Kategorie: Recht & Haftung

Wärmeplanung 2026: Bis zum 30. Juni 2026 müssen Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern einen kommunalen Wärmeplan vorlegen – so verlangt es § 4 Absatz 1 des Wärmeplanungsgesetzes (WPG). Fast zeitgleich liegt die große GEG-Reform als Regierungsentwurf im Bundestag. Für WEG-Verwalter entsteht damit eine unbequeme Gemengelage: Die Verfahrenspflichten des geltenden Rechts laufen weiter, während die Reform genau diese Vorschriften streichen will. Wer in dieser Übergangszeit Fristen oder Verfahrensschritte übersieht, kann Vermögensschäden der Gemeinschaft auslösen – und sich selbst unangenehme Haftungsfragen einhandeln.

Wärmeplanung 2026: Was WEG-Verwalter jetzt wissen müssen

Das Wärmeplanungsgesetz ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft. Es verpflichtet die Länder, dafür zu sorgen, dass für Großstädte bis zum 30. Juni 2026 und für alle übrigen Gemeindegebiete bis zum 30. Juni 2028 Wärmepläne vorliegen. Der Wärmeplan zeigt, welche Quartiere künftig voraussichtlich an ein Wärmenetz angeschlossen werden und wo dezentrale Lösungen die Regel bleiben. Spätestens mit Ablauf der jeweiligen Frist wird zudem die 65-Prozent-AnforderungiVorgabe aus dem GEG: Eine neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen – zum Beispiel eine Wärmepumpe oder ein Anschluss an Fernwärme. des Gebäudeenergiegesetzes in den betroffenen Gemeindegebieten grundsätzlich verbindlich (§ 71 Absatz 8 GEG).

Für Eigentümergemeinschaften mit EtagenheizungeniHeizung, die nur eine einzelne Wohnung versorgt – zum Beispiel eine Gastherme im Flur der Wohnung. Gegenstück ist die Zentralheizung im Keller, die das ganze Haus beheizt. sieht § 71n GEG ein eigenes Verfahren vor. Die GdWEiGemeinschaft der Wohnungseigentümer – der rechtsfähige Verband aller Eigentümer eines Hauses. Sie trägt die Pflichten, der Verwalter handelt für sie. musste bereits bis zum 31. Dezember 2024 Auskünfte beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger und bei den betroffenen Eigentümern anfordern; für die Antworten galten sechs Monate, für die anschließende konsolidierte Übersicht an alle Eigentümer drei weitere Monate. Wird die erste Etagenheizung ausgetauscht, nachdem die 65-Prozent-Anforderung vor Ort greift, hat der Verwalter unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Gemeinschaft muss dann innerhalb von fünf Jahren über die künftige Wärmeversorgung beschließen und bis zur Umsetzung mindestens einmal jährlich über den Stand berichten.

Die Übergangszeit ist das eigentliche Haftungsrisiko

Die Versuchung liegt nahe, das Thema auszusitzen: Wenn § 71n GEG ohnehin gestrichen werden soll, warum dann noch Schornsteinfeger anschreiben und Versammlungen vorbereiten? Die Antwort ist nüchtern: Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft eine Verwaltung nach geltendem Recht – nicht nach einem Gesetzentwurf. Typische Fehlerbilder in der Praxis: Die Erhebung nach § 71n GEG wurde nie angestoßen, die konsolidierte Übersicht fehlt, nach dem Ausfall einer Gastherme wird keine Versammlung einberufen, oder ein Beschluss zur künftigen Wärmeversorgung wird ohne belastbare Entscheidungsgrundlage gefasst und ist dadurch angreifbar. Daraus können der Gemeinschaft echte Vermögensschäden entstehen – etwa vergebliche Planungs- und Gutachterkosten, Mehrkosten durch verzögerte Entscheidungen oder doppelte Beschlussfassungen.

