Lohnt sich eine Glasversicherung in der WEG? Die Rechnung, die auf der Versammlung fehlt

Auf Eigentümerversammlungen ist die Glasversicherung meist ein Randthema: ein paar hundert Euro im Jahr, schnell durchgewinkt. Die Police ist billig genug, dass niemand nachrechnet – und genau deshalb läuft sie in vielen Gemeinschaften jahrzehntelang mit, ohne je einen Schaden zu tragen. Ob sie sich lohnt, hängt an drei Zahlen und an zwei Sätzen in den Bedingungen, die kaum jemand liest.

Worum es geht

Die Glasversicherung ersetzt Glas, das zu Bruch geht. Der Versicherungsfall ist in den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft knapp definiert: Der Versicherer entschädigt für versicherte Sachen, die „durch Bruch (Zerbrechen) zerstört oder beschädigt werden“ (A 1 AGlB 2016). Auf die Ursache kommt es dabei zunächst nicht an. Das unterscheidet die Police von der Gebäudeversicherung, die Glas nur ersetzt, wenn eine der dort benannten Gefahren es zerstört hat.

Versichert sind nach A 4.1 AGlB 2016 fertig eingesetzte oder montierte Glasscheiben, Platten und Spiegel aus Glas. Alles, was in einer Wohnanlage darüber hinausgeht, ist ausdrücklich nur „durch zusätzliche Vereinbarung“ mitversicherbar: Glasbausteine und Profilbaugläser, Lichtkuppeln, Platten aus Glaskeramik, Scheiben aus Kunststoff und Scheiben von Sonnenkollektoren (A 4.2). Photovoltaikanlagen sind nach A 4.3.2 nicht versichert.

Der Trugschluss: Die Gebäudeversicherung deckt Glas längst – nur anders

Der häufigste Denkfehler in der Versammlung lautet: „Ohne Glasversicherung ist unser Glas nicht versichert.“ Das trifft so regelmäßig nicht zu. Die Gebäudeversicherung deckt Glas als Gebäudebestandteil mit ab, wenn es durch eine versicherte Gefahr zerstört wird – Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel etwa.

Die Glasversicherung tritt in genau diesen Fällen zurück. Nach A 2.2 AGlB 2016 ist der Bruch durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Einbruchdiebstahl, Vandalismus nach einem Einbruch, Leitungswasser, Sturm, Hagel und weitere Naturgefahren nicht versichert, „soweit für diese Gefahren anderweitiger Versicherungsschutz besteht“. Übrig bleibt das, was keine andere Police abbildet: der Steinwurf, der Ball im Treppenhausfenster, Vandalismus ohne Einbruch, das Missgeschick beim Möbeltransport, der Spannungsriss.

Und der häufigste Fensterärger in Wohnanlagen fällt ohnehin heraus. Wird die Randverbindung einer Mehrscheiben-Isolierverglasung undicht – die „blinde“ Scheibe mit dem Beschlag zwischen den Gläsern –, ist das nach A 2.1.2 kein Versicherungsfall. Kratzer, Schrammen und Muschelausbrüche an Oberflächen und Kanten ebenso wenig (A 2.1.1).

Die Rechnung passt in eine Zeile

Eine Glasversicherung ist eine Wette auf die Schadenhäufigkeit. Die Rechnung dazu passt in eine Zeile: Jahresbeitrag geteilt durch den durchschnittlichen Scheibenpreis abzüglich SelbstbehaltiDer Betrag, den Sie pro Schadenfall selbst tragen, bevor der Versicherer zahlt. Höherer Selbstbehalt = niedrigere Prämie. ergibt die Zahl der Glasschäden, die Ihre Gemeinschaft pro Jahr braucht, damit die Police sich trägt.

Eine Modellrechnung mit gesetzten Annahmen – setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein: Eine Gemeinschaft zahlt laut vorliegendem Angebot 480 Euro im Jahr, vereinbart ist ein Selbstbehalt von 150 Euro je Fall. Der Austausch einer üblichen Fensterscheibe durch einen Glaserbetrieb liegt nach Kostenübersichten aus dem Glaserhandwerk je nach Verglasung und Einbauaufwand etwa zwischen 150 und 350 Euro; rechnen wir mit 300 Euro. Dann ersetzt der Versicherer je Schaden 150 Euro. Die Gemeinschaft braucht also gut drei ersetzte Scheiben pro Jahr, nur um den Beitrag wieder hereinzuholen.

Drei Glasschäden im Jahr sind für eine Anlage an einer Durchgangsstraße, mit Spielplatz vor der Fassade oder mit großflächiger Treppenhausverglasung durchaus realistisch. Für eine ruhige Anlage mit zwölf Einheiten und normalen Fenstern sind sie es nicht – dort verursacht die Police über zehn Jahre einen vierstelligen Aufwand für vielleicht zwei Schadenfälle.

Zwei Stellschrauben verschieben das Ergebnis erheblich. Erstens der Selbstbehalt: Je näher er am durchschnittlichen Scheibenpreis liegt, desto seltener zahlt der Versicherer überhaupt. Zweitens die Nebenkosten. Kosten für Gerüste und Kräne – bei einem Oberlicht über dem Treppenhaus oder einer Fassadenscheibe im vierten Obergeschoss schnell der größte Posten – sind in den Musterbedingungen ausdrücklich von der Leistung ausgenommen und nur ersatzfähig, wenn sie nach A 5.2 gesondert vereinbart wurden (A 10.1.2, A 11.1.2). In den Konzepten für Hausverwaltungen sind sie regelmäßig eingeschlossen, dann aber sublimitiert. Entscheidend ist also nicht, ob Ihr Vertrag sie überhaupt kennt, sondern bis zu welchem Betrag.

