Verwalter-Haftung bei verspäteter Anpassung der WEG-Gebäudeversicherung – die unterschätzte Lücke 2026

In dieser Eigentümerversammlungs-Saison werden in zigtausend Wohnungseigentümergemeinschaften Versicherungssummen beschlossen, Versicherer verglichen, SublimitsiTeil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 1 Mio. Euro, für Elementar nur 100.000 Euro Sublimit. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme. geprüft. Was viele Verwalter unterschätzen: Die Verantwortung für eine entscheidungsreife Vorlage des Anpassungsbeschlusses liegt bei Ihnen – und eine Lücke kann schneller in einen ersatzpflichtigen Vermögensschaden umschlagen, als der Beirat „Versicherung TOP 4“ sagen kann. Dieser Beitrag ordnet die rechtliche Lage 2026 ein.

Worum es geht

Mit dem 1. Januar 2026 sind die Anpassungsfaktoren in der Wohngebäudeversicherung deutlich gestiegen: Der Anpassungsfaktor (VGB 2000+) liegt bei 27,63, der gleitende NeuwertfaktoriBauwert-Berechnungsmaßstab in der Wohngebäudeversicherung. Wert 1914 = Bau-Index-Basisjahr. Wird mit gleitendem Neuwert jährlich an die Baupreise angepasst. (VGB 88) bei 27,8 – rund vier Prozent über dem Vorjahr. Der Baupreisindex für Wohngebäude (Statistisches Bundesamt) steigt zum gleichen Stichtag auf 22,636. Das klingt nach Tarifmechanik, ist aber für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine konkrete Frage: Reicht die in der Police hinterlegte Versicherungssumme noch, um im Schadenfall den Wiederaufbau abzudecken – oder droht eine Leistungskürzung wegen Unterversicherung?

Praktisch entscheidet das nicht der Verwalter allein. Nach § 19 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern; der Verwalter trifft nach § 27 Abs. 1 WEG eigenständig nur Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Fristwahrung bzw. Nachteilsabwehr erforderlich sind. Der Abschluss einer höheren Versicherungssumme, ein Versicherer-Wechsel oder das Aufstocken eines UnterversicherungsverzichtsiKlausel, mit der der Versicherer bei knapp kalkulierter Versicherungssumme auf den Einwand „Sie waren unterversichert“ verzichtet. Wichtig in der Wohngebäude-Versicherung. gehören regelmäßig nicht zu den untergeordneten Maßnahmen – sie brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Der Trugschluss: „Die Police passt sich doch automatisch an“

Ja – eine Gleitklausel passt die Versicherungssumme jährlich an den gleitenden Neuwertfaktor an. Sie schützt aber nur das mathematische Verhältnis von Versicherungssumme zu Baukostenindex. Sie schützt nicht vor:

• veralteten Bedingungswerken, die Photovoltaik-Anlagen, energetische Sanierungen, Wallboxen oder neu zugekaufte Nebengebäude nicht erfassen,
• Sublimits, die für Elementar, Glas oder grobe Fahrlässigkeit längst zu niedrig sind,
• fehlendem Unterversicherungsverzicht, wenn der Baupreisindex schneller steigt als der vereinbarte Anpassungsfaktor.

Pflicht des Verwalters ist nicht, eigenmächtig eine neue Police abzuschließen. Pflicht ist, der Eigentümerversammlung rechtzeitig eine entscheidungsreife Vorlage zu unterbreiten: aktueller Wert 1914 oder gleitender Neuwert, Wiederaufbauwert nach realer Baukostenlage, mindestens zwei Vergleichsangebote, klar herausgearbeitete Lücken. Wer 2026 dieselbe Vorlage wie 2024 vor die Versammlung legt, hat die Aktualisierungspflicht aus dem Verwaltervertrag regelmäßig verletzt.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

In Ihrer Police gibt es drei Punkte, die zu prüfen sind:

1. Die VSH-Deckung für Vermögensschäden aus Vorlagefehlern

Die VSHiVermögensschadenhaftpflicht. Berufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei beratenden oder treuhandnahen Berufen (Makler, Verwalter). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind. des Hausverwalters – gesetzliche Pflichtversicherung nach § 34c GewO i. V. m. § 15 MaBV – deckt grundsätzlich Vermögensschäden, die durch Pflichtverletzungen aus der Verwaltertätigkeit entstehen. Dazu zählt regelmäßig auch die unzureichende Vorbereitung eines Versicherungs-Tagesordnungspunkts. Die gesetzliche Mindestdeckung beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1 Mio. Euro für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres. Bei größeren Beständen kann das zu niedrig sein. Sublimits und Selbstbehalte für Beratungsfehler prüfen.

2. Den Auslösezeitpunkt

VSH-Verträge sind regelmäßig im VerstoßprinzipiVersicherungsfall = der Pflichtverstoß. Auch Schäden, die erst später entdeckt werden, sind gedeckt – solange der Verstoß im Versicherungszeitraum lag. Üblich in VSH und D&O. ausgestaltet: Versicherungsfall ist der Pflichtverstoß selbst, nicht erst die Anspruchserhebung. Wer den Vertrag kündigt oder den Versicherer wechselt, braucht eine ausreichende NachhaftungiVersicherungs-Schutz für Schäden, die erst nach Vertragsende gemeldet werden, aber im Versicherungszeitraum entstanden sind. Bei Claims-made-Verträgen unverzichtbar. – und beim Wechsel eine DifferenzdeckungiBeim Wechsel zum neuen Versicherer: Der neue Tarif übernimmt Schäden, die schlechtere Bedingungen des Altvertrags nicht gedeckt hätten. Schützt gegen Bedingungs-Lücken im Übergang., damit Lücken zwischen altem und neuem Bedingungswerk nicht zu Ihren Lasten gehen.

3. D&O als Auffangnetz für den Verwaltungsbeirat

Beschließt die Eigentümerversammlung trotz vollständiger Vorlage gegen eine Anpassung, kann sich die Haftungsfrage verlagern. Der Verwaltungsbeirat, der den Beschluss vorbereitet und empfiehlt, kann bei groben Empfehlungsfehlern in eine Mithaftung geraten. Eine D&O-Versicherung für den Verwaltungsbeirat schließt diese Lücke. Sie ersetzt nicht die VSH des Verwalters, sondern ergänzt sie auf der Beirats-Seite.

Unser Fazit

Die Indexanpassung 2026 ist kein technischer Routine-Vorgang. Sie ist der Anlass, der die Verwalter-Haftung in den nächsten zwölf Monaten beleuchten wird. Wer seinen Eigentümern eine aktualisierte, belastbare Versicherungs-Vorlage unterbreitet, schützt nicht nur die Gemeinschaft vor Unterversicherung – er schützt zugleich die eigene Bilanz. Wir empfehlen: vor der nächsten Eigentümerversammlung prüfen, ob die hinterlegte Versicherungssumme noch zum heutigen Wiederaufbau-Wert passt, ob die Bedingungen die aktuelle Risikolage abbilden, und ob die eigene Berufshaftpflicht-Deckung noch zur Größe Ihres Bestandes passt.

Quellen: § 19 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 WEG (gesetze-im-internet.de) · BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 · § 34c GewO, § 15 MaBV · Anpassungsfaktor VGB 2000+ 2026: 27,63 · Gleitender Neuwertfaktor VGB 88 2026: 27,8 · Baupreisindex für Wohngebäude 2026 (Statistisches Bundesamt, Basis 2015 = 100): 22,636.

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