Der Haftungsmaßstab ist dabei klassisch: Verletzt der Verwalter Pflichten aus Verwaltervertrag und Gesetz schuldhaft und entsteht daraus ein Schaden, kann die Gemeinschaft ihn regelmäßig auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Eine Inanspruchnahme ist kein Automatismus – aber je dünner die eigene Dokumentation, desto schwerer fällt die Verteidigung. Genau für solche reinen Geldschäden ist die Vermögensschadenhaftpflicht für HausverwalteriVersicherung für reine Geldschäden durch Berufsfehler – zum Beispiel, wenn eine versäumte Frist die Eigentümergemeinschaft Geld kostet. Sie prüft Ansprüche, wehrt unberechtigte ab und zahlt berechtigte. gedacht: Sie prüft erhobene Ansprüche, wehrt unberechtigte Forderungen ab und gleicht berechtigte aus.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

Erstens: Passt die VSH noch zum heutigen Aufgabenprofil? Die Pflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO i.V.m. § 15 MaBV legt nur Mindestsummen fest. Energetische Weichenstellungen in größeren Anlagen erreichen jedoch schnell sechsstellige Volumina. Prüfen Sie deshalb, ob Versicherungssumme und Tätigkeitsbeschreibung Ihres Vertrags auch die Begleitung von GEG-Verfahren und Beschlussvorbereitungen zur Wärmeversorgung tragen.

Zweitens: Bei GmbH-Strukturen den D&O-Baustein mitdenken. Beruht ein Versäumnis nicht auf einem einzelnen Bearbeitungsfehler, sondern auf fehlender Organisation – etwa weil es keinen Fristenkalender für die verwalteten Objekte gibt –, kann auch die Geschäftsführung der Verwaltungsgesellschaft persönlich in Anspruch genommen werden. Eine D&O-VersicherungiAbsicherung für Geschäftsführer und Leitungspersonen, wenn sie persönlich für Fehlentscheidungen haften sollen – zum Beispiel gegenüber der eigenen Gesellschaft. ergänzt die VSH in diesen Fällen, sie ersetzt sie nicht.

Drittens: Dokumentation und die neue Technik nicht vergessen. Halten Sie Aufforderungen, Antworten, Einladungen und Beschlussgrundlagen schriftlich fest – im Streitfall entscheidet häufig der Nachweis, nicht die Erinnerung. Und wenn sich eine Gemeinschaft im Zuge der Wärmeplanung für eine zentrale Lösung entscheidet, gehört die Absicherung der neuen Anlage von Anfang an in die Planung: Wie Sie eine Wärmepumpe richtig versichern, haben wir gesondert zusammengefasst.

Unser Fazit

Der 30. Juni 2026 ist kein Grund zur Panik, aber ein guter Anlass für eine Bestandsaufnahme: Welche Ihrer Objekte liegen in Gemeinden, deren Wärmeplan jetzt vorliegen muss? Wo gibt es Etagenheizungen, und ist das Verfahren nach § 71n GEG sauber dokumentiert? Und trägt Ihr Versicherungsschutz das gewachsene Aufgabenprofil noch? Wer diese drei Fragen jetzt beantwortet, kann dem weiteren Gesetzgebungsverfahren gelassen entgegensehen – ganz gleich, was der Bundestag am Ende beschließt. Als ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft unterstützt VerwalterSchutz Sie bei dieser Bestandsaufnahme.

Quellen: § 4 Abs. 1 Wärmeplanungsgesetz (WPG), §§ 71, 71l, 71n Gebäudeenergiegesetz (GEG), GEG-Infoportal des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (bbsr-geg.bund.de), Bundesregierung: Kabinettsbeschluss zum Gebäudemodernisierungsgesetz vom 13.05.2026 (bundesregierung.de), Gemeinsame Pressemitteilung des Bundeswirtschaftsministeriums vom 13.05.2026

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„Reicht meine gesetzliche Mindestdeckung?“ – diese Frage stellen sich viele in der Immobilienwirtschaft. Die Antwort hängt davon ab, welche Tätigkeit Sie ausüben. Für Wohnimmobilienverwalter gibt es eine vorgeschriebene Pflichtsumme, für die reine Maklertätigkeit dagegen gar keine – und für Versicherungsmakler gelten ganz andere, deutlich höhere Werte. Wer diese drei Gruppen verwechselt, ordnet sich schnell die falsche Summe zu. Hier die saubere Einordnung.

Worum es geht

Seit dem 1. August 2018 müssen Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Rechtsgrundlage ist § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO in Verbindung mit § 15 MaBV. Die vorgeschriebene Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro je VersicherungsfalliDer Versicherungsfall ist das einzelne Schadenereignis, für das der Versicherer leistet. Die Summe „je Versicherungsfall“ ist die Obergrenze für einen einzelnen Schaden. und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Ohne diesen Nachweis kann die Erlaubnis nach § 34c GewO versagt werden.

