Treuhandgeld weg vom Verwalter-Konto: Zahlt die Vermögensschadenhaftpflicht?

Auf den Konten einer Hausverwaltung liegen schnell sechsstellige Beträge an fremdem Geld: Erhaltungsrücklagen, Hausgeld, Sonderumlagen. Verschwindet davon etwas — durch einen untreuen Mitarbeiter, einen Zahlungsbetrug oder eine eigenmächtige Entnahme —, verlassen sich viele Verwalter auf ihre gesetzlich vorgeschriebene VermögensschadenhaftpflichtiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei treuhandnahen Berufen (Verwalter, Makler). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — etwa Fristversäumnisse oder fehlerhafte Abrechnungen.. Genau hier steckt ein teurer Irrtum: Die Pflicht-Police deckt Fehler, nicht Absicht.

Worum es geht

Seit dem 1. August 2018 braucht jede gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO und eine Berufshaftpflicht. § 15 Abs. 2 MaBV schreibt dafür eine Mindestversicherungssumme von 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres vor (Stand: 06/2026). Diese Police springt ein, wenn dem Verwalter ein beruflicher Fehler unterläuft, der einen reinen Vermögensschaden auslöst: eine versäumte Frist, eine fehlerhafte Jahresabrechnung, eine vergessene Anpassung der Gebäudeversicherung.

Das Geld der Gemeinschaft gehört dabei nicht dem Verwalter. Träger des Verwaltungsvermögens ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband (§ 9a Abs. 1 WEG); der Verwalter führt es treuhänderisch im Rahmen seiner Befugnisse (§ 27 WEG). Es gehört auf ein offenes Fremdgeldkonto, das auf den Namen der Gemeinschaft läuft — nicht auf ein Eigen- oder Treuhandkonto des Verwalters.

Der Trugschluss: „Die Pflichtversicherung deckt das schon“

Die Vermögensschadenhaftpflicht deckt fahrlässige Pflichtverletzungen. Sie zahlt nicht, wenn der Schaden vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführt wurde — das ist in der Haftpflichtversicherung ausgeschlossen (§ 103 VVG). Eine Veruntreuung ist aber genau das: eine vorsätzliche Tat. Damit entsteht die Lücke, die in der Praxis am teuersten wird.

Drei typische Fälle fallen aus der VSH heraus: Ein Mitarbeiter überweist Rücklagen auf ein eigenes Konto. Ein Angreifer leitet per gefälschter E-Mail (BECiBusiness E-Mail Compromise. Gefälschte Mails im Namen von Beiräten, Handwerkern oder Geschäftsführung, die zu Überweisungen an Angreifer-Konten verleiten. Größtes Cyber-Risiko in WEG-Verwaltungen.) eine Handwerkerzahlung auf ein fremdes Konto um. Oder der Verwalter entnimmt eigenmächtig Honorar ohne Beschluss — Gerichte werten solche Entnahmen regelmäßig als vorsätzliche Untreue. In allen drei Fällen liegt keine fahrlässige Pflichtverletzung vor, sondern eine vorsätzliche Handlung.

Wer den Innentäter und den Zahlungsbetrug auffangen will, braucht eine eigene Sparte: die VertrauensschadenversicherungiVersicherung gegen Veruntreuung durch eigene Mitarbeiter (Innentäter) und Betrug. Eigene Sparte: Cyber deckt Außenangriffe, Vertrauensschaden deckt Innentaten.. Sie deckt genau die vorsätzlichen Taten vertrauenswürdiger Personen — Unterschlagung, Untreue, Betrug —, bei denen der Vorsatzausschluss der VSH greift. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht; Berufsverbände wie der VDIV empfehlen sie aber, und Eigentümergemeinschaften verlangen sie zunehmend als Bedingung im Verwaltervertrag.

Was das für Ihre Versicherung bedeutet

1. Trennen Sie die beiden Risiken. Klären Sie, was Ihre VSHiBerufshaftpflicht für reine Vermögensschäden bei treuhandnahen Berufen (Verwalter, Makler). Deckt Schäden, die kein Sach- oder Personenschaden sind — etwa Fristversäumnisse oder fehlerhafte Abrechnungen. leistet (fahrlässige Fehler) und was sie ausschließt (Vorsatz und Veruntreuung). Für das zweite Risiko brauchen Sie eine VertrauensschadenversicherungiVersicherung gegen Veruntreuung durch eigene Mitarbeiter (Innentäter) und Betrug. Eigene Sparte: Cyber deckt Außenangriffe, Vertrauensschaden deckt Innentaten. — eigenständig oder als Baustein der Police.
2. Prüfen Sie das SublimitiEine Teil-Versicherungssumme innerhalb der Hauptsumme. Beispiel: Hauptsumme 1 Mio. €, für Vertrauensschäden nur 100.000 €. Im Schadenfall zählt das Sublimit, nicht die Hauptsumme.. Ist die Vertrauensschaden-Deckung nur als Modul in die VSH eingebaut, steckt sie oft in einem Sublimit von 50.000 € bis 250.000 € (Stand: 06/2026). Bei großen Rücklagen reicht das schnell nicht — gleichen Sie die Deckung mit Ihrem höchsten Fremdgeldbestand ab.
3. Halten Sie die ObliegenheiteniVertragliche Pflichten des Versicherten (z. B. Vier-Augen-Prinzip, getrennte Konten, Mail-Absicherung). Bei Verstoß kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern. ein. Vier-Augen-Prinzip bei Zahlungen, Konten ausschließlich auf den Namen der Gemeinschaft, technische Absicherung der Mail-Postfächer: Versicherer knüpfen die Leistung an solche Bedingungen. Wer sie verletzt, riskiert auch im Vertrauensschadenfall eine Kürzung.

Unser Fazit

Die gesetzliche Vermögensschadenhaftpflicht ist die Grundlage, aber kein Schutz vor Veruntreuung. Wer fremdes Geld verwaltet, sollte den Vorsatzbereich bewusst über eine Vertrauensschadenversicherung absichern und das Sublimit am tatsächlichen Fremdgeldbestand ausrichten. Bei einem Wechsel des Versicherers lohnt der Blick auf eine DifferenzdeckungiBeim Wechsel zum neuen Versicherer: Der neue Tarif übernimmt Schäden, die schlechtere Bedingungen des Altvertrags nicht gedeckt hätten. Schützt gegen Bedingungs-Lücken im Übergang., damit im Übergang keine Lücke entsteht.

Quellen: § 34c Abs. 1 GewO; § 15 Abs. 2 MaBV; § 103 VVG; § 9a Abs. 1 WEG; § 27 WEG; § 280 Abs. 1 BGB.

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