Wenn im Januar jemand auf dem Gemeinschaftsweg stürzt, fällt in vielen Verwaltungen derselbe Satz: Der Winterdienst ist beauftragt, also ist die Firma zuständig. Der Bundesgerichtshof hat dieser Rechnung im August 2025 widersprochen — jedenfalls dort, wo vermietet wird. Für Verwalter verschiebt sich damit zweierlei: die Haftungsfrage und die Frage, welche Police im Ernstfall überhaupt einspringt. Die Antwort auf die zweite Frage ist häufig eine andere als erwartet. Beim Thema Winterdienst Haftung Hausverwaltung kommt es deshalb auf die vertragliche Ausgestaltung an.
Worum es geht
Winterdienst Haftung Hausverwaltung: Wer haftet, wenn trotz beauftragter Winterdienstfirma etwas passiert? Ein aktuelles BGH-Urteil sorgt hier für Klarheit.
Eine Mieterin verlässt an einem Januarmorgen das Haus und stürzt auf einem Weg des gemeinschaftlichen Grundstücks. Der Weg war nicht von Eis befreit, obwohl Glatteis vorhergesagt war. Sie zieht sich erhebliche Verletzungen zu und nimmt ihre Vermieterin — eine Wohnungseigentümerin — auf Schmerzensgeld in Anspruch. Den Winterdienst hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft an eine professionelle Hausmeisterfirma vergeben.
Das Amtsgericht sprach der Mieterin 12.000 Euro zu. Das Landgericht Limburg an der Lahn wies die Klage in zweiter Instanz ab: Durch die Übertragung auf einen professionellen Dienstleister sei die Vermieterin nur noch zur Überwachung und Kontrolle verpflichtet gewesen — und die habe sie nicht verletzt.
Der Bundesgerichtshof hat dieses Berufungsurteil aufgehoben und zurückverwiesen. Vermieter sind grundsätzlich mietvertraglich verpflichtet, die Wege auf dem Grundstück im Winter zu räumen und zu streuen — als Nebenpflicht aus §§ 241 Abs. 2, 535 BGB und soweit der Mietvertrag nichts anderes regelt. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Den von der Gemeinschaft beauftragten Hausmeisterdienst nutzt er dabei als Erfüllungsgehilfen — also als Helfer bei der Erfüllung einer eigenen Vertragspflicht. Für dessen Verschulden haftet er nach § 278 BGB wie für eigenes (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23).
Einordnung: Das Urteil kippt die Delegation nicht — es trennt zwei Ebenen
- Allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht: Sie kann auf einen Dritten übertragen werden. Danach verengt sie sich beim ursprünglich Verantwortlichen grundsätzlich auf Auswahl, Überwachung und Kontrolle — es bleibt zu prüfen, ob der Dritte die übernommene Aufgabe tatsächlich ausgeführt hat (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07).
- Vertragliche Schutzpflicht des Vermieters: Sie kann zur Wahrnehmung ebenfalls übertragen werden, ändert dabei aber weder Art noch Umfang. Sie schrumpft gerade nicht auf Überwachung zusammen.
- Unabhängig davon setzt eine winterliche Räum- und Streupflicht regelmäßig eine allgemeine Glättebildung voraus, nicht nur einzelne Glättestellen (BGH, Urteil vom 14.02.2017 – VI ZR 254/16).
Über die Haftung des Verwalters hat der BGH nicht entschieden. Sein Urteil betrifft das Verhältnis Vermieter–Mieter. Für die Verwaltung ist es trotzdem relevant, weil der zahlende Vermieter anschließend nach Regressmöglichkeiten sucht.
Der Trugschluss: „Wir haben doch eine Firma beauftragt“
In jeder Anlage, in der auch vermietet wird, laufen jetzt zwei Haftungswege parallel. Gegenüber dem Mieter haftet der vermietende Eigentümer vertraglich — und er kann sich, anders als bei § 831 BGB, nicht mit der sorgfältigen Auswahl des Dienstleisters entlasten. Einwendungen bleiben ihm gleichwohl: Es muss eine allgemeine Glättebildung vorgelegen haben, der Dienstleister muss schuldhaft gehandelt haben, und im Mietvertrag kann die Räum- und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen worden sein. Daneben kann der Gestürzte deliktisch gegen die Gemeinschaft, die Verwaltung und die Winterdienstfirma vorgehen (§ 823 Abs. 1 BGB).
Wer zahlt, sucht anschließend den Verursacher: zuerst das Winterdienstunternehmen, dann die Gemeinschaft — und je nach Sachlage die Verwaltung. Dass der vermietende Eigentümer dabei Mitglied genau der Gemeinschaft ist, gegen die er Regress nimmt, macht die Sache in der Praxis nicht einfacher: Er trägt den Schaden über die Kostenverteilung anteilig mit.
Die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG). Wahrgenommen wird sie regelmäßig durch die Verwaltung — im Rahmen von § 27 Abs. 1 WEG und der Aufgabenliste des Verwaltervertrags. Wer den Anbieter nicht sorgfältig auswählt, ihm kein Leistungsverzeichnis mit Räumzeiten, Einsatzschwellen und Nachstreupflicht an die Hand gibt oder die Ausführung nicht kontrolliert, begeht möglicherweise eine eigene Pflichtverletzung. Daraus können Ersatzansprüche der Gemeinschaft entstehen. Ein Automatismus ist das nicht: Verschulden, Kausalität und Durchsetzbarkeit müssen im Einzelfall feststehen, eine wirksame Haftungsbegrenzung im Verwaltervertrag kann greifen, und Ansprüche können verjährt sein.