Diese Pflichtsumme gilt aber nicht für jeden, der mit Immobilien oder Vermittlung zu tun hat. Es lohnt sich, drei Berufsgruppen klar zu unterscheiden.

Makler ist nicht gleich Makler: drei Gruppen, drei Regeln

Dieser Beitrag betrachtet die ersten beiden Gruppen – die Immobilienwirtschaft. Die hohen VersVermV-Summen aus Gruppe 3 dürfen Sie also nicht auf Ihre Makler- oder Verwaltertätigkeit übertragen.

Der Trugschluss: Für die reine Maklertätigkeit gibt es keine gesetzliche Mindestdeckung

Anders als bei Verwaltern schreibt das Gesetz für die reine Vermittlung von Kauf- oder Mietobjekten (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO) keine VermögensschadenhaftpflichtiEin Vermögensschaden ist ein finanzieller Nachteil, der nicht aus einer Personen- oder Sachbeschädigung folgt – etwa ein Verlust durch eine fehlerhafte Beratung oder falsche Angabe. vor. Wer ausschließlich vermittelt, braucht für die Gewerbeerlaubnis keinen Versicherungsnachweis. Das bedeutet aber nicht, dass kein Risiko besteht – im Gegenteil.

Die Rechtsprechung nimmt für Makler regelmäßig weitgehende Aufklärungspflichten an. Wer im Exposé eine falsche Wohnfläche angibt, einen bekannten Mangel verschweigt oder zu einem nachteiligen Geschäft rät, haftet grundsätzlich für den entstandenen Vermögensschaden. So verurteilte das Oberlandesgericht Köln einen Makler, der eine Wohnfläche von rund 191 m² statt tatsächlich rund 175 m² angegeben hatte, zur Rückzahlung der Provision (OLG Köln, Urteil vom 9.11.2017, Az. 24 U 53/17). Bei der Vermittlung hochwertiger Kaufobjekte kann der ersatzfähige Schaden – etwa Wertminderung sowie Anschaffungs- und Folgekosten – ein Vielfaches der Provision erreichen.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

Unser Fazit

Die gesetzliche Pflicht zur Vermögensschadenhaftpflicht trifft Wohnimmobilienverwalter, nicht den reinen Immobilienmakler – und die hohen Summen der Versicherungsvermittler gehören in eine ganz andere Schublade. Wer mehrere Tätigkeiten ausübt, sollte genau prüfen, welche davon zu welcher Summe versichert ist und ob die gesetzliche Mindestdeckung zum tatsächlichen Bestand passt. Eine zu niedrig angesetzte Summe schützt im Schadenfall nur bis zu ihrer Grenze; den darüber hinausgehenden Teil trägt regelmäßig das eigene Vermögen. Ein strukturierter Blick auf die eigene Police lohnt sich, bevor ein Schaden die Lücke sichtbar macht.

Quellen: § 34c GewO; § 15 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung); § 34i GewO; § 34d GewO; § 9 VersVermV; Delegierte Verordnung (EU) 2024/896 (Anpassung zum 9.10.2024); OLG Köln, Urteil vom 9.11.2017 – Az. 24 U 53/17.

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Überblick über alle Bausteine: Versicherungen für Immobilienmakler.

Die Baupreise sind 2026 erneut gestiegen. Der für die Wohngebäudeversicherung maßgebliche Anpassungsfaktor klettert zum 1. Januar 2026 auf 27,63 — ein Plus von rund 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Viele Eigentümergemeinschaften verlassen sich darauf, dass der UnterversicherungsverzichtiKlausel, mit der der Versicherer bei knapp kalkulierter Versicherungssumme auf den Einwand „Sie waren unterversichert“ verzichtet. Wichtig in der Wohngebäudeversicherung. auf ihrer Police jede Lücke auffängt. Diese Annahme trägt nur teilweise. Für den Verwalter ist die Prüfung der Versicherungssumme dabei kein freiwilliger Service, sondern Teil ordnungsmäßiger Verwaltung.

