowie Befassungen von Bundesrat (Entschließung vom 14.06.2024) und Bundestag (April 2026) zur Elementarschaden-Pflichtversicherung.

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