Was sich 2025 zusätzlich bewegt hat, ist die Prozesslage. In einem Verfahren über eine Nichtzulassungsbeschwerde hat der BGH ein Berufungsurteil aufgehoben, weil die Anforderungen an den Vortrag der Gestürzten zur allgemeinen Glätte überspannt und damit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt wurde (Art. 103 Abs. 1 GG). Ein haftungsausschließender überwiegender Verursachungsbeitrag des Gestürzten kommt nur bei einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit in Betracht (so bereits BGH, Urteil vom 20.06.2013 – III ZR 326/12); eine Anspruchskürzung nach § 254 BGB bleibt daneben möglich (BGH, Beschluss vom 01.07.2025 – VI ZR 357/24).
Übersetzt in den Verwalteralltag: Die Darlegungs- und Beweislast für die allgemeine Glätte und die Pflichtverletzung liegt weiterhin beim Gestürzten (BGH, Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11). Wer aber im Prozess nicht zeigen kann, wer wann geräumt und gestreut hat, verliert faktisch die Möglichkeit, dem Vorwurf entgegenzutreten. Ein Winterdienstvertrag im Ordner ist kein Nachweis. Ein gegengezeichnetes Räumprotokoll mit Uhrzeit ist einer.
Was das für Ihre Versicherung bedeutet
1. Für den Sturz selbst ist die VSH regelmäßig nicht die einschlägige Police
Ein Sturz mit Verletzungen ist ein Personenschaden. Die VermögensschadenhaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen (Makler, Verwalter). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — z. B. verspätete Auszahlungen, Fristversäumnisse. deckt reine Vermögensschäden — also gerade nicht Personen- und Sachschäden. Für den Glättesturz greifen zwei andere Verträge: auf Objektseite die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft, auf Verwalterseite die Betriebs- beziehungsweise Bürohaftpflicht. Prüfen Sie im Bedingungswerk, ob die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten aus der Verwaltung fremder Objekte ausdrücklich eingeschlossen ist. Selbstverständlich ist das nicht.
2. Der VSH-Fall entsteht an einer anderen Stelle
Ein reiner Vermögensschaden liegt vor, wenn die Verwaltung die Absicherung selbst versäumt hat: Der Winterdienstvertrag wurde nicht verlängert, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft lief aus, man ließ den Regressanspruch gegen den Dienstleister verjähren. Dann trägt die Gemeinschaft den Schaden aus eigener Kasse — und genau dafür ist die Vermögensschadenhaftpflicht da. Für Wohnimmobilienverwalter schreibt der Gesetzgeber eine Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres vor (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 Abs. 2 MaBV, Stand: 07/2026). Das ist eine Untergrenze, keine Empfehlung.
3. Rechnen Sie den Personenschaden zu Ende
Bei schweren Sturzverletzungen ist das Schmerzensgeld selten der größte Posten. Sozialversicherungsträger nehmen den Haftpflichtigen nach § 116 SGB X in Regress — für Heilbehandlung, Rehabilitation, Verdienstausfall und gegebenenfalls Rentenleistungen. Eine Deckungssumme, die für Sachschäden großzügig wirkt, kann bei einem Personenschaden mit Dauerfolgen eng werden. Prüfen Sie deshalb die Personenschaden-Deckung Ihrer Betriebshaftpflicht und die Haftpflichtsummen der Objektpolicen getrennt voneinander.
Unser Fazit
Die Vergabe des Winterdienstes an eine Fachfirma bleibt richtig und sinnvoll. Sie ist nur kein Haftungsausstieg — gegenüber Mietern nach der Entscheidung des BGH vom 06.08.2025 ausdrücklich keiner. Die drei Stellschrauben, an denen Verwalter jetzt im Sommer arbeiten können, sind unspektakulär und wirksam: ein Leistungsverzeichnis, das Räumzeiten und Einsatzschwellen benennt; eine Kontrolle, die dokumentiert wird; und Policen, die Personenschäden aus fremdverwalteten Objekten wirklich einschließen. Wer das erst im Dezember prüft, prüft zu spät. Wer die Winterdienst Haftung Hausverwaltung ernst nimmt, prüft Leistungsverzeichnis, Kontrolle und Police rechtzeitig vor dem Winter.
Quellen: BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23; BGH, Beschluss vom 01.07.2025 – VI ZR 357/24; BGH, Urteil vom 20.06.2013 – III ZR 326/12; BGH, Urteil vom 14.02.2017 – VI ZR 254/16; BGH, Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11; BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07; §§ 241 Abs. 2, 535 BGB; § 278 BGB; § 254 BGB; § 823 Abs. 1 BGB; § 831 BGB; § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 27 Abs. 1 WEG; § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i. V. m. § 15 Abs. 2 MaBV; § 116 SGB X; Art. 103 Abs. 1 GG.
Deckt Ihre Police den Glättesturz — oder nur den Vermögensschaden?
Personenschäden aus fremdverwalteten Objekten sind in vielen Verwalter-Policen entweder gar nicht oder nur mit engen Grenzen eingeschlossen. Der Risiko-Check zeigt Ihnen in wenigen Minuten, an welchen Stellen Berufs- und Betriebshaftpflicht auseinanderfallen.
Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