Worum es geht

Eine UnterversicherungiLiegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme erheblich niedriger ist als der tatsächliche Versicherungswert des Gebäudes. liegt nach § 75 VVG vor, wenn die vereinbarte VersicherungssummeiDie Höchstgrenze, bis zu der der Versicherer im Schadenfall leistet. erheblich niedriger ist als der Versicherungswert. Der Versicherer ersetzt einen Schaden dann nur anteilig — er rechnet nach der Formel: Entschädigung gleich Schaden mal Versicherungssumme geteilt durch Versicherungswert. Ein Beispiel: Ist ein Gebäude 2 Mio. Euro wert, aber nur für 1,5 Mio. Euro versichert, bleiben bei einem 200.000-Euro-Schaden rund 50.000 Euro an der Gemeinschaft hängen.

Damit das nicht passiert, arbeiten die meisten WEG-Policen mit dem Wert 1914iFiktive Bauwert-Rechengröße auf Basis der Baupreise von 1914. Wird über den gleitenden Neuwert jährlich an die heutigen Baukosten angepasst. und dem gleitenden Neuwert: Die Versicherungssumme wächst über einen jährlichen Faktor automatisch mit den ortsüblichen Baupreisen. Dieser Faktor steigt zum 1. Januar 2026 auf 27,63 (Bedingungswerk VGB 2000+); der zugrunde liegende Baupreisindex für Wohngebäude erhöht sich auf 22,636 nach 21,924 im Vorjahr. Wer eine gleitende Neuwertversicherung hat, ist gegen die laufende Baupreis-Entwicklung also grundsätzlich abgesichert.

Der Trugschluss: „Verzicht“ heißt nicht „in jedem Fall“

Steht „Unterversicherungsverzicht“ auf dem Policendeckblatt, verzichtet der Versicherer im Schadenfall auf die Prüfung einer Unterversicherung — aber nicht ausnahmslos. In zwei Konstellationen kann er trotz der Klausel einen Abzug vornehmen:

Erstens, wenn die Antragsfragen zum Gebäude nicht zutreffend beantwortet wurden und der Wert 1914 dadurch von Anfang an zu niedrig angesetzt war. Hier kann eine verletzte vorvertragliche AnzeigepflichtiPflicht nach § 19 VVG, bei Antragstellung alle erfragten gefahrerheblichen Angaben wahrheitsgemäß zu machen — etwa Wohnfläche, Ausbau und Ausstattung. (§ 19 VVG) den Verzicht aushebeln. Zweitens, wenn wertsteigernde Baumaßnahmen nach Vertragsabschluss den Gebäudewert erhöht haben und dies dem Versicherer nicht unverzüglich angezeigt wurde — diese ObliegenheitiVertragliche Pflicht des Versicherungsnehmers. Wird sie verletzt, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern. wird in der Praxis oft übersehen. Nur Maßnahmen, die in der laufenden Versicherungsperiode des Schadens umgesetzt wurden, bleiben in der Regel ohne Abzug.

Hinzu kommt: Auf dem Markt gibt es viele Varianten der Verzichtsklausel, teils nur als teilweiser Verzicht formuliert. Die Überschrift in den Bedingungen sagt also noch nichts darüber aus, ob der Schutz für alle Fälle gilt.

Was das für Ihre WEG-Police bedeutet

Für den Verwalter ist das mehr als eine Empfehlung: § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG nennt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert ausdrücklich als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine über Jahre ungeprüfte Versicherungssumme kann daher zum Pflichtthema in der Eigentümerversammlung werden — und im Schadenfall die Frage nach der Verwalterhaftung aufwerfen.

Unser Fazit

Der Unterversicherungsverzicht ist ein wertvoller Schutz — aber kein Freibrief. Er wirkt nur, wenn die Versicherungssumme von Beginn an richtig ermittelt war und wertsteigernde Veränderungen gemeldet wurden. Gerade bei steigenden Baupreisen lohnt es sich, die WEG-Gebäudepolice einmal jährlich vor der Eigentümerversammlung daraufhin zu prüfen. So lässt sich eine teure Deckungslücke vermeiden, bevor sie im Schadenfall sichtbar wird.

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Quellen: § 75 VVG (Unterversicherung), § 19 VVG (vorvertragliche Anzeigepflicht), § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG (angemessene Versicherung als ordnungsmäßige Verwaltung); Anpassungsfaktor und Baupreisindex Wohngebäude 2026 (Statistisches Bundesamt / GDV).

