Wärmeplanung 2026: Bis zum 30. Juni 2026 müssen Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern einen kommunalen Wärmeplan vorlegen – so verlangt es § 4 Absatz 1 des Wärmeplanungsgesetzes (WPG). Fast zeitgleich liegt die große GEG-Reform als Regierungsentwurf im Bundestag. Für WEG-Verwalter entsteht damit eine unbequeme Gemengelage: Die Verfahrenspflichten des geltenden Rechts laufen weiter, während die Reform genau diese Vorschriften streichen will. Wer in dieser Übergangszeit Fristen oder Verfahrensschritte übersieht, kann Vermögensschäden der Gemeinschaft auslösen – und sich selbst unangenehme Haftungsfragen einhandeln.
Wärmeplanung 2026: Was WEG-Verwalter jetzt wissen müssen
Das Wärmeplanungsgesetz ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft. Es verpflichtet die Länder, dafür zu sorgen, dass für Großstädte bis zum 30. Juni 2026 und für alle übrigen Gemeindegebiete bis zum 30. Juni 2028 Wärmepläne vorliegen. Der Wärmeplan zeigt, welche Quartiere künftig voraussichtlich an ein Wärmenetz angeschlossen werden und wo dezentrale Lösungen die Regel bleiben. Spätestens mit Ablauf der jeweiligen Frist wird zudem die 65-Prozent-AnforderungiVorgabe aus dem GEG: Eine neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen – zum Beispiel eine Wärmepumpe oder ein Anschluss an Fernwärme. des Gebäudeenergiegesetzes in den betroffenen Gemeindegebieten grundsätzlich verbindlich (§ 71 Absatz 8 GEG).
Für Eigentümergemeinschaften mit EtagenheizungeniHeizung, die nur eine einzelne Wohnung versorgt – zum Beispiel eine Gastherme im Flur der Wohnung. Gegenstück ist die Zentralheizung im Keller, die das ganze Haus beheizt. sieht § 71n GEG ein eigenes Verfahren vor. Die GdWEiGemeinschaft der Wohnungseigentümer – der rechtsfähige Verband aller Eigentümer eines Hauses. Sie trägt die Pflichten, der Verwalter handelt für sie. musste bereits bis zum 31. Dezember 2024 Auskünfte beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger und bei den betroffenen Eigentümern anfordern; für die Antworten galten sechs Monate, für die anschließende konsolidierte Übersicht an alle Eigentümer drei weitere Monate. Wird die erste Etagenheizung ausgetauscht, nachdem die 65-Prozent-Anforderung vor Ort greift, hat der Verwalter unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Gemeinschaft muss dann innerhalb von fünf Jahren über die künftige Wärmeversorgung beschließen und bis zur Umsetzung mindestens einmal jährlich über den Stand berichten.
Juristische Einordnung: Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes beschlossen. Er sieht vor, § 71 sowie die §§ 71b bis 71p GEG – darunter auch § 71n – aufzuheben und die 65-Prozent-Anforderung zu streichen. Das ist jedoch noch kein geltendes Recht: Das parlamentarische Verfahren läuft, Änderungen sind weiterhin möglich. Bis zu einem Inkrafttreten bleibt die aktuelle Rechtslage maßgeblich. Dieser Beitrag gibt den Stand vom 10. Juni 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Übergangszeit ist das eigentliche Haftungsrisiko
Die Versuchung liegt nahe, das Thema auszusitzen: Wenn § 71n GEG ohnehin gestrichen werden soll, warum dann noch Schornsteinfeger anschreiben und Versammlungen vorbereiten? Die Antwort ist nüchtern: Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft eine Verwaltung nach geltendem Recht – nicht nach einem Gesetzentwurf. Typische Fehlerbilder in der Praxis: Die Erhebung nach § 71n GEG wurde nie angestoßen, die konsolidierte Übersicht fehlt, nach dem Ausfall einer Gastherme wird keine Versammlung einberufen, oder ein Beschluss zur künftigen Wärmeversorgung wird ohne belastbare Entscheidungsgrundlage gefasst und ist dadurch angreifbar. Daraus können der Gemeinschaft echte Vermögensschäden entstehen – etwa vergebliche Planungs- und Gutachterkosten, Mehrkosten durch verzögerte Entscheidungen oder doppelte Beschlussfassungen.
