„Reicht meine gesetzliche Mindestdeckung?“ – diese Frage stellen sich viele in der Immobilienwirtschaft. Die Antwort hängt davon ab, welche Tätigkeit Sie ausüben. Für Wohnimmobilienverwalter gibt es eine vorgeschriebene Pflichtsumme, für die reine Maklertätigkeit dagegen gar keine – und für Versicherungsmakler gelten ganz andere, deutlich höhere Werte. Wer diese drei Gruppen verwechselt, ordnet sich schnell die falsche Summe zu. Hier die saubere Einordnung.
Worum es geht
Seit dem 1. August 2018 müssen Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Rechtsgrundlage ist § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO in Verbindung mit § 15 MaBV. Die vorgeschriebene Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro je VersicherungsfalliDer Versicherungsfall ist das einzelne Schadenereignis, für das der Versicherer leistet. Die Summe „je Versicherungsfall“ ist die Obergrenze für einen einzelnen Schaden. und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Ohne diesen Nachweis kann die Erlaubnis nach § 34c GewO versagt werden.
Diese Pflichtsumme gilt aber nicht für jeden, der mit Immobilien oder Vermittlung zu tun hat. Es lohnt sich, drei Berufsgruppen klar zu unterscheiden.
Makler ist nicht gleich Makler: drei Gruppen, drei Regeln
1. Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO i. V. m. § 15 MaBV): Berufshaftpflicht ist Pflicht. Mindestsumme 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro pro Jahr.
2. Immobilienmakler (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO – Vermittlung von Kauf und Miete): keine gesetzliche Pflicht-Mindestsumme. Die Versicherung ist freiwillig, aber dringend zu empfehlen.
3. Versicherungsvermittler und -makler (§ 34d GewO, geregelt in der VersVermViDie Versicherungsvermittlungsverordnung (VersVermV) regelt unter anderem die Pflicht-Berufshaftpflicht für Versicherungsvermittler und -berater nach § 34d GewO.): eigene Pflicht. Seit dem 9. Oktober 2024 gelten 1.564.610 Euro je Fall und 2.315.610 Euro pro Jahr (EU-Indexanpassung). Diese Werte betreffen die Versicherungsvermittlung – nicht die Immobilienvermittlung.
Dieser Beitrag betrachtet die ersten beiden Gruppen – die Immobilienwirtschaft. Die hohen VersVermV-Summen aus Gruppe 3 dürfen Sie also nicht auf Ihre Makler- oder Verwaltertätigkeit übertragen.
Der Trugschluss: Für die reine Maklertätigkeit gibt es keine gesetzliche Mindestdeckung
Anders als bei Verwaltern schreibt das Gesetz für die reine Vermittlung von Kauf- oder Mietobjekten (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO) keine VermögensschadenhaftpflichtiEin Vermögensschaden ist ein finanzieller Nachteil, der nicht aus einer Personen- oder Sachbeschädigung folgt – etwa ein Verlust durch eine fehlerhafte Beratung oder falsche Angabe. vor. Wer ausschließlich vermittelt, braucht für die Gewerbeerlaubnis keinen Versicherungsnachweis. Das bedeutet aber nicht, dass kein Risiko besteht – im Gegenteil.
Die Rechtsprechung nimmt für Makler regelmäßig weitgehende Aufklärungspflichten an. Wer im Exposé eine falsche Wohnfläche angibt, einen bekannten Mangel verschweigt oder zu einem nachteiligen Geschäft rät, haftet grundsätzlich für den entstandenen Vermögensschaden. So verurteilte das Oberlandesgericht Köln einen Makler, der eine Wohnfläche von rund 191 m² statt tatsächlich rund 175 m² angegeben hatte, zur Rückzahlung der Provision (OLG Köln, Urteil vom 9.11.2017, Az. 24 U 53/17). Bei der Vermittlung hochwertiger Kaufobjekte kann der ersatzfähige Schaden – etwa Wertminderung sowie Anschaffungs- und Folgekosten – ein Vielfaches der Provision erreichen.
Was das für Ihre Versicherung bedeutet
1. Welche Tätigkeiten sind eingeschlossen?
Klären Sie, ob Ihre Police neben der Verwaltung auch die Maklertätigkeit, die Verwaltung von Gewerbeobjekten und – falls relevant – die Darlehensvermittlung nach § 34i GewO abdeckt. Üben Sie mehrere erlaubnispflichtige Tätigkeiten aus, braucht jede ihre eigene, ausreichende Deckung.
2. Reicht die Versicherungssumme?
Die Pflichtsumme von 500.000 Euro je Fall orientiert sich am Verbraucherschutz, nicht an der Größe Ihres Bestands. Bei vielen verwalteten Einheiten, hohen Mietwerten oder hochpreisigen Vermittlungen kann eine Aufstockung sinnvoll sein.
3. Greift die Jahreshöchstleistung?
Die Million pro Jahr ist die Obergrenze für alle Fälle zusammen. Mehrere Schäden in einem Jahr können dieses Budget aufzehren. Achten Sie auf eine ausreichende Jahreshöchstleistung und auf etwaige SublimitsiEin Sublimit ist eine eigene, niedrigere Höchstgrenze innerhalb der Versicherungssumme für bestimmte Schadenarten – die volle Summe steht dann nur für andere Fälle bereit. für einzelne Schadenarten.
Unser Fazit
Die gesetzliche Pflicht zur Vermögensschadenhaftpflicht trifft Wohnimmobilienverwalter, nicht den reinen Immobilienmakler – und die hohen Summen der Versicherungsvermittler gehören in eine ganz andere Schublade. Wer mehrere Tätigkeiten ausübt, sollte genau prüfen, welche davon zu welcher Summe versichert ist und ob die gesetzliche Mindestdeckung zum tatsächlichen Bestand passt. Eine zu niedrig angesetzte Summe schützt im Schadenfall nur bis zu ihrer Grenze; den darüber hinausgehenden Teil trägt regelmäßig das eigene Vermögen. Ein strukturierter Blick auf die eigene Police lohnt sich, bevor ein Schaden die Lücke sichtbar macht.
Quellen: § 34c GewO; § 15 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung); § 34i GewO; § 34d GewO; § 9 VersVermV; Delegierte Verordnung (EU) 2024/896 (Anpassung zum 9.10.2024); OLG Köln, Urteil vom 9.11.2017 – Az. 24 U 53/17.
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Jan Pohl
Pohl Versicherungsmakler e.K. · Ungebundener Versicherungsmakler mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
VSH-Register: D-6LQ8-VHMG3-85 · Aufsicht: IHK Aachen · HRA 10268, AG Aachen
Die digitalen Checks liefern eine strukturierte Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Sie ersetzen keine individuelle Versicherungsberatung. Eine verbindliche Prüfung erfolgt erst nach fachlicher Auswertung durch einen Versicherungsmakler.
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