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In dieser Eigentümerversammlungs-Saison werden in zigtausend Wohnungseigentümergemeinschaften Versicherungssummen beschlossen, Versicherer verglichen, SublimitsiTeil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 1 Mio. Euro, für Elementar nur 100.000 Euro Sublimit. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme. geprüft. Was viele Verwalter unterschätzen: Die Verantwortung für eine entscheidungsreife Vorlage des Anpassungsbeschlusses liegt bei Ihnen – und eine Lücke kann schneller in einen ersatzpflichtigen Vermögensschaden umschlagen, als der Beirat „Versicherung TOP 4“ sagen kann. Dieser Beitrag ordnet die rechtliche Lage 2026 ein.

Worum es geht

Mit dem 1. Januar 2026 sind die Anpassungsfaktoren in der Wohngebäudeversicherung deutlich gestiegen: Der Anpassungsfaktor (VGB 2000+) liegt bei 27,63, der gleitende NeuwertfaktoriBauwert-Berechnungsmaßstab in der Wohngebäudeversicherung. Wert 1914 = Bau-Index-Basisjahr. Wird mit gleitendem Neuwert jährlich an die Baupreise angepasst. (VGB 88) bei 27,8 – rund vier Prozent über dem Vorjahr. Der Baupreisindex für Wohngebäude (Statistisches Bundesamt) steigt zum gleichen Stichtag auf 22,636. Das klingt nach Tarifmechanik, ist aber für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine konkrete Frage: Reicht die in der Police hinterlegte Versicherungssumme noch, um im Schadenfall den Wiederaufbau abzudecken – oder droht eine Leistungskürzung wegen Unterversicherung?

Praktisch entscheidet das nicht der Verwalter allein. Nach § 19 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern; der Verwalter trifft nach § 27 Abs. 1 WEG eigenständig nur Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Fristwahrung bzw. Nachteilsabwehr erforderlich sind. Der Abschluss einer höheren Versicherungssumme, ein Versicherer-Wechsel oder das Aufstocken eines UnterversicherungsverzichtsiKlausel, mit der der Versicherer bei knapp kalkulierter Versicherungssumme auf den Einwand „Sie waren unterversichert“ verzichtet. Wichtig in der Wohngebäude-Versicherung. gehören regelmäßig nicht zu den untergeordneten Maßnahmen – sie brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Der Trugschluss: „Die Police passt sich doch automatisch an“

Ja – eine Gleitklausel passt die Versicherungssumme jährlich an den gleitenden Neuwertfaktor an. Sie schützt aber nur das mathematische Verhältnis von Versicherungssumme zu Baukostenindex. Sie schützt nicht vor:

• veralteten Bedingungswerken, die Photovoltaik-Anlagen, energetische Sanierungen, Wallboxen oder neu zugekaufte Nebengebäude nicht erfassen,
• Sublimits, die für Elementar, Glas oder grobe Fahrlässigkeit längst zu niedrig sind,
• fehlendem Unterversicherungsverzicht, wenn der Baupreisindex schneller steigt als der vereinbarte Anpassungsfaktor.

Pflicht des Verwalters ist nicht, eigenmächtig eine neue Police abzuschließen. Pflicht ist, der Eigentümerversammlung rechtzeitig eine entscheidungsreife Vorlage zu unterbreiten: aktueller Wert 1914 oder gleitender Neuwert, Wiederaufbauwert nach realer Baukostenlage, mindestens zwei Vergleichsangebote, klar herausgearbeitete Lücken. Wer 2026 dieselbe Vorlage wie 2024 vor die Versammlung legt, hat die Aktualisierungspflicht aus dem Verwaltervertrag regelmäßig verletzt.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

In Ihrer Police gibt es drei Punkte, die zu prüfen sind:

1. Die VSH-Deckung für Vermögensschäden aus Vorlagefehlern

Die VSHiVermögensschadenhaftpflicht. Berufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen (Makler, Verwalter). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind. des Hausverwalters – gesetzliche Pflichtversicherung nach § 34c GewO i. V. m. § 15 MaBV – deckt grundsätzlich Vermögensschäden, die durch Pflichtverletzungen aus der Verwaltertätigkeit entstehen. Dazu zählt regelmäßig auch die unzureichende Vorbereitung eines Versicherungs-Tagesordnungspunkts. Die gesetzliche Mindestdeckung beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1 Mio. Euro für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres. Bei größeren Beständen kann das zu niedrig sein. Sublimits und Selbstbehalte für Beratungsfehler prüfen.