Der Haftungsmaßstab ist dabei klassisch: Verletzt der Verwalter Pflichten aus Verwaltervertrag und Gesetz schuldhaft und entsteht daraus ein Schaden, kann die Gemeinschaft ihn regelmäßig auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Eine Inanspruchnahme ist kein Automatismus – aber je dünner die eigene Dokumentation, desto schwerer fällt die Verteidigung. Genau für solche reinen Geldschäden ist die Vermögensschadenhaftpflicht für HausverwalteriVersicherung für reine Geldschäden durch Berufsfehler – zum Beispiel, wenn eine versäumte Frist die Eigentümergemeinschaft Geld kostet. Sie prüft Ansprüche, wehrt unberechtigte ab und zahlt berechtigte. gedacht: Sie prüft erhobene Ansprüche, wehrt unberechtigte Forderungen ab und gleicht berechtigte aus.
Was das für Ihre Versicherung bedeutet
Erstens: Passt die VSH noch zum heutigen Aufgabenprofil? Die Pflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO i.V.m. § 15 MaBV legt nur Mindestsummen fest. Energetische Weichenstellungen in größeren Anlagen erreichen jedoch schnell sechsstellige Volumina. Prüfen Sie deshalb, ob Versicherungssumme und Tätigkeitsbeschreibung Ihres Vertrags auch die Begleitung von GEG-Verfahren und Beschlussvorbereitungen zur Wärmeversorgung tragen.
Zweitens: Bei GmbH-Strukturen den D&O-Baustein mitdenken. Beruht ein Versäumnis nicht auf einem einzelnen Bearbeitungsfehler, sondern auf fehlender Organisation – etwa weil es keinen Fristenkalender für die verwalteten Objekte gibt –, kann auch die Geschäftsführung der Verwaltungsgesellschaft persönlich in Anspruch genommen werden. Eine D&O-VersicherungiAbsicherung für Geschäftsführer und Leitungspersonen, wenn sie persönlich für Fehlentscheidungen haften sollen – zum Beispiel gegenüber der eigenen Gesellschaft. ergänzt die VSH in diesen Fällen, sie ersetzt sie nicht.
Drittens: Dokumentation und die neue Technik nicht vergessen. Halten Sie Aufforderungen, Antworten, Einladungen und Beschlussgrundlagen schriftlich fest – im Streitfall entscheidet häufig der Nachweis, nicht die Erinnerung. Und wenn sich eine Gemeinschaft im Zuge der Wärmeplanung für eine zentrale Lösung entscheidet, gehört die Absicherung der neuen Anlage von Anfang an in die Planung: Wie Sie eine Wärmepumpe richtig versichern, haben wir gesondert zusammengefasst.
Unser Fazit
Der 30. Juni 2026 ist kein Grund zur Panik, aber ein guter Anlass für eine Bestandsaufnahme: Welche Ihrer Objekte liegen in Gemeinden, deren Wärmeplan jetzt vorliegen muss? Wo gibt es Etagenheizungen, und ist das Verfahren nach § 71n GEG sauber dokumentiert? Und trägt Ihr Versicherungsschutz das gewachsene Aufgabenprofil noch? Wer diese drei Fragen jetzt beantwortet, kann dem weiteren Gesetzgebungsverfahren gelassen entgegensehen – ganz gleich, was der Bundestag am Ende beschließt. Als ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft unterstützt VerwalterSchutz Sie bei dieser Bestandsaufnahme.
Quellen: § 4 Abs. 1 Wärmeplanungsgesetz (WPG), §§ 71, 71l, 71n Gebäudeenergiegesetz (GEG), GEG-Infoportal des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (bbsr-geg.bund.de), Bundesregierung: Kabinettsbeschluss zum Gebäudemodernisierungsgesetz vom 13.05.2026 (bundesregierung.de), Gemeinsame Pressemitteilung des Bundeswirtschaftsministeriums vom 13.05.2026
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Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
