Gebäudeversicherung gekündigt oder massiv teurer – das trifft WEG-Verwalter gerade hart. Versicherungskosten zählen inzwischen zu den am schnellsten wachsenden Kostenblöcken der Immobilienwirtschaft – das zeigt eine gemeinsame Studie von JLL und Munich Re, über die unter anderem die Immobilien Zeitung berichtet hat. Zum 1. Januar 2026 ist zudem der Anpassungsfaktor der Wohngebäudeversicherung erneut deutlich gestiegen. Und nach einem größeren Schaden kann der Versicherer den Vertrag kündigen – mitten in einem angespannten Markt. Für Sie als Verwalter ist das mehr als ein Kostenthema: Lückenloser Schutz des Gebäudes gehört regelmäßig zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und eine Deckungslücke kann sehr schnell zu Ihrem Haftungsthema werden.
Worum es geht
Die Studie von JLL und Munich Re vom Jahresanfang 2026 untersucht, wie Klimarisiken die Versicherungskosten von Immobilien treiben. Für Bürogebäude weist sie zwischen 2022 und 2024 vielfach Prämienerhöhungen von 15 bis 25 Prozent aus; Versicherungskosten seien die am schnellsten wachsende Kostenart für Gewerbeimmobilien. Die Zahlen beziehen sich auf Gewerbeobjekte – die Treiber dahinter machen vor Wohnanlagen aber nicht halt: Starkregen, Hagel und Überschwemmungen verursachen immer höhere Schäden, und die Versicherer geben diese Entwicklung über Beiträge, Selbstbehalte und strengere Annahmepolitik weiter.
Hinzu kommt die jährliche Fortschreibung: Die meisten Wohngebäudeverträge laufen zum gleitenden NeuwertiVersicherungsform, bei der Versicherungssumme und Beitrag jährlich an Baupreise und Löhne angepasst werden. So bleibt das Gebäude auch bei steigenden Baukosten zum vollen Wiederaufbauwert versichert.. Der vom Versichererverband GDV ermittelte AnpassungsfaktoriJährlich neu festgelegter Faktor zur Fortschreibung des Beitrags – zu 80 Prozent aus dem Baupreisindex, zu 20 Prozent aus dem Tariflohnindex im Baugewerbe. steigt 2026 auf 27,63 – ein Plus von gut vier Prozent gegenüber dem Vorjahr; der zugrunde liegende Baupreisindex legte um gut drei Prozent zu. Die Beiträge steigen also selbst dann, wenn der Versicherer gar nichts an seinem Tarif ändert. Nach schlechtem Schadenverlauf können zusätzlich individuelle Erhöhungen oder Sanierungsauflagen hinzukommen.
Das härteste Szenario ist die Kündigung: Nach einem Versicherungsfall können nach § 92 VVG grundsätzlich beide Seiten den Vertrag kündigen – auch der Versicherer. Gerade Wohnanlagen mit einer Historie aus Leitungswasserschäden finden anschließend nur schwer neuen Schutz zu tragbaren Konditionen. Was in dieser Lage zu tun ist, haben wir auf unserer Seite zur Gebäudeversicherung nach Schaden ausführlich zusammengestellt.
Einordnung: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“. Jeder Eigentümer kann das grundsätzlich verlangen. Sie als Verwalter bereiten die nötigen Beschlüsse vor und setzen sie um. Bleibt das Gebäude nach einer Kündigung unversichert und brennt es ausgerechnet dann, kann das Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter auslösen – kein Automatismus, denn Pflichtverletzung, Verschulden und Ursächlichkeit müssen nachgewiesen werden. Aber genau diese Vorwürfe werden dann geprüft.
Der Trugschluss: Hauptsache, irgendein Vertrag
Wer unter Zeitdruck steht, greift schnell zum erstbesten Ersatzvertrag – die Pflicht scheint erfüllt, das Gebäude ist ja versichert. Das Gesetz verlangt jedoch eine angemessene Versicherung zum Neuwert. Ein Vertrag mit zu niedriger Wertbasis, ohne UnterversicherungsverzichtiZusage des Versicherers, im Schadenfall nicht zu kürzen, weil die Versicherungssumme zu niedrig war. Voraussetzung ist meist eine korrekt ermittelte Wertbasis des Gebäudes., ohne Elementar-Baustein oder mit hohen SelbstbehalteniDer Teil des Schadens, den die Gemeinschaft selbst trägt – etwa die ersten 1.000 Euro pro Leitungswasserschaden. kann diese Anforderung verfehlen. Hinzu kommt die vorvertragliche AnzeigepflichtiPflicht nach § 19 VVG, Risikofragen des Versicherers vor Vertragsschluss wahrheitsgemäß zu beantworten – etwa zu Vorschäden und zur Kündigung des Vorvertrags.: Vorschäden und die Kündigung durch den Vorversicherer müssen wahrheitsgemäß angegeben werden. Wer hier schönt, riskiert, dass der neue Schutz im Ernstfall nicht trägt – dann wäre die Gemeinschaft trotz Vertrag faktisch ungeschützt.