2. Den Auslösezeitpunkt

VSH-Verträge sind regelmäßig im VerstoßprinzipiVersicherungsfall = der Pflichtverstoß. Auch Schäden, die erst später entdeckt werden, sind gedeckt – solange der Verstoß im Versicherungszeitraum lag. Üblich in VSH und D&O. ausgestaltet: Versicherungsfall ist der Pflichtverstoß selbst, nicht erst die Anspruchserhebung. Wer den Vertrag kündigt oder den Versicherer wechselt, braucht eine ausreichende NachhaftungiVersicherungs-Schutz für Schäden, die erst nach Vertragsende gemeldet werden, aber im Versicherungszeitraum entstanden sind. Bei Claims-made-Verträgen unverzichtbar. – und beim Wechsel eine DifferenzdeckungiBeim Wechsel zum neuen Versicherer: Der neue Tarif übernimmt Schäden, die schlechtere Bedingungen des Altvertrags nicht gedeckt hätten. Schützt gegen Bedingungs-Lücken im Übergang., damit Lücken zwischen altem und neuem Bedingungswerk nicht zu Ihren Lasten gehen.

3. D&O als Auffangnetz für den Verwaltungsbeirat

Beschließt die Eigentümerversammlung trotz vollständiger Vorlage gegen eine Anpassung, kann sich die Haftungsfrage verlagern. Der Verwaltungsbeirat, der den Beschluss vorbereitet und empfiehlt, kann bei groben Empfehlungsfehlern in eine Mithaftung geraten. Eine D&O-Versicherung für den Verwaltungsbeirat schließt diese Lücke. Sie ersetzt nicht die VSH des Verwalters, sondern ergänzt sie auf der Beirats-Seite.

Unser Fazit

Die Indexanpassung 2026 ist kein technischer Routine-Vorgang. Sie ist der Anlass, der die Verwalter-Haftung in den nächsten zwölf Monaten beleuchten wird. Wer seinen Eigentümern eine aktualisierte, belastbare Versicherungs-Vorlage unterbreitet, schützt nicht nur die Gemeinschaft vor Unterversicherung – er schützt zugleich die eigene Bilanz. Wir empfehlen: vor der nächsten Eigentümerversammlung prüfen, ob die hinterlegte Versicherungssumme noch zum heutigen Wiederaufbau-Wert passt, ob die Bedingungen die aktuelle Risikolage abbilden, und ob die eigene Berufshaftpflicht-Deckung noch zur Größe Ihres Bestandes passt.

Quellen: § 19 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 WEG (gesetze-im-internet.de) · BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 · § 34c GewO, § 15 MaBV · Anpassungsfaktor VGB 2000+ 2026: 27,63 · Gleitender Neuwertfaktor VGB 88 2026: 27,8 · Baupreisindex für Wohngebäude 2026 (Statistisches Bundesamt, Basis 2015 = 100): 22,636.

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Ein Käufer überweist 320.000 Euro Kaufpreis — und das Geld landet nicht beim Verkäufer, sondern auf einem Konto in Estland. Zwei Minuten vor der Überweisung war eine letzte E-Mail im Postfach: „Bitte beachten Sie unsere geänderte Bankverbindung.“ Absender: scheinbar der Makler. In Wahrheit eine täuschend echt aussehende Adresse, in Sekunden generiert. So sieht ein moderner BECiBusiness E-Mail Compromise. Angriff, bei dem Täter ein Geschäfts-Postfach kompromittieren oder täuschend nachbauen und an entscheidender Stelle eine gefälschte Nachricht einspeisen — meist mit geänderter Bankverbindung.-Angriff aus. Für Maklerbüros ist er inzwischen eines der am stärksten unterschätzten Haftungsrisiken. Und die Cyber-Versicherung zahlt überraschend oft nicht.

Worum es geht

Bei der „Kaufpreisumleitung“ greifen Täter das digitale Kommunikationsumfeld einer Immobilientransaktion an. Sie verschaffen sich Zugriff auf das Postfach des Maklers, des Notars oder einer der Parteien, lesen die laufende Korrespondenz mit, kopieren den Stil — und schicken am entscheidenden Tag eine täuschend echte E-Mail mit einer neuen Kontoverbindung. Der Käufer überweist gutgläubig auf das Täterkonto. Das Geld ist innerhalb von Stunden weg, der Käufer hat seine Zahlungspflicht juristisch nicht erfüllt, der Streit beginnt.

Warum gerade Maklerbüros so exponiert sind

Drei Faktoren machen Maklerbüros zu attraktiven Zielen. Erstens die Höhe der Beträge: Es geht selten um 5.000 Euro, oft um sechs- und siebenstellige Summen. Zweitens die Vielzahl der Beteiligten: Verkäufer, Käufer, Makler, Notar, Bank, oft auch Steuerberater und Verwalter — viele Postfächer, viele potentielle Einfallstore. Drittens die zeitliche Dichte: In den letzten Tagen vor Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit laufen die E-Mails im Minutentakt. Eine zusätzliche Mail mit neuer Bankverbindung fällt im Stress kaum auf.

Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) bestätigt im Lagebericht 2025 eine Verschiebung der Angriffsschwerpunkte weg vom klassischen Banken-Phishing hin zu mittelständischen Branchen und eine deutliche Zunahme sogenannter VishingiVoice Phishing. Telefonischer Betrugsversuch. Angreifer geben sich als IT-Support oder Kollege aus, um Zugangsdaten oder Zahlungsfreigaben zu erschleichen.-Angriffe — telefonischer Verstärkung von E-Mail-Betrügereien. Das Profil mittelständischer Immobilienbüros (digital, finanziell sensibel, terminbestimmt) passt exakt in dieses Beuteschema.

Was die Gerichte dazu sagen — und was das für Sie heißt

1. Der Käufer bleibt schuldig — OLG Karlsruhe, 19 U 83/22

Der wichtigste Eckpfeiler stammt vom OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2023, Az. 19 U 83/22. Wer auf ein vom Täter manipuliertes Konto überweist, erfüllt seine Zahlungspflicht regelmäßig nicht. Die rechtliche Grundlage steht in § 362 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 185 BGB: Eine Leistung an einen Nichtberechtigten wirkt nur dann schuldbefreiend, wenn der Gläubiger sie genehmigt — und das wird er nicht tun, wenn das Geld bei Täter und nicht bei ihm landet. Konsequenz: Der Käufer muss in der Regel ein zweites Mal überweisen, diesmal an die echte Kontoverbindung.

Was bedeutet das für den Makler? Auf den ersten Blick: nichts, der Schaden trifft den Käufer. Auf den zweiten Blick: viel. Denn der Käufer wird sich fragen, wer ihm die falsche Mail geschickt hat — und der Antwort kann ein Schadensersatzanspruch gegen Makler oder Notar nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB folgen, wenn dem Büro eine Verletzung von Schutz- oder Sorgfaltspflichten nachweisbar ist.

2. Cyber-Versicherung zahlt überraschend oft nicht — LG Hagen, 9 O 258/23

Hier wird es ernst für die Versicherungsplanung. Das Landgericht Hagen hat am 15.10.2024 unter Az. 9 O 258/23 entschieden: Eine Cyber-Versicherung muss keine 85.000 Euro Schaden aus einer betrügerisch umgeleiteten Zahlung übernehmen, wenn die IT des Versicherungsnehmers nicht selbst gestört oder manipuliert wurde. Die Begründung des Gerichts: Beim klassischen Fake PresidentiSonderform des BEC. Täter geben sich gezielt als Vorgesetzte oder Geschäftsführer aus und weisen Mitarbeiter zu einer eiligen, vertraulichen Überweisung an.– oder BEC-Angriff bleibe das eigene System des Versicherten technisch intakt. Es handle sich nicht um einen IT-Sicherheitsvorfall im Sinne der typischen Bedingungswerke, sondern „nur“ um Täuschung. Damit fehle das versicherte AuslösekriteriumiDas Ereignis, das die Versicherungsdeckung scharf schaltet — etwa der erstmalige Eintritt eines IT-Sicherheitsvorfalls. Fehlt das beschriebene Ereignis, leistet die Versicherung nicht..

