Das BGH-Urteil Vergleichsangebote WEG (V ZR 7/25) setzt einen Schlussstrich: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 eine jahrzehntelange Praxis der Instanzgerichte beendet: Wohnungseigentümer müssen vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht generell mehrere Vergleichsangebote einholen. Maßgeblich ist, ob der Beschlussfassung eine hinreichende Tatsachengrundlage zugrunde lag. Für Sie als Verwalter klingt das zunächst nach Entlastung. Tatsächlich verschieben sich die Anforderungen aber nur – weg vom Zählen von Angeboten, hin zu Ihrer Vorbereitung und Dokumentation.
BGH-Urteil Vergleichsangebote WEG: Worum es geht
In einer Eigentümerversammlung im September 2023 hatte eine Gemeinschaft vier Erhaltungsmaßnahmen beschlossen – Fensteraustausch und Vordachverglasungen mit Auftragswerten zwischen rund 1.100 und 4.100 Euro. Vergleichsangebote lagen nicht vor; die Mehrheit verwies darauf, dass die beauftragte Glaserei seit Jahrzehnten zuverlässig für die Anlage arbeitet. Mehrere Eigentümer erhoben AnfechtungsklageiKlage eines Eigentümers gegen einen Versammlungsbeschluss, Frist: ein Monat. Beispiel: Ein Eigentümer greift den Beschluss zur Fenstersanierung an, weil Vergleichsangebote fehlten. – gestützt allein auf die fehlenden Angebote.
Der V. Zivilsenat wies die Klage vollständig ab – anders als zuvor das Landgericht, das einen der Beschlüsse noch für ungültig erklärt hatte. Eine allgemeine Pflicht, ab einer bestimmten Bagatellgrenze mehrere oder gar drei Vergleichsangebote einzuholen, lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen.
Ob ein Beschluss ordnungsmäßiger VerwaltungiMaßstab aus § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG: eine Verwaltung, die dem Interesse aller Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Beispiel: eine Reparatur zum marktgerechten Preis beschließen. entspricht, hängt nach dem BGH vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers für die Entscheidung ausreichen. Als Tatsachengrundlage kommen neben Angeboten etwa die Beratung durch Architekten oder Bausachverständige in Betracht. Auch Dringlichkeit, fehlende ortsnahe Betriebe oder ein bekannter und bewährter Handwerker können es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten. Das ErmesseniEntscheidungsspielraum der Eigentümer zwischen mehreren vertretbaren Lösungen. Beispiel: den bewährten Betrieb beauftragen statt des günstigsten unbekannten Anbieters. der Eigentümer wird damit deutlich gestärkt.
Einordnung: Der BGH betont ausdrücklich, dass es „zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters“ gehört, das vorliegende Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Die Entlastung der Eigentümer bei der Beschlussfassung geht also mit einer Betonung Ihrer Vorprüfungsrolle einher. Und: Ein objektiv ungeeignetes oder überteuertes Angebot bleibt ein eigenständiger Beschlussmangel – den muss der Anfechtende allerdings fristgerecht darlegen und beweisen.
Der Trugschluss: Weniger Angebote bedeuten weniger Risiko
Was bedeutet das BGH-Urteil Vergleichsangebote WEG nun konkret für Ihr Haftungsrisiko? Auf den ersten Blick sinkt Ihr Risiko tatsächlich: Der reine Verfahrenseinwand „es fehlten Vergleichsangebote“ trägt eine Anfechtung künftig regelmäßig nicht mehr. Beschlüsse, die bisher an dieser Formalie scheiterten, dürften häufiger Bestand haben – das erspart der Gemeinschaft Verfahren, Verzögerungen und Folgekosten.
Auf den zweiten Blick wird die Lage anspruchsvoller. An die Stelle einer klaren Zählregel tritt eine wertende Einzelfallprüfung. Sie als Verwalter bereiten die Beschlussfassung vor und sollten künftig begründen können, warum die Informationslage genügte: Wie dringlich war die Maßnahme? Welche Erfahrungen lagen mit dem Betrieb vor? Wie haben Sie Eignung und Preis geprüft? Wer das nicht festhält, steht im Streitfall ohne Beleg da.
Kommt es später zu vermeidbaren Mehrkosten, kann die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche prüfen – ein Automatismus ist das nicht, denn dafür müssen eine Pflichtverletzung, Verschulden und ein kausaler Schaden nachgewiesen werden; auch Durchsetzbarkeit und Verjährung spielen eine Rolle. Genau solche Vorwürfe rund um Vorbereitungs- und Ermessensfehler sind aber das Kerngeschäft der VermögensschadenhaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Geldschäden ohne Personen- oder Sachschaden. Beispiel: Ein Vorbereitungsfehler des Verwalters führt zu unnötigen Mehrkosten der Gemeinschaft..
Was das für Ihre Versicherung bedeutet
1. Deckung der Beschlussvorbereitung prüfen. Ihre Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter sollte die Tätigkeit als WEG-Verwalter vollständig erfassen – einschließlich der Vorbereitung von Beschlüssen, der Prüfung von Angeboten und der Vergabeempfehlung. Prüfen Sie zudem, ob die Versicherungssumme zu den Auftragsvolumina Ihrer Objekte passt: Bei größeren Sanierungen können Mehrkostenvorwürfe erhebliche Summen erreichen.
2. Dokumentation als Beweis- und Obliegenheitsthema behandeln. Halten Sie fest, welche Informationen den Eigentümern vor der Beschlussfassung vorlagen: das Angebot, Ihre Prüfvermerke zu Eignung und Preis, die Dringlichkeit, bisherige Erfahrungen mit dem Betrieb. Diese Unterlagen entscheiden im Anfechtungsverfahren – und sie erleichtern im Haftungsfall die Abwehr, weil sich der Sachverhalt nachvollziehen lässt. Verspätete oder lückenhafte Angaben gegenüber dem Versicherer können dagegen als Verletzung einer ObliegenheitiVerhaltensregel aus dem Versicherungsvertrag. Wer sie verletzt, riskiert Kürzung oder Verlust der Leistung. Beispiel: einen gemeldeten Anspruch zu spät oder unvollständig anzeigen. den Versicherungsschutz gefährden.
3. Abwehr unberechtigter Vorwürfe einplanen. Die Vermögensschadenhaftpflicht enthält den passiven RechtsschutziBestandteil der Haftpflichtversicherung: Der Versicherer prüft erhobene Ansprüche und wehrt unbegründete Forderungen ab – notfalls vor Gericht und auf seine Kosten.: Sie wehrt unbegründete Ansprüche ab, notfalls vor Gericht. Für Konflikte, die kein Haftpflichtfall sind – etwa Streit um Ihre Vergütung oder um die Abberufung –, greift sie dagegen regelmäßig nicht. Hier kann eine Rechtsschutzversicherung für Ihr Verwaltungsunternehmen die Lücke schließen.
Unser Fazit
Das BGH-Urteil Vergleichsangebote WEG ist eine gute Nachricht für die Verwaltungspraxis: weniger Förmelei, mehr Spielraum für wirtschaftlich vernünftige Vergaben. Die Verantwortung verschwindet dadurch aber nicht – sie wandert vom Zählen der Angebote in Ihre Vorbereitung und Dokumentation. Wer sauber dokumentiert und seinen Versicherungsschutz an diese neue Ermessenswelt anpasst, profitiert doppelt: weniger angreifbare Beschlüsse und ein belastbares Sicherheitsnetz, falls doch einmal ein Vorwurf im Raum steht. Als ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft prüfen wir bei VerwalterSchutz, ob Ihre Berufshaftpflicht Beschlussvorbereitung, Angebotsprüfung und Abwehrkosten so abdeckt, wie Ihr Bestand es verlangt.
Quellen: BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25 (Pressemitteilung Nr. 057/2026 vom 27.03.2026); Vorinstanzen: AG Wuppertal, Urt. v. 08.05.2024 – 95b C 66/23; LG Düsseldorf, Urt. v. 16.12.2024 – 25 S 34/24; § 18 Abs. 1 und 2, § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG; Besprechungen u. a. in IVV 4/2026, AIZ 05/26 und Haufe Verwalter-Brief 5/2026.
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Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