Wer entscheidet – und mit welcher Mehrheit

Eine eigene Glaspolice ist gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ – Glas ist dort nicht gesondert genannt. „Angemessen“ ist allerdings ein offener Begriff: Bei einer Anlage, deren Wert zu einem erheblichen Teil in Fassaden-, Treppenhaus- oder Aufzugsverglasung steckt, lässt sich durchaus vertreten, dass eine angemessene Absicherung das Glasrisiko einbezieht. Für das Standard-Mehrfamilienhaus mit gewöhnlichen Fenstern gilt das eher nicht.

Der Abschluss ist damit eine Ermessensentscheidung der Eigentümer. Beschlossen wird sie nach § 19 Abs. 1 WEG; es genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Beschluss kann angreifbar sein, wenn er den Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung verlässt – deshalb gehört die Kostenseite in die Beschlussvorlage und ins Protokoll, nicht nur der Satz „Abschluss einer Glasversicherung“.

Für Sie als Verwaltung ist die Zuständigkeitsfrage die heiklere. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erlaubt Ihnen ohne Beschluss nur Maßnahmen, die „untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Ein Dauervertrag mit jährlich wiederkehrendem Beitrag lässt sich darunter regelmäßig nicht fassen. Ohne Beschluss oder einen erweiternden Kompetenzbeschluss nach § 27 Abs. 2 WEG schließen Sie den Vertrag ohne Grundlage. Ob daraus ein Ersatzanspruch der Gemeinschaft wird, hängt allerdings vom Einzelfall ab – von Pflichtverletzung, Verschulden, Schaden und dessen Durchsetzbarkeit.

Was das für Ihre Police bedeutet

Erstens: Prüfen Sie, welche Sachen im Versicherungsschein tatsächlich benannt sind. Lichtkuppeln, Glasbausteine, Kunststoffscheiben und Sonnenkollektor-Scheiben sind nach A 4.2 AGlB 2016 nur bei ausdrücklicher Vereinbarung dabei. Eine Anlage mit Lichtkuppel im Treppenhaus, aber ohne diesen Zusatz, versichert genau das nicht, was teuer wird. Achten Sie dabei auch auf vereinbarte Entschädigungsgrenzen (A 7) – ein SublimitiEine Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme. begrenzt die Leistung unabhängig von der Hauptsumme.

Zweitens: Rechnen Sie den Selbstbehalt gegen den typischen Schaden. Er verdient aus einem zweiten Grund Aufmerksamkeit. Der Bundesgerichtshof hat für die verbundene Gebäudeversicherung entschieden, dass der vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist und „wie die Versicherungsprämie einen Teil der Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG“ darstellt (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21). Wer den Selbstbehalt anhebt, um den Beitrag zu drücken, verschiebt damit Kosten in die Hausgeldabrechnung.

Drittens: Klären Sie die Nebenkosten schriftlich. Gerüst, Kran, das Entfernen und Wiederanbringen von Schutzgittern oder Markisen, Schäden an Umrahmungen, Beschlägen und Mauerwerk – all das steht in A 5.2 AGlB 2016 unter „zusätzlich versicherbar“. Lassen Sie sich vom Versicherer bestätigen, was davon in Ihrem Vertrag eingeschlossen ist und bis zu welcher Höhe, und legen Sie die Antwort zur Police.

Unser Fazit

Die Glasversicherung ist keine Pflicht und in vielen Wohnanlagen auch keine gute Wette. Sie lohnt sich dort, wo viel Glas an exponierter Stelle sitzt und die Schadenhistorie das belegt: großflächige Treppenhaus- oder Fassadenverglasung, Erdgeschosslage an belebter Straße, wiederkehrender Vandalismus. In der ruhigen Anlage mit normalen Fenstern zahlt die Gemeinschaft über Jahre einen Beitrag für ein Risiko, das sie aus der Rücklage tragen kann.

Der Prüfweg ist in beiden Fällen derselbe: Schadenhistorie der letzten fünf Jahre aus der Abrechnung ziehen, Beitrag und Selbstbehalt dagegenrechnen, den Einschluss der Nebenkosten klären – und das Ergebnis in die Beschlussvorlage schreiben. Dann trägt die Entscheidung, unabhängig davon, wie sie ausfällt.

Wie die Sparte kalkuliert wird, was Gebäude- von Mobiliarverglasung trennt und worauf in den Bedingungen sonst noch zu achten ist, haben wir auf der Seite Glasversicherung für Hausverwaltungen und WEG-Bestände zusammengestellt.

Quellen: Allgemeine Bedingungen für die Glasversicherung (AGlB 2016), Musterbedingungen des GDV, Stand 13.11.2017, dort A 1, A 2.1.1, A 2.1.2, A 2.2, A 4.1, A 4.2, A 4.3.2, A 5.2, A 7, A 10.1.2, A 11.1.2 · § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG · § 25 Abs. 1 WEG · § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WEG · § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG · BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 (Vorinstanzen AG Köln, 21.07.2020 – 204 C 171/19; LG Köln, 18.03.2021 – 29 S 146/20) · Kostenspannen für den Scheibentausch als Orientierungswerte aus Kostenübersichten des Glaserhandwerks. Beitrags- und Schadenzahlen im Rechenbeispiel sind gesetzte Modellannahmen, keine Marktwerte.

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