Diese Entscheidung ist kein Einzelfall, sondern markiert eine klare Linie der Rechtsprechung. Viele am Markt üblichen Cyber-Standardpolicen decken den VertrauensschadeniVermögensschaden durch vorsätzliche, unerlaubte Handlung — typisch arglistige Täuschung oder Untreue. Beispiel: umgeleiteter Kaufpreis durch gefälschte E-Mail. — also den Vermögensschaden durch reine Täuschung ohne Hacking — nicht oder nur mit sehr engem SublimitiZusätzliche, niedrigere Höchstgrenze für bestimmte Schadenarten innerhalb der allgemeinen Versicherungssumme. Beispiel: 5 Mio. Gesamtsumme, aber nur 100.000 Euro für Vertrauensschäden.. Wer als Makler ausschließlich auf seinen Cyber-Vertrag setzt, riskiert eine schmerzhafte Lücke.

3. Die Pflichtenkette des Maklers

Auch ohne dass das Maklerbüro selbst gehackt wurde, kann eine Mithaftung entstehen. Die Rechtsprechung erkennt im geschäftlichen E-Mail-Verkehr angemessene technische und organisatorische Sicherheitsmaßnahmen als geschuldet an. Das bedeutet nicht „Stand der Technik nach BSI-Empfehlung“, aber doch das, was im Verkehr erwartbar und zumutbar ist: SPFiSender Policy Framework. Technischer E-Mail-Standard, der festlegt, welche Mailserver im Namen einer Internet-Domain Nachrichten versenden dürfen. Erschwert Absender-Fälschung., DKIMiDomainKeys Identified Mail. Signiert ausgehende E-Mails kryptografisch, damit der empfangende Server die Echtheit prüfen kann. und DMARCiDomain-based Message Authentication, Reporting and Conformance. Regelwerk, das empfangenden Servern sagt, was mit Mails passieren soll, die SPF/DKIM nicht bestehen — Zurückweisung oder Quarantäne. im eigenen Mailserver, regelmäßige Mitarbeiterschulung, klare Prozesse für Kontoänderungen (z. B. Vier-Augen-Prinzip und telefonische Rückbestätigung). Wer diese Mindeststandards nicht erfüllt, läuft Gefahr, in eine Mithaftung zu rutschen, selbst wenn der Angriff technisch im Postfach eines Dritten begann.

Was das konkret für Ihren Versicherungsschutz bedeutet

Ein praxistauglicher Versicherungsschutz für ein Maklerbüro besteht in der Regel aus drei Bausteinen. Die VermögensschadenhaftpflichtiVermögensschadenhaftpflicht. Berufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen (Makler, Verwalter). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind. nach § 34c GewO mit ausreichender Aufstockung über die Mindestdeckungssumme deckt die zivilrechtliche Inanspruchnahme durch geschädigte Käufer ab. Die Cyber-Versicherung sichert die Folgen eines tatsächlichen IT-Angriffs ab — Wiederherstellung, Forensik, Betriebsunterbrechung, Krisenkommunikation. Der entscheidende Zusatz aber ist ein Vertrauensschaden- und BEC-Baustein mit einer Versicherungssumme, die zum durchschnittlichen Transaktionsvolumen Ihres Büros passt — nicht das Standard-Sublimit, sondern eine bewusst gewählte, höhere Summe.

Unser Fazit

Die größte unterschätzte Lücke im Versicherungsschutz vieler Maklerbüros ist nicht die fehlende Cyber-Police, sondern die in ihr fehlende oder zu klein bemessene Vertrauensschadendeckung für den klassischen BEC-Angriff. Ergänzend sind technische und organisatorische Mindestmaßnahmen kein „nice to have“ — sie sind im Streitfall der Beleg dafür, dass Sie angemessen vorgesorgt haben.

Quellen: LG Hagen, Urteil vom 15.10.2024, Az. 9 O 258/23 (NRWE-Datenbank) · OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2023, Az. 19 U 83/22 · BSI, „Die Lage der IT-Sicherheit in Deutschland 2025″ · §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 362 Abs. 1, 185 BGB; § 34c GewO; § 15 MaBV.

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Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.

Welche Policen ein Maklerbüro sonst braucht: Versicherungen für Immobilienmakler im Überblick.