Was das für Ihre Versicherung bedeutet
1. Kündigungsfristen und Stichtage im Blick behalten. Kündigt der Versicherer nach einem Schaden, wird seine Kündigung regelmäßig einen Monat nach Zugang wirksam – viel Zeit bleibt also nicht. Legen Sie für jedes Objekt Hauptfälligkeit, Vertragslaufzeit und laufende Schadenfälle in einer Fristenübersicht ab, fragen Sie nach einer Kündigung sofort den Markt an und informieren Sie die Eigentümer früh, damit ein Beschluss rechtzeitig zustande kommt. Ziel ist ein nahtloser Übergang – kein einziger Tag ohne Deckung. Welche Bausteine ein Vertrag für Wohnanlagen regelmäßig enthalten sollte, zeigt unsere Übersicht zur Wohngebäudeversicherung für Hausverwalter.
2. Neuwertbasis und Unterversicherungsverzicht prüfen. Beim Neuabschluss wird die Wertbasis neu ermittelt – das ist die Gelegenheit, Anbauten, Modernisierungen und Photovoltaik korrekt zu erfassen und den Unterversicherungsverzicht ausdrücklich zu vereinbaren. Diesen Punkt haben wir kürzlich in einem eigenen Beitrag vertieft; hier nur so viel: Ohne ihn kann der Versicherer die Entschädigung anteilig kürzen, wenn die Summe nicht passt.
3. Elementar-Baustein und Selbstbehalte bewusst entscheiden. Die Politik diskutiert weiter über eine Pflichtversicherung gegen ElementarschädeniNaturgefahren wie Überschwemmung, Rückstau nach Starkregen, Erdrutsch oder Schneedruck. Beispiel: Starkregen flutet die Tiefgarage – ohne Elementar-Baustein zahlt die Gebäudeversicherung nicht.: Der Koalitionsvertrag von 2025 sieht vor, dass neue Wohngebäudeverträge nur noch mit Elementardeckung angeboten und Bestandsverträge zu einem Stichtag erweitert werden sollen; eine Widerspruchslösung wird geprüft. Ein verabschiedetes Gesetz gibt es Stand Juni 2026 nicht – zuletzt befasste sich der Bundestag im April 2026 erneut mit dem Thema. Für Verwalter heißt das: Den Baustein nicht auf die Pflicht warten lassen, sondern die Gefährdungslage jedes Objekts heute prüfen und den Eigentümern eine Beschlussvorlage geben. Selbstbehalte können den Beitrag spürbar senken – sie gehören aber transparent in den Beschluss, damit die Gemeinschaft die Entscheidung bewusst trifft und Sie sie später belegen können.
Unser Fazit
Der Markt für Gebäudeschutz bleibt angespannt: Klimaschäden treiben die Beiträge, die Indexierung kommt jedes Jahr obendrauf, und nach Schäden trennen sich Versicherer leichter von Verträgen. Verwalter, die Fristen, Wertbasis und Elementarfrage aktiv steuern, schützen damit zweierlei – das Gemeinschaftseigentum und sich selbst. Denn wo eine Lücke entsteht, richtet sich der Blick der Eigentümer regelmäßig zuerst auf die Verwaltung. Als ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft unterstützen wir bei VerwalterSchutz dabei, gekündigte oder verteuerte Objekte neu zu ordnen – und prüfen zugleich, ob Ihre eigene Berufshaftpflicht solche Vorwürfe abfedern würde. Was im Einzelfall gilt, hängt von Vertrag und Objekt ab und gehört in eine individuelle Prüfung.
Quellen: JLL/Munich Re, Studie zu Klimarisiken und Versicherungskosten von Immobilien (Januar/Februar 2026), berichtet u. a. in Immobilien Zeitung und AssCompact; GDV-Anpassungsfaktor 2026 (27,63) und Baupreisindex Wohngebäude 2026 (22,636), u. a. Bund der Versicherten, Pressemitteilung vom 23.12.2025; § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG; § 92 VVG; Koalitionsvertrag 2025 sowie Befassungen von Bundesrat (Entschließung vom 14.06.2024) und Bundestag (April 2026) zur Elementarschaden-Pflichtversicherung.
Wenn der Versicherer kündigt, schaut die Gemeinschaft auf Sie
Eine Deckungslücke im Objekt wird schnell zum Haftungsvorwurf gegen die Verwaltung. Prüfen Sie in wenigen Minuten, ob Ihre Vermögensschadenhaftpflicht für solche Situationen richtig aufgestellt ist